商業(yè)與地產(chǎn)下半場(chǎng)，科技賦能助力新成長(zhǎng)

1、報(bào)告綜述

地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)數(shù)字化時(shí)代

中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)自房改后經(jīng)歷了二十余年的高速發(fā)展，當(dāng)前已進(jìn)入成熟 期，行業(yè)銷售“天花板”逐漸顯現(xiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了下半場(chǎng)—— 從“增量時(shí)代”到“存量時(shí)代”。在全新的市場(chǎng)環(huán)境下，房企面臨著新的 競(jìng)爭(zhēng)格局與發(fā)展階段，這對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)管理模式均提出 了新的挑戰(zhàn)。面對(duì)這一系列挑戰(zhàn)，為了能在確定性相對(duì)較差的市場(chǎng)環(huán)境 下降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，房企調(diào)整與變革勢(shì)在必行，將所有地產(chǎn)業(yè)務(wù)場(chǎng)景實(shí)現(xiàn) 數(shù)字化處理，提升運(yùn)營(yíng)效率。在房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)字化進(jìn)程中，在智能化、 信息化、數(shù)據(jù)化中探索重點(diǎn)各異，目前僅約 24%的房企打通了數(shù)字化的 全業(yè)務(wù)流通，其他房企大多在單領(lǐng)域發(fā)力。

數(shù)字化應(yīng)用場(chǎng)景：營(yíng)銷、社區(qū)、商業(yè)、建造

在當(dāng)前房地產(chǎn)數(shù)字化進(jìn)程中，與銷售業(yè)績(jī)強(qiáng)相關(guān)的智慧營(yíng)銷、受物業(yè)上 市潮，提升服務(wù)的智慧社區(qū)、會(huì)員體系相對(duì)成熟的智慧商業(yè)和房地產(chǎn)“制 造化“必經(jīng)之路的智慧建造成為了目前房地產(chǎn)數(shù)字化的熱點(diǎn)。智慧營(yíng)銷：智慧營(yíng)銷的核心仍然是在線銷售、實(shí)現(xiàn)閉環(huán)。房地產(chǎn)企業(yè)與 第三方平臺(tái)合作獲取新增用戶，通過(guò)大數(shù)據(jù)技術(shù)對(duì)用戶的個(gè)人信息、消 費(fèi)習(xí)慣、資產(chǎn)儲(chǔ)備等標(biāo)簽進(jìn)行大數(shù)據(jù)建模，從而精準(zhǔn)描繪客戶畫(huà)像，在 搭建客戶管理體系、自建流量池后，實(shí)現(xiàn)用戶服務(wù)閉環(huán)。智慧社區(qū)：智慧社區(qū)的核心為打通社區(qū)運(yùn)維數(shù)據(jù)，串聯(lián)集團(tuán)內(nèi)多維度協(xié) 同，從頂層設(shè)計(jì)確保組織協(xié)同、項(xiàng)目協(xié)作，聯(lián)動(dòng)多業(yè)態(tài)間業(yè)務(wù)，集成設(shè) 備間的應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)多維數(shù)據(jù)的打通。智慧商業(yè)：智慧商業(yè)的核心是應(yīng)用大數(shù)據(jù)精準(zhǔn)營(yíng)銷，重視存量會(huì)員和新 增會(huì)員的運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)多方面數(shù)據(jù)打通，最后形成“消費(fèi)全周期”的閉環(huán)。智慧建造：智慧建造正在由點(diǎn)創(chuàng)新向更深更成熟常態(tài)發(fā)展過(guò)渡，未來(lái)將 呈現(xiàn)高效性、體系性和黏連性。

2、房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)數(shù)字化時(shí)代

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入下半場(chǎng)

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)自 1998 年房改后經(jīng)歷了二十余年的高速發(fā)展，當(dāng)前已進(jìn)入成 熟期，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2019 年全國(guó)商品房銷售額達(dá) 16 萬(wàn)億元，創(chuàng)歷史 新高。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷深化，行業(yè)銷售“天花板”逐漸顯現(xiàn)，我國(guó)房 地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了下半場(chǎng)——從“增量時(shí)代”到“存量時(shí)代”。

在全新的市場(chǎng)環(huán)境下，房企面臨著新的競(jìng)爭(zhēng)格局與發(fā)展階段，這對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng) 發(fā)展戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)管理模式均提出了新的挑戰(zhàn)。面對(duì)這一系列挑戰(zhàn)，為了能在確 定性相對(duì)較差的市場(chǎng)環(huán)境下降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，房企調(diào)整與變革勢(shì)在必行，將所有 地產(chǎn)業(yè)務(wù)場(chǎng)景實(shí)現(xiàn)數(shù)字化處理，提升運(yùn)營(yíng)效率。

