目前，產業(yè)地產“國進民退”的景象非常明顯：一方面，省市區(qū)三級政府平臺公司大舉投資產業(yè)園，拿好的地塊，拿低成本的資金，拿更好的招商政策，租售并舉，給純以銷售為核心盈利模式的民營產業(yè)園區(qū)造成巨大壓力。另一方面，政府頻頻出臺各種土地政策、金融政策，加大了產業(yè)用地的準入門檻，限制了分割銷售，讓民營企業(yè)更難以獲得優(yōu)質地塊，加大了盈利難度。新出臺的園區(qū)公募reits政策，各種執(zhí)行細則實際上也只能讓一些運營較好的國有園區(qū)能享受政策紅利，民營園區(qū)只能靠邊站。總之，無論是市場競爭、項目獲取還是日常運營，民營產業(yè)地產商是愈加舉步維艱，而國有企業(yè)似乎頻頻“攻城略地”，產業(yè)地產真的向著“國進民退”的方向大踏步前行了嗎？
產業(yè)地產的根本邏輯
產業(yè)地產應該是與政府政策深度捆綁的一個行業(yè)，從獲地、開發(fā)模式、銷售政策到后期運營都與政府政策有巨大關系，但如果僅僅通過政策去研判產業(yè)地產趨勢與模式，還遠遠不夠，因為政策一定程度上是可以“預期”的，政策的出臺并不是任性的、隨意的，它的背后有一根“指揮棒”，那就是產業(yè)轉型升級。另外，產業(yè)轉型升級直接帶動企業(yè)的發(fā)展變化，企業(yè)的變化則帶動產業(yè)地產變化。準確的說，是產業(yè)轉型升級的邏輯，決定了產業(yè)地產的邏輯。
1、如何理解產業(yè)轉型升級
產業(yè)轉型升級是全球競爭的必然要求、立黨立國之本、技術發(fā)展的必然趨勢，無論從哪個角度去看，都是不可違、不可逆的。國家為推動產業(yè)轉型升級，要出臺大量的土地政策、金融政策、產業(yè)政策，乃至貨幣政策、財政政策。尤其是金融政策，往往很多時候我們看到的是防范出現系統性金融危機，是為了避風險，卻總是忽略其背后的另一種目的：支持產業(yè)發(fā)展。金融政策與出臺的其他所有政策一起，最根本目的是調配和調度各種產業(yè)要素、產業(yè)環(huán)境，包括土地、資金、技術、勞動力、人才等發(fā)展要素以及水電氣網路橋等基礎設施，也包括管理、服務等軟環(huán)境、營商環(huán)境，最終指向都是降低產業(yè)要素成本，提升產業(yè)要素流通效率，提升產業(yè)要素配置效率，簡單的說，就是讓企業(yè)更容易更低成本獲取土地、技術、人才、勞動力，提升創(chuàng)新能力，最終實現產業(yè)轉型升級：戰(zhàn)略性新興產業(yè)比重大幅提升、低效高能耗低價值落后產業(yè)快速被淘汰，整體產業(yè)發(fā)展向產業(yè)鏈高端環(huán)節(jié)、高價值環(huán)節(jié)不斷延伸，產業(yè)結構更加合理，產業(yè)質量不斷攀升，而GDP、百姓收入當然也會不斷提升。
2、產業(yè)轉型升級政策對產業(yè)地產最核心影響：土地開發(fā)模式、企業(yè)需求變化
如前所述，雖然國家出臺支持產業(yè)轉型升級各種政策的目的是調配和調度各種產業(yè)要素、產業(yè)環(huán)境，但他們都直接或間接影響產業(yè)地產發(fā)展。產業(yè)地產的的載體是地產，本質是產業(yè)。因此，各種政策中，土地政策是對產業(yè)地產的直接影響，決定了產業(yè)地產商敢不敢拿地，能拿到什么樣的地。其他政策則是對產業(yè)地產的間接影響，決定了產業(yè)地產有多少客戶，如何獲得客戶。
