房地產(chǎn)開發(fā)過程中成本管控存在的問題及對(duì)策

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的重要性

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)要經(jīng)過征地拆遷、立項(xiàng)設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收以及銷售等多個(gè)環(huán)節(jié)，一般具有成本投入規(guī)模大、建設(shè)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，因此實(shí)施嚴(yán)格有效的成本管控對(duì)其來說更具重要性：一是當(dāng)前國(guó)家宏觀政策收緊以及行業(yè)內(nèi)的激烈競(jìng)爭(zhēng)決定了房地產(chǎn)企業(yè)必須實(shí)施嚴(yán)格有效的成本管控來合理降低生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成本，增加經(jīng)濟(jì)效益，提升自身綜合實(shí)力；二是房地產(chǎn)企業(yè)成本投入的大額性、動(dòng)態(tài)性和差異性等特點(diǎn)決定了必須對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格有效的管控才能優(yōu)化資源配置，提高資金等資源的使用效率。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的關(guān)鍵點(diǎn)

結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)施工運(yùn)營(yíng)管理的各個(gè)步驟和環(huán)節(jié)分析，可以將房地產(chǎn)業(yè)成本管控的關(guān)鍵點(diǎn)劃分為以下四個(gè)方面：

（一）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本管控關(guān)鍵點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本管控關(guān)鍵點(diǎn)主要體現(xiàn)在三方面，其一是土地成本，其二是設(shè)計(jì)階段的不同開發(fā)方案對(duì)成本的影響，其三是房地產(chǎn)項(xiàng)目在勘察設(shè)計(jì)、工程施工、監(jiān)理以及甲供材等環(huán)節(jié)招標(biāo)對(duì)成本的影響。

（二）項(xiàng)目施工階段的成本管控關(guān)鍵點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目施工階段的成本管控關(guān)鍵點(diǎn)主要有：一是保證施工合同的按期保質(zhì)執(zhí)行，防止出現(xiàn)工期延誤而產(chǎn)生的誤工成本；二是施工方案變更可能帶來的人力、工程物資等成本支出的增加；三是施工過程中的材料采購(gòu)成本、材料領(lǐng)用回收措施不完善而產(chǎn)生的成本浪費(fèi)等。

（三）項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段的成本管控關(guān)鍵點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段成本管控的關(guān)鍵點(diǎn)主要有：一是項(xiàng)目竣工結(jié)算書的價(jià)格審核是項(xiàng)目工程造價(jià)的重要依據(jù)，同時(shí)也是項(xiàng)目成本歸集計(jì)量的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)；二是成本的歸集核算是否全面完整決定著工程結(jié)算成本的真實(shí)性。

（四）資金成本的管控關(guān)鍵點(diǎn)

資金是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)和管理過程中的重要資源，其籌集和使用過程是否科學(xué)合理，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的成本管控具有重要作用。在實(shí)際工作中房地產(chǎn)企業(yè)在資金籌集和使用過程中的成本管控關(guān)鍵點(diǎn)主要有兩個(gè)：一是融資成本的管控，二是資金使用過程中管理不善造成流動(dòng)性不足而產(chǎn)生的資金使用成本。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控面臨的問題

結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的關(guān)鍵點(diǎn)分析以及其生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的實(shí)際，梳理房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的各個(gè)環(huán)節(jié)可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)成本管控面臨的主要問題有：

（一）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段面臨的成本管控問題

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段面臨的成本管控主要問題具體體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是對(duì)于土地成本缺乏必要的本管控，即房地產(chǎn)企業(yè)在拿地前對(duì)地塊情況、土地規(guī)劃條件等缺少必要的評(píng)估調(diào)研和可行性分析，存在高價(jià)拿地等現(xiàn)象，從而造成土地成本比同地區(qū)周邊樓盤高，并最終拉升了項(xiàng)目的完工成本和銷售成本；二是項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)方案主要由設(shè)計(jì)供應(yīng)商來實(shí)施，較少有工程、銷售、成本等多部門聯(lián)合參與，共同進(jìn)行成本的總體策劃研討，造成設(shè)計(jì)方案不僅單一，而且難以進(jìn)行方案的總體成本比對(duì)，不利于選出成本最優(yōu)方案。

（二）項(xiàng)目施工階段和竣工階段面臨的成本管控問題

（1）項(xiàng)目施工階段面臨的成本管控問題。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目施工階段面臨的成本管控主要存在三方面的問題：首先是項(xiàng)目在施工階段面臨的設(shè)計(jì)變更較為頻繁，而這些變更并未經(jīng)過較為嚴(yán)格的成本測(cè)算、變更造價(jià)簽認(rèn)以及統(tǒng)計(jì)分析，從而項(xiàng)目在施工過程因設(shè)計(jì)變更而增加了成本支出；其次是當(dāng)前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)簽證都是做完后才進(jìn)行審批，加上事前也沒有書面確認(rèn)資料，從而使得施工過程中的現(xiàn)場(chǎng)簽證成本很難控制；最后是在材料采購(gòu)過程中，由于缺乏較為全面的市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)庫做支持，材料采購(gòu)價(jià)格存在偏高等問題，從而造成項(xiàng)目施工成本的增加。