房企數(shù)字化轉(zhuǎn)型進(jìn)行時(shí)

隨著我國(guó)房地產(chǎn)從“增量市場(chǎng)”進(jìn)入“存量市場(chǎng)”，房地產(chǎn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的趨勢(shì)越 來(lái)越強(qiáng)烈，早自 2015 年起，房企便開(kāi)始加緊部署數(shù)字化轉(zhuǎn)型，以數(shù)字科技的 形式賦能房地產(chǎn)，利用數(shù)字化技術(shù)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造、 銷售、運(yùn)營(yíng)、拆除的全生命周期上，實(shí)現(xiàn)過(guò)程和決策的高效、準(zhǔn)確、可控。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2020 年頭部房企（TOP50）數(shù)字化進(jìn)程明顯加快，企業(yè)數(shù)字化整體投入有顯著提升。在資金投入方面，約 60%的房企數(shù)字化投入規(guī)模增長(zhǎng)， 平均年投入達(dá) 1 億元；約 28%的房企數(shù)字化投入規(guī)模持平，平均年投入達(dá) 7000 萬(wàn)元；約 12%的房企數(shù)字化投入規(guī)模下降，平均年投入達(dá) 5000 萬(wàn)元。在組織 投入方面，約 90%的房企將信息部門(mén)作為一級(jí)部門(mén)；約 58%房企的信息部門(mén)由 集團(tuán)副總裁級(jí)別以上擔(dān)任，較上年提升 20 個(gè)百分點(diǎn)。在團(tuán)隊(duì)投入方面，約 52% 的房企信息團(tuán)隊(duì)超過(guò) 50 人，較上年提升 22 個(gè)百分點(diǎn)。

智能化、信息化、數(shù)據(jù)化并存，房企探索重點(diǎn)各異

在房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)字化進(jìn)程中，房企在不同階段利用數(shù)字化手段，在項(xiàng)目投資、 規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造、運(yùn)營(yíng)、更新的全生命周期上，實(shí)現(xiàn)過(guò)程和決策的高效、準(zhǔn) 確和可控，并在新的時(shí)代下構(gòu)建自身的新核心競(jìng)爭(zhēng)力，目前數(shù)字化在各個(gè)梯度 中呈交叉式發(fā)展。

房企的智能化試圖引領(lǐng)業(yè)務(wù)發(fā)展，當(dāng)前已在房企的運(yùn)營(yíng)中被普遍認(rèn)可，隨著人 工智能技術(shù)的不斷完善，智能化的應(yīng)用場(chǎng)景不斷增多，包括 AI 呼叫、車牌門(mén)禁 識(shí)別技術(shù)等，未來(lái)隨著技術(shù)手段的不斷進(jìn)步，機(jī)器自我學(xué)習(xí)的能力會(huì)進(jìn)一步增 強(qiáng)，機(jī)器替代人工的現(xiàn)象也將不斷增加。

房企的信息化作為管理手段，進(jìn)程目前已進(jìn)入成熟期，在員工操作、經(jīng)營(yíng)管理、 經(jīng)營(yíng)決策、商業(yè)模式層面實(shí)現(xiàn)工作效率、業(yè)務(wù)管控、決策質(zhì)量、業(yè)務(wù)創(chuàng)新的提 升。從整體層面上，實(shí)現(xiàn)管理效率和經(jīng)營(yíng)效益的提升。

房企的數(shù)據(jù)化通過(guò)數(shù)據(jù)拉通和構(gòu)建主數(shù)據(jù)平臺(tái)，成為了房企主動(dòng)優(yōu)化業(yè)務(wù)的手段，通過(guò)建立“數(shù)據(jù)思維”，將數(shù)據(jù)分析的結(jié)果作為決策判斷的參考，并借助計(jì) 算機(jī)的分析邏輯，突破原來(lái)的思維模型，更加注重?cái)?shù)據(jù)之間的邏輯關(guān)聯(lián)性。

而在當(dāng)前數(shù)字化轉(zhuǎn)型的磨合中，現(xiàn)階段各個(gè)房企探索重點(diǎn)各不相同，根據(jù)克而 瑞數(shù)據(jù)，在 TOP50 房企中，78%的房企數(shù)字化轉(zhuǎn)型為自研框架；26%的房企數(shù) 字化應(yīng)用為自研產(chǎn)品；目前僅 24%的房企打通了數(shù)字化的全業(yè)務(wù)流通，例如萬(wàn) 科、龍湖、越秀等，其他房企如新城、融創(chuàng)、卓越等均在單領(lǐng)域發(fā)力。