比如，各個城市紛紛出臺的新型產業(yè)用地政策。其本質是為了支持優(yōu)質新興企業(yè)、實體企業(yè)更容易更低成本獲得優(yōu)質土地、更好配套以及建立產業(yè)集群，同時政府也提升了土地價值（注意不是獲得土地出讓金，而是有限的土地上最大化獲得可持續(xù)稅收），但這種政策卻大幅擠壓了以銷售為核心盈利模式的民營產業(yè)地產商的發(fā)展空間，因為限制了銷售比例，限定了產業(yè)準入類別和產值稅收，民營產業(yè)地產商以其當前的運營能力根本不敢拿這種地做開發(fā)，而城市大量優(yōu)質地塊被政府設定為新型產業(yè)用地，民營產業(yè)地產商只能到城市邊緣地帶獲取工業(yè)用地，這些用地地段差配套差，銷售難，發(fā)展舉步維艱。
又比如紛繁多樣的產業(yè)政策。產業(yè)稅收扶持政策、戰(zhàn)略性新興產業(yè)政策，對產業(yè)地產是一種利好，可以帶動客戶增加。而環(huán)保政策、去產能政策，對產業(yè)地產是一種利空，是在快速淘汰落后企業(yè)，在減少對產業(yè)地產的客戶。另外城市的退二進三政策、制造業(yè)外遷政策，對產業(yè)地產則是極大的機遇，可以大規(guī)模承接這些退出或外遷的企業(yè)，北京的此類政策直接促成了華夏幸福與聯東U谷的崛起。
再比如也非常多樣的金融政策，本質上只有兩個目的，防范出現系統性金融危機，引導資金流入實體經濟。這就讓限制房地產融資的三道紅線，卻成了對產業(yè)地產的一種利好，因為可以讓更多資金進入到實體企業(yè)，增加對產業(yè)地產需求。而房地產限購限價政策，有利于降低生活成本，有利于人才保留，其實是在降低企業(yè)發(fā)展的綜合成本，對產業(yè)地產也是一種利好。
3、產業(yè)轉型升級如何從邏輯上決定產業(yè)地產發(fā)展
產業(yè)轉型升級的前端是技術革命與消費升級，這兩大因素是產業(yè)轉型升級的核心驅動力或根本內因。比如當下的人工智能、云計算與大數據技術，決定了產業(yè)乃至整個社會都要向數字化、智能化轉型。中產崛起、消費升級，決定了企業(yè)產品與服務要向個性化、品質化、品牌化、多元化、綠色化轉型。這兩大轉型，都直接帶動企業(yè)生產模式、物流模式、營銷模式、服務模式乃至組織模式、人才模式、管理模式發(fā)生劇烈甚至顛覆性變化。而企業(yè)這種變化則帶給產業(yè)地產兩大變化：一是企業(yè)對生產空間、物流空間、辦公空間、研發(fā)空間的等空間需求的量與質的變化；二是企業(yè)在相應空間發(fā)展過程中，需要的運營服務內容的變化。（關于空間量與質、運營服務內容的具體變化分析，請見本公眾號歷史文章“2019年起，所有產業(yè)地產商站在了同一起跑線”）。
產業(yè)轉型升級的后端是政府為了促進這種轉型升級、促進經濟高質量發(fā)展而出臺的各種政策。因為這種轉型本身會帶動形成新的產業(yè)，其次并不是所有企業(yè)都能意識到或愿意進行這種轉型，而轉型也需要一定的成本，因此政府必須配套相應的政策與服務，既促進新興產業(yè)形成與發(fā)展，也降低企業(yè)轉型的成本，加快企業(yè)轉型的速度。一般情況下，產業(yè)政策、土地政策、金融政策是在引導和調整經濟與產業(yè)發(fā)展的方向，而貨幣政策、財政政策是在引導和調整經濟與產業(yè)發(fā)展的快慢，無論是方向還是快慢，它都會深刻影響產業(yè)結構，影響企業(yè)對各種功能空間的需求量與質的變化，而其中一些政策，如土地政策，則直接影響產業(yè)地產的開發(fā)運營模式。
