在過去十幾年里，隨著國家經濟的不斷高速發展，人們的消費水平日趨提高。而對于一個中國家庭來說，最大額的消費無疑就是房屋了。曾經火爆的房地產市場，帶動了無數地產大亨們，無限風光的房地產行業在2019年還是難掩其疲倦，雖然各大房地產企業陸續公布的業績成就不錯，但高額的負債率和其大佬的頻頻動作也預示著背后的寒冷。房地產行業陷入低迷，各大房企都在紛紛尋求出路，力圖轉型，“轉型”兩個字成為多數企業家的口頭禪。但是，怎么轉，朝哪邊轉，一旦錯判轉型階段或者不匹配自身能力建設，企業很有可能一腳踏空，很難扭轉。筆者整理了早期轉型的開發商致死的案例，總結出轉型失敗的關鍵因素。
PART
1
銀億股份 - 轉型汽車產業
最佳成績：
連續15年上榜中國房地產百強企業，連續12年名列浙江省住宅產業十大領軍企業
轉型死因：
按大股東銀億集團要求，銷售僅61億元就舉債+股權質押120億并購海外先進汽車零配件產業，轉型制造業。銀億意圖以并購海外先進技術概念拉高股價（聯合當時徐翔等私募基金），股權質押后，進行循環并購，實現產業資源富集，后遭遇2018年汽車產業估值下降、地產調控銷售不利等因素，股價下跌質押爆倉，公司現金流枯竭，留下70億商譽賬面資產。
過程詳述：
作為浙江寧波老牌房企，2016年高調進軍汽車行業，并在2017年先后完成兩起跨國并購。收購安全氣囊生產商美國ARC集團和變速器制造商比利時邦奇，耗資108.25億元。意圖實現一個資本與產業的循環
大肆收購的熊續強并沒有充足的資金，2016年銀億股份銷售額僅為61億。近120億天價收購大部分是舉債與股權質押來的。而因為重倉押寶的汽車行業在2018年遭遇“汽車寒冬”。根據中國汽車工業協會統計分析，2018年中國汽車產銷量比上年同期分別下降4.2%和2.8%，是28年來首次下滑，2018年銀億股份借殼上市以來首次虧損。
加上2018金融去杠桿，起家的房地產業務也難頂住大梁，銀億股份股價一路下跌，市值從原先的400多億元，逐漸蒸發到了現在的80億元不到，大股東股票質押爆倉也接到天風證券、云南信托、華鑫證券、申萬宏源等六家機構的平倉通知。
筆者點評：
簡單來說，銀億的失敗根本從房地產重倉轉型汽車零部件的過程中，房地產和汽車行業雙雙萎靡。頂格質押股份用來大規模擴張收購，偏偏遇到金融監管大環境去杠桿，市值大跌，股票爆倉。
但不可否認的是，銀億對于汽車產業的投資相當一部分是機遇寧波市政府希望重點發展汽車產業，2015-2018年期間，寧波對于汽車產業特別是新能源汽車領域的補貼力度是空前的。
從地產轉型汽車產業，第一是行業趨勢形成的，即地產競爭愈發激烈，區域級的中小房企發展并不占優勢；第二也是對于過于信奉政策導向，對政策的延續性缺乏判斷的結果；第三，銀億采取的是資本運作的手段，海外并購技術拉高股價，質押再并購的思路，這涉及與徐翔等私募基金的合作，技術落地生產等一系列問題，有較高的風險性。對于銀億而言，最后的護盾就是銀億股份的上市平臺，母公司與上市公司風險盡量隔離，也使得這類高風險的投資不至于火燒連營。
PART
2
中弘股份-轉型旅游地產
最佳成績：
2007年，榮獲北京房地產最具成長價值企業品牌，2014年，獲得房地產企業500強企業榮譽稱號，是深圳交易所上市的百強地產公司。
轉型死因：
2010年以后，中弘股份借助資本的力量快速規模化擴張，以地產的思維做旅游地產，不斷鋪排的中弘通過融資、發展支撐規模化擴張，借舊還新、短債長投直接導致中弘現金流斷裂，錯判發展周期，在尚未有成熟項目開業的時候，過度超前整合線上線下資源，最終走向沒落。
過程詳述：
超前布局資源整合，錯判自身能力和企業發展階段。中弘股份是一家很典型的從地產向旅游轉型的上市公司，在2015年提出“A+3”戰略，即其將在A股布局一家上市公司，還將在境外布局三家公司，一家圍繞互聯網金融做物業營銷，一家是在線旅游上市公司，另一家是品牌運營管理公司。亞洲旅游就是中弘精挑細選的一個在線旅游平臺，精心挑選比較之后以5億元收購亞洲旅游63.49%股份，作為線上流量的入口，在中國在線旅游市場很難分一杯羹的格局下，亞洲旅游選擇了以B2B模式的匯訂網進入中國，但值得尷尬的是，此刻尚未有旅游項目開業，因此這個提前布局本質是過于超前的，當時對亞洲旅游的股價也產生了一定沖擊。
大肆擴張，不斷鋪排，通過融資、發債支撐業務的發展，短債長投，直接導致公司現金流受挫。2014年，中弘定增9.58億股，募資30億元，用于海南如意島項目建設；2015年，中弘定增13.8億股，募資39億元，用于北京、山東等地地產及文旅項目開發。2017年，以非公開發行股票的方式募資不超過32億元，用于北京、山東、安吉和海口等地文旅地產項目的建設。僅在海南如意島填海項目上的投入就已經近200億元，還在忙著鋪攤子的中弘，一邊籌錢一邊占地的高杠桿下“滾雪球”模式。含著金湯匙出生，卻一定要走一條土路，放棄住宅主業，重資產鋪盤旅游地產，追求規模化擴張，最終導致企業轉型失敗。