3、數(shù)字化應(yīng)用場(chǎng)景：營(yíng)銷、社區(qū)、商業(yè)、建造

房地產(chǎn)數(shù)字化的應(yīng)用覆蓋了開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、銷售、管理等全產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈，覆蓋企 業(yè)經(jīng)營(yíng)以及地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期的管理，利用科技的變革讓房地產(chǎn)上下游全鏈 條的場(chǎng)景變得時(shí)更高效、簡(jiǎn)單、舒適、便捷，同也帶來(lái)更好的體驗(yàn)感。在當(dāng)前 房地產(chǎn)數(shù)字化進(jìn)程中，與銷售業(yè)績(jī)強(qiáng)相關(guān)的智慧營(yíng)銷、受物業(yè)上市潮，提升服 務(wù)的智慧社區(qū)、會(huì)員體系相對(duì)成熟的智慧商業(yè)和房地產(chǎn)“制造化”必經(jīng)之路的 智慧建造成為了目前房地產(chǎn)數(shù)字化的熱點(diǎn)。

智慧營(yíng)銷：營(yíng)銷加速、價(jià)值發(fā)現(xiàn)

房地產(chǎn)企業(yè)智慧營(yíng)銷主要應(yīng)用于在線看房、置業(yè)顧問(wèn)、全民經(jīng)紀(jì)人、智慧案場(chǎng)、 在線全流程交易功能等，其中，以線上引流為核心價(jià)值的功能模塊如在線看房、 置業(yè)顧問(wèn)、全民經(jīng)紀(jì)人的保留率/使用率明顯更高，體現(xiàn)了市場(chǎng)對(duì)智慧營(yíng)銷渠道 價(jià)值的認(rèn)可。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，截至目前，TOP50 房企已經(jīng)全部投入使用自有 營(yíng)銷平臺(tái)，而這一數(shù)據(jù)在 2018 年及之前僅為 24%；此外，約 54%的 TOP50 房企對(duì)自有營(yíng)銷平臺(tái)進(jìn)行了重新上線或重大改版。

房地產(chǎn)企業(yè)智慧營(yíng)銷正不斷發(fā)展，但自營(yíng)線上平臺(tái)在引流、體驗(yàn)、精準(zhǔn)營(yíng)銷方 面均存在不足，主要體現(xiàn)在——

自營(yíng)平臺(tái)引流能力弱：相較于第三方線上營(yíng)銷平臺(tái)，整合多家房企房源，房企 自有線上營(yíng)銷平臺(tái)均為自家線上房源，引流效果弱；

在線選房體驗(yàn)感較差、房源較少：根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，TOP50 房企線上房源項(xiàng)目 平均數(shù)為 168 套，而第三方線上營(yíng)銷平臺(tái)房源項(xiàng)目數(shù)達(dá) 51 萬(wàn)套；

基本仍以線上推廣和展示功能為主：房企自有營(yíng)銷平臺(tái)通過(guò)線上交易較難描繪 出客戶畫(huà)像，從而進(jìn)行精準(zhǔn)營(yíng)銷獲得新增用戶，較難打通整個(gè)線上營(yíng)銷流程。

除房企自有營(yíng)銷平臺(tái)外，房地產(chǎn)中介服務(wù)平臺(tái)亦受益于數(shù)字化浪潮，正在加速 發(fā)展。伴隨著信息化技術(shù)的普及，房地產(chǎn)中介行業(yè)呈現(xiàn)房源數(shù)字化、客源線上 化、經(jīng)紀(jì)人專業(yè)化的健康發(fā)展趨勢(shì)，相比其他行業(yè)，居住行業(yè)產(chǎn)品非標(biāo)準(zhǔn)化特 征更為明顯，數(shù)字化進(jìn)程推進(jìn)較慢，但正在追趕過(guò)程中。房產(chǎn)中介服務(wù)趨于數(shù) 字化有助于降低客單成本，最終實(shí)現(xiàn)行業(yè)效率和盈利能力的提升。

從房源角度，如果采用傳統(tǒng)方式收集房源信息，虛假房源問(wèn)題很難得到解決。主觀上，中介為獲取客源，通過(guò)惡意發(fā)布低價(jià)假房源欺騙對(duì)價(jià)格敏感的客戶主 動(dòng)聯(lián)系自己，老實(shí)中介的生存空間被擠壓。客觀上，中介調(diào)查、追蹤房源需要 時(shí)間精力，房源的抵押情況、產(chǎn)權(quán)情況、業(yè)主心理價(jià)格、乃至學(xué)區(qū)信息、物業(yè)管理信息等，都是動(dòng)態(tài)變化的。數(shù)字化使房源錄入管理更為方便，房源真實(shí)性 的可控度提高。