所謂產業(yè)轉型升級的邏輯決定了產業(yè)地產的邏輯，就是指產業(yè)轉型升級，決定了企業(yè)對產業(yè)地產需求量與質的變化。因此投資產業(yè)地產，必須從產業(yè)轉型升級的角度，去選擇城市、選擇區(qū)域、選擇地塊、選擇產業(yè)類型，以及設計對應的開發(fā)運營模式、產品服務體系，而其最核心的，是設計盈利模式。
產業(yè)地產為何國進民退？
話題再回到產業(yè)地產“國進民退”，這反應的就是盈利模式的適用性。產業(yè)地產投資與所有投資一樣，都需要考慮如何盈利、盈利多少、多久盈利。但如何設計產業(yè)地產的盈利模式呢？且看目前市場上能夠做到“有盈利、高盈利、快盈利”的幾種模式。
其一是聯東U谷為代表標準廠房快消模式。
其本質上就是地產開發(fā)，因為需求大、價格低，能做到幾乎像住宅一樣快速銷售，但目前受土地政策影響非常大，好地塊都被政府設置成了新型產業(yè)用地，聯東拿到好地塊的難度越來越大。另外其標準廠房快消模式，招引的都是本地產業(yè)存量的“生產性中小微企業(yè)”，且一般沒有特定產業(yè)方向，既不是政府想要的從外地引入的產業(yè)增量，也沒有產業(yè)聚集效應，也不是政府想要的高新技術企業(yè)和可引入高端技術人才，目前政府對這種模式并不是特別歡迎。此外，聯東快消模式還有一個變種，即商務獨棟快消模式，這種模式要求設計開發(fā)獨棟產品面積必須足夠小，1000㎡以內最佳，不超過1500㎡，總價低，能夠購買的企業(yè)比較多，也能做到快速銷售。這種模式雖然功能可以研發(fā)、辦公為主，也可以廠辦一體，但這種產品對用地容積率有要求，不能太高，否則設計不了這種產品，而且也因為容積率低，承載企業(yè)有限，產生稅收有限，土地利用價值較低，本質上政府也是不怎么歡迎的。目前能有這么低容積率的產業(yè)用地或工業(yè)用地幾乎沒有了，所以市場上就出現了民營企業(yè)開發(fā)這種產品的特定規(guī)劃模式：排一大片小獨棟，然后加一棟超高層或幾棟高層滿足容積率，開發(fā)完小獨棟，超高層或高層就拖著不建。
其二是普洛斯基金投資基金收購模式。
這種模式被業(yè)內稱為最領先模式，但普洛斯能夠做到基金投資基金收購，是因為其客戶足夠多，每新增一個項目能快速滿租產生運營收益，其次是其項目足夠多，全國甚至全球一張網，讓客戶對其產生一定依賴。普洛斯的基金是一種私募基金，針對的也是倉儲物流園區(qū)，而市場上大量存在的以研發(fā)辦公為主的科技園區(qū)，并不適用這種模式，因為很難實現快速滿租快速產生運營收益，雖然國家新出臺的園區(qū)公募reits，主要針對的就是聚焦新興產業(yè)的科技園區(qū)，但也只有極其少量的有強運
營能力的園區(qū)能夠發(fā)行，且多以占據城市優(yōu)質地段的國有園區(qū)為主，偏遠區(qū)域的及大量民營的園區(qū)，享受不到這種政策紅利。
其三是華夏幸福為代表的一二級聯動“片區(qū)開發(fā)綜合平衡”模式。
這種模式也可以稱為“產業(yè)新城”模式，即不再單獨通過一個產業(yè)園開發(fā)實現盈利，而是通過更大規(guī)模土地的綜合開發(fā)，通過一級土地整理、公建配套設施建設及運營、二級住宅開發(fā)等多個渠道綜合盈利。這種模式需要投入的資金量比較大，不是一般企業(yè)能承受。另外，大量住宅公司推行的“產業(yè)勾地”，本質上也是一種綜合平衡，只不過是住宅平衡，但由于大量住宅公司本身并沒有產業(yè)招商運營能力，所謂產業(yè)只不過是許給政府的一張空頭支票，另外為了平衡，還需要讓政府高比例、超低價配住宅用地，政府一般對住宅公司這種行為既不信任也不愿意，所以，產業(yè)勾地并沒有成為一種可行的、成熟的模式。