筆者點評：
周期判斷失誤，在住宅市場發展如日中天的階段，放棄自身主業，提前布局旅游地產。從2010年成功重組安徽科苑股份，實現A股上市，中弘在資本層面的運作能力一直在地產行業獨領風騷。含著金湯匙出生，一定要走一條土路，在地產高速發展的階段，轉型布局旅游地產，錯判中國地產發展的階段，比別人快了不是一步而是好幾步。發展模式對標萬達，引入專業人才，但在資金體量、項目執行和專業操盤能力上，中弘顯然差了很大一截。
短債長投，債務周期錯配，是導致中弘崩盤的關鍵因素。借助自身資本運作的優勢，中弘開始膨脹，用住宅短平快的發展思路布局回報周期長，且前期投入高的旅游地產，短債長投，只能通過發債和股權轉讓實現資金周轉。不斷進行重資產投入，擴大資產規模，但是沒有成熟運作的項目，且完全放棄主業，沒有現金流補充。
企業沒有發展旅游地產的基因，公司管理層沒有任何發展旅游地產的履歷，摸著石頭河，試圖在旅游地產行業殺出一條血路。但是，在行業內尚未形成標準的發展模式，企業沒有任何做旅游地產的經驗，強行轉型，大面積鋪盤，重資產投入，且沒有構建自身的核心競爭力，失敗其實是必然的。直到今天，旅游地產也尚未走出一條成熟的道路，旅游地產的發展任重道遠。
PART
3
華麗家族 - 去“地產化”轉型科技投資
最佳成績：
華麗家族聲名鵲起于上海西郊有名的檀宮項目，2005年，檀宮位列中國十大超級豪宅排行榜。2015年至2017年，華麗家族分別實現營業收入4.3億、9.6億、21.1億，凈利潤2125.62萬、1.05億、2.25億。
轉型死因：
由于公司的定位是小批量高端精品房地產開發商，受土地競拍價格等因素影響，“慢工出細活”的房地產主業已“難以為繼”。籌劃“去地產化”四年多，提出“科技+金融” 的投資發展模式，雖然有意轉型，但是華麗家族并沒有充足的資金儲備，對資金要求很多的投資行業，華麗家族心有余而力不足，只能通過金融手段操作，引起上交所的注意，顯得后勁不足。
過程詳述：
在房地產調控長周期下，華麗家族高端精品開發模式，注定會限制其周轉率，如何觸底反彈，華麗家族提出存量項目開發完后退出房地產，科技投資是轉型方向，而金融投資則被視為利潤穩定器。
2014年華麗家族提出“去地產化”明確轉型之路，當年11月，公司將原有的包括房地產開發經營在內的經營范圍，更改為股權投資、實業投資、投資咨詢及管理。此后分別在石墨烯新材料、臨近空間飛行器、智能機器人、金融期貨、生物醫藥等產業展開投資。在石墨烯、臨空飛行器、機器人等三大熱點題材項目上，三年內華麗家族累計投資金額超過9億，但相關子公司業績累計虧損約1.95億元，標的凈利不足百萬溢價率高達232.53%。籌劃“去地產化”四年多，華麗家族業務仍靠房地產支撐，公司所投資的熱門題材項目未見起色。
由于收購資金來源的“糾結”，華麗家族轉型之路并不順利。華麗創投于2015年5月與 “西藏南江” 簽訂墨烯控股的股份轉讓協議，收購墨烯控股100%的股份，收購對價為7.5億元，但截至2016年11月30日，華麗家族仍未能取得正式核準批文。無奈之下，華麗家族只好先以自籌資金進行收購，在2017年年報中，華麗家族注明該筆資金將待募集資金到位后予以置換。但是承諾業績與實際業績的巨大差異，引來了上交所的問詢，但是墨烯控股盈利能力卻在不斷惡化，對墨烯控股未來發展趨勢的研判過于樂觀是華麗家族此次投資失敗的關鍵因素。
筆者點評：
華麗家族轉型發展選擇“科技+金融”的發展模式，是當時企業發展的被動選擇，但是投資大量資金投入墨烯控股、智能機器人等模式尚未成熟的行業，自身科技行業理解清晰，對行業整體存在誤判，激進投資必然會造成一系列的問題。
PART
4
總結
產業轉型失敗通常會有幾個毛病：短債長投，資金期限錯配；行業周期錯判，不該做產業的時候做錯判；自身能力建設，以地產的思維做產業；政策導向理解錯誤。
短債長投，資金期限錯配。旅游地產、產業投資這類回報周期長，回報率低，前期需要投入大量的資金，企業日益陷入資金鏈斷裂的困局，最終導致轉型失敗。
行業周期錯判，不該做產業的時候做錯判。最好的布局時間是比別人快一步，避開前者踩的坑，又能搶占市場，如果過早的投入，那前期將是一個無底洞，需要不斷的資金填補進去，保證項目可以活下去，很有可能最后財+項目兩空。
自身能力建設，以地產的思維做產業。地產發展追求規模化，高周轉，但是產業需要精心策劃，用心運營，才能享受產業帶來的溢價，如果一味追求規模化擴張，不斷鋪面，不注重后期運營，打造標桿項目，形成自身核心競爭力，后期將很難扭轉局勢。
政策導向理解錯誤。過度解讀國家政策，剛剛看到政策導向就迅速布局，但是彼時市場尚未成熟，國家也處在探索階段，開發商過度急于求成，都會顯得后勁不足。