（2）項(xiàng)目竣工階段面臨的成本管控問題。在房地產(chǎn)企業(yè)成本管控實(shí)務(wù)中，其在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段面臨的成本管控問題主要有兩方面：一方面是財(cái)務(wù)部門在成本歸集核算過程中缺乏全面性和合理性，在實(shí)務(wù)中存在本該歸屬于項(xiàng)目的成本費(fèi)用支出卻計(jì)入管理部門的費(fèi)用支出等現(xiàn)象，從而造成項(xiàng)目竣工驗(yàn)收結(jié)算時(shí)的成本統(tǒng)計(jì)真實(shí)準(zhǔn)確性不足；另一方面則是部分房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部成本管控還沒有形成結(jié)算審核與復(fù)審機(jī)制，從而造成結(jié)算資料的完整性、真實(shí)性審核缺失，最終造成項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收結(jié)算的成本統(tǒng)計(jì)計(jì)量數(shù)據(jù)不夠準(zhǔn)確。

（三）資金籌集和使用過程中面臨的成本管控問題

房地產(chǎn)企業(yè)在資金籌集和使用過程中面臨的成本管控問題主要有兩個(gè)方面：一是資金籌集過于偏重負(fù)債融資，負(fù)債規(guī)模過大會(huì)增加銀行等金融機(jī)構(gòu)的信用評(píng)級(jí)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)而上浮借款利率，從而增加了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本；二是對(duì)于應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款等資產(chǎn)管理力度不強(qiáng)，造成房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠速度較慢，降低了資金的流動(dòng)性和使用效率，從而進(jìn)一步增加了其資金在使用過程中的成本管控問題。

四、提升房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的建議

如上文所述，正因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)在成本管控過程中存在上述這些主要問題，所以在實(shí)務(wù)中部分房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控呈粗放型模式，精細(xì)度不夠。基于此，本文建議從如下角度采取措施來提升房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控力度。

（一）在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段將成本管控重心前移

房地產(chǎn)業(yè)界在談到成本控制時(shí)，經(jīng)常提到控制重心前移，實(shí)質(zhì)上即是要求從規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就要考慮成本管控，雖然對(duì)于規(guī)劃設(shè)計(jì)來說，其總費(fèi)用支出在項(xiàng)目開發(fā)的總成本中占比不到2%，但是規(guī)劃設(shè)計(jì)卻影響了項(xiàng)目70%的工程造價(jià)費(fèi)用。因此房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)有效的成本管控，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段十分重要，在實(shí)踐中建議從兩個(gè)角度入手來優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本管控：一是在進(jìn)行拿地之前做好詳盡的前期調(diào)研和可行性分析工作，將土地成本控制在同地區(qū)周邊樓盤的平均水平或略高；二是在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段，可通過招標(biāo)的形式選擇出最優(yōu)的設(shè)計(jì)方案，并且該方案在實(shí)施之前，還需要經(jīng)過工程、銷售、成本等多部門聯(lián)合參與，以實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)方案的功能和成本最優(yōu)。

（二）在項(xiàng)目的施工階段和竣工驗(yàn)收階段建立動(dòng)態(tài)的成本

分析監(jiān)督機(jī)制結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目施工階段和竣工驗(yàn)收階段面臨的成本管控問題，筆者建議從建立動(dòng)態(tài)的成本分析監(jiān)督機(jī)制入手來強(qiáng)化其成本管控：一是要在強(qiáng)化工程量、工程變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證以及進(jìn)度付款等跟蹤控制的基礎(chǔ)上，建立相應(yīng)的臺(tái)賬，然后以臺(tái)賬為基礎(chǔ)形成編制動(dòng)態(tài)的成本分析表，以及時(shí)向管理層提供具體的成本變動(dòng)情況，并進(jìn)行后續(xù)的成本變動(dòng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)；二是在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部建立主要工程物資的市場(chǎng)信息庫，以實(shí)現(xiàn)對(duì)采購(gòu)工程物資的質(zhì)量和價(jià)格監(jiān)督，合理降低采購(gòu)成本；三是在竣工驗(yàn)收階段實(shí)行結(jié)算審核與復(fù)審的內(nèi)部管控機(jī)制，以有效控制在此階段可能出現(xiàn)的虛增項(xiàng)目成本多結(jié)算的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）從資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化和加強(qiáng)應(yīng)收賬款管理入手降低資金成本

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在資金籌集和使用過程中面臨的成本管控問題，筆者建議從資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化和加強(qiáng)應(yīng)收賬款管理入手來加以解決：一是房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行融資時(shí)，要充分利用最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)理論對(duì)負(fù)債融資規(guī)模進(jìn)行決策管控，在充分利用財(cái)務(wù)杠桿的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)資金成本和收益的最優(yōu)配比，從而合理降低自身的融資成本；二是強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收賬款管理，從而加速資金回籠，增強(qiáng)資金的流動(dòng)性，降低資金在流轉(zhuǎn)使用過程中被占用的成本支出，提高資金使用效率。

五、結(jié)語

進(jìn)行有效科學(xué)的成本管控對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說既是提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的重要途徑，同時(shí)是其提高自身的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，有效應(yīng)對(duì)當(dāng)前外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的必要手段。本文在分析房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的關(guān)鍵點(diǎn)及其在成本管控過程中存在主要問題的基礎(chǔ)上，提出了相應(yīng)的解決對(duì)策和建議，以期能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化其成本管控有所幫助。

文章來源：博志成地產(chǎn)觀