除了以上三種模式，還有一種可行的也相對成熟的模式，即國有園區(qū)模式，以張江高科為代表。這種模式實現了有盈利甚至高盈利，但并沒有快盈利。這種模式多為聚焦高新技術產業(yè)、科技類產業(yè)、以研發(fā)辦公為主且容積率較高的科技園區(qū)，因為這種園區(qū)招商慢，難以銷售，只能以租為主或租售并舉，投入資金大量沉淀，但隨著城市不斷發(fā)展、產業(yè)規(guī)模不斷擴充，一定時間后，園區(qū)最終還是能滿租運營，樓宇資產也大幅升值，后期也能通過一定金融手段進行變現，再結合一些創(chuàng)投基金運作，也能實現一定程度的科技創(chuàng)投盈利。一些民營園區(qū)也采用這種模式獲得成功，如億達大連軟件園、星河WORID等。
簡單總結下，以上能達到“有盈利、高盈利、快盈利”的三種產業(yè)地產模式，標準廠房及低容積率商務獨棟的快銷模式受土地政策影響發(fā)展困難，倉儲物流園區(qū)基金模式類型單一規(guī)模有限，片區(qū)開發(fā)的綜合平衡模式只適用于超強資金實力的企業(yè)。而政府最想要的聚焦高科技、新興產業(yè)且高容積率的科技園區(qū)，需要沉淀資金，難以快盈利，需要慢慢“熬”，民營企業(yè)一般不愿意做，市場上也出現了大量對此認識不足而開發(fā)這種園區(qū)的民營企業(yè)，最終結果大都是停滯、爛尾或轉讓。這種情況下，也只有政府國有平臺公司因為能低成本獲取資金，能不要求快速盈利，可以接受這種“熬”，另外，政府為了發(fā)展高科技產業(yè)、戰(zhàn)略新興產業(yè)，也必須要有科技園區(qū)這種基礎設施，能筑巢引鳳，也只能接受這種“熬”。但政府大舉自行建設科技園區(qū)，投資非常大，需要大量舉債，一定程度上，政府也是不情愿的。
產業(yè)地產成為一塊試金石
綜上，本質上，產業(yè)轉型升級的邏輯決定了產業(yè)地產邏輯，而當下看似成熟的幾種盈利模式，以及近些年大舉進入產業(yè)地產領域的住宅開發(fā)商、資本商，在設計和研判產業(yè)地產的投資模式、商業(yè)模式、盈利模式、運營模式時，往往是一種地產邏輯、地產思維，算來算去都是在算土地成本、建設成本、銷售周期、租金收益，而從來沒有從產業(yè)視角去看待和理解過產業(yè)地產，按地產邏輯的算法，產業(yè)地產當然是盈利難、盈利慢，但如果從產業(yè)視角去研判產業(yè)地產，產業(yè)地產真的就不值得去“投資”嗎？
1、產業(yè)地產真正的盈利空間在產業(yè)而不在地產
產業(yè)地產目前轉型的趨勢也非常明顯，即從地產開發(fā)要收益向從運營服務要收益轉型，換一種說法就是從招商向育商轉型，產業(yè)地產真正的盈利模式不是地產開發(fā)，而是分享產業(yè)紅利。這還是由產業(yè)轉型升級決定的。
產業(yè)轉型升級，帶來最直接的表現就是大量淘汰落后產業(yè)與企業(yè)，大量迸發(fā)新興產業(yè)與企業(yè)，以及部分企業(yè)自身進行迭代升級，也就是在同樣的城市、同樣的區(qū)域乃至同一棟樓宇內，會有大量的企業(yè)騰挪與迭代升級，當然也會有大量新城、新區(qū)、新樓宇被填充，而這個規(guī)模有多大呢？市場是帶動企業(yè)發(fā)展最大的力量，目前中國有大概4億中產階層，2020年人均可支配收入約3.2萬元，2021年中國會大概率超過美國成為全球最大單一市場，如果中國中產階層再擴大一倍或人均收入再擴大一倍，這個市場規(guī)模會有多大，會培育出多少新興企業(yè)？從GDP看，太多機構預測中國2035年的GDP大概率會比2020年翻倍，就城市而言，以鄭州為例，目前鄭州GDP超過1.1萬億，2035年預計超過3萬億，是目前的三倍，無論是中國還是單個城市，大量增加的GDP由誰創(chuàng)造？當然是大量誕生的各種各樣的新興企業(yè)以及少量現有企業(yè)的規(guī)模提升，這都將會給產業(yè)地產帶來巨大的機遇。這種機遇包括針對企業(yè)的售樓、租樓，更包括在這些樓宇空間中企業(yè)騰挪更新、迭代升級、培育新企業(yè)中產生的股權投資機會、業(yè)務合作機會、服務合作機會乃至積累的各種大數據應用機會，這些機會產生的盈利空間，要遠遠大于樓宇租售盈利空間。
2、產業(yè)地產成為一塊試金石
目前是產業(yè)轉型升級的陣痛期，也就是該被淘汰的企業(yè)快速被淘汰，該外遷的企業(yè)（指外遷印度、越南等）快速在外遷，但需要培育、孵化的新興企業(yè)并沒有那么快誕生，即便誕生也需要一定時間發(fā)展壯大，才會對產業(yè)地產產生真正的需求，另外是需要轉型升級的企業(yè)并沒有那么快實現自身的迭代升級，因為技術應用成熟、產品與服務升級、商業(yè)模式創(chuàng)新也需要一定時間。這種背景下，企業(yè)對產業(yè)地產的需求是有限甚至是減少的，產業(yè)地產盈利難、盈利慢，短時間內這種局面也不會改變，它還需要大量的探索與嘗試，才能找到新的盈利模式，它還需要一定時間的“煎熬”等待，等待新的產業(yè)地產需求的逐步釋放乃至大量爆發(fā)。這種探索與嘗試、這種熬不僅來自于開發(fā)運營商，也來自于政府，多方求索、敢于創(chuàng)新，才可能有所突破。這種情況下，產業(yè)地產就成了一塊試金石，可以試出太多的東西：
它試的是眼界。能否跳出地產邏輯的窠臼，能否深刻理解產業(yè)轉型升級，能否深刻洞察城市、產業(yè)、人口的關系，從而找到新的產業(yè)地產方向與模式；
它試的是決心。產業(yè)地產的舊有模式已經難以為繼，是否痛下決心進行轉型，是否真正面向未來準備當下；
它試的是勇氣。是否敢于承擔風險，敢于投入資金，敢于嘗試新模式、新路徑；
它試的是情懷。如果只是一味“資本逐利”，如果沒有對中國經濟的信心，沒有一點點產業(yè)報國、致富一方的追求，應該大概率不會考慮產業(yè)地產，即便考慮了，也大概率不會成功。
它試的是能力。竊以為，開發(fā)運營產業(yè)地產，地產能力只是基礎，還需要成為“半個經濟學家+半個新興技術專家+半個風險投資專家”，沒有多元化及基于產業(yè)邏輯的產業(yè)研究能力、產業(yè)運營能力、產業(yè)投資能力，難以真正做成產業(yè)地產。
當下的產業(yè)地產，看似火熱，實則亂象橫生、投機者眾，尤其是以戰(zhàn)略轉型為名切入到這個領域的各種開發(fā)商，試問一下能否分清產值、產業(yè)增加值、財政收入、GDP？怕是大部分人都回答不了。其實，太多的開發(fā)商，都還沒有進入產業(yè)地產這扇大門，產業(yè)地產不是地產，理解不了這一點，瞎子摸象、蒙頭亂撞就會是這些公司的常態(tài)。
國家反復說，這是一個新時代，對于產業(yè)地產，這更是一個新時代。考驗產業(yè)地產真功夫、硬實力的時刻已經到來，這個江湖中，變革者、創(chuàng)新者、引領者以及投機者、渾水摸魚者、濫竽充數者，終將會浮出水面。
文章來源：輝粒說