從客源角度，買(mǎi)房和租房之間有一定的替代性，遷徙的人群通常會(huì)先選擇租房， 工作生活穩(wěn)定之后再擇機(jī)買(mǎi)房，通過(guò)信息化手段跟蹤管理這些客源數(shù)據(jù)，能夠 提供全生命周期房產(chǎn)交易服務(wù)。房地產(chǎn)交易信息數(shù)字化有助于持續(xù)跟進(jìn)用戶需 求，主動(dòng)提供租賃升級(jí)、剛需購(gòu)房、置換改善一條龍服務(wù)，大數(shù)據(jù)技術(shù)可以支 持實(shí)現(xiàn)對(duì)用戶全生命周期的需求管理，賺取長(zhǎng)期合作效益。例如，二手房連環(huán) 交易的上下家的軌跡在未來(lái)很可能重復(fù)，可以估測(cè)需求時(shí)點(diǎn)并及時(shí)聯(lián)絡(luò)，取得 積累用戶、培養(yǎng)粘性的效果，使房產(chǎn)中介提前判斷交易鏈上最重要的客戶需求 環(huán)節(jié)。

從流程角度，房產(chǎn)交易流程實(shí)現(xiàn)數(shù)字化會(huì)提高運(yùn)營(yíng)效率。首先，交易溝通過(guò)程 方便留痕，從瀏覽房源、經(jīng)紀(jì)人匹配、實(shí)地帶看到簽約的全流程都可以實(shí)現(xiàn)可 視化跟蹤記錄，既方便客戶回看信息，又方便中介復(fù)盤(pán)分析帶看轉(zhuǎn)化率等運(yùn)營(yíng) 指標(biāo)。其次，交易合同可以快速成文，根據(jù)房屋銷售或租賃的交易類型選擇標(biāo) 準(zhǔn)化的合同模板，后臺(tái)可以將房源和客戶信息自動(dòng)填充進(jìn)合同草案中，并自動(dòng) 核查是否符合當(dāng)?shù)胤煞ㄒ?guī)，后期只需專業(yè)人士簡(jiǎn)單審核即可完成簽約。

站在當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，智慧營(yíng)銷的核心仍然是在線銷售、實(shí)現(xiàn)閉環(huán)。房地產(chǎn)企業(yè)與第 三方平臺(tái)合作獲取新增用戶，通過(guò)大數(shù)據(jù)技術(shù)對(duì)用戶的個(gè)人信息、消費(fèi)習(xí)慣、 資產(chǎn)儲(chǔ)備等標(biāo)簽進(jìn)行大數(shù)據(jù)建模，從而精準(zhǔn)描繪客戶畫(huà)像，在搭建客戶管理體 系、自建流量池后，實(shí)現(xiàn)用戶服務(wù)閉環(huán)。

智慧社區(qū)：物管公司投入力度加速增長(zhǎng)

受我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展及近年上市潮，為提升服務(wù)質(zhì)量，降低單位人耗，上 市物管企業(yè)的智慧投入力度加大。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，在 30 余家上市物管企業(yè)中， 約 61%的上市物管企業(yè)進(jìn)行了數(shù)字化布局，在布局方向上，智慧社區(qū)解決方案、 社區(qū)物聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)、社區(qū)移動(dòng)物聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)、其他智慧社區(qū)垂直業(yè)務(wù)分別占比 47%、 29%、12%、12%；在上市物管企業(yè)中，平均智慧化投入（智慧化投入/上市募 集資金）占比區(qū)間為 15%至 25%，TOP10 上市物管企業(yè)平均投入占比達(dá) 30%。

在智慧社區(qū)發(fā)展進(jìn)程中，智慧安防和智慧通行是市場(chǎng)應(yīng)用率較多的核心場(chǎng)景， 包括智慧門(mén)禁、社區(qū) APP、智能監(jiān)控、智慧停車、物聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)平臺(tái)等。以融創(chuàng) 智慧社區(qū)為例，融創(chuàng)服務(wù)作為中國(guó)領(lǐng)先的全生態(tài)物業(yè)服務(wù)領(lǐng)導(dǎo)品牌，為社區(qū)注 入“智慧”元素，形成不斷進(jìn)化的智慧生長(zhǎng)體系，構(gòu)建安全、高效、便捷、智 能的社區(qū)新形態(tài)。

融創(chuàng)智慧社區(qū)的應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)為：要與園區(qū)服務(wù)業(yè)務(wù)形成統(tǒng)一閉環(huán)，協(xié)助物業(yè)服務(wù) 團(tuán)隊(duì)更好達(dá)成服務(wù)方案落地；要與客戶建立充分的互動(dòng)和線上連接，持續(xù)提升 業(yè)主園區(qū)服務(wù)體驗(yàn)。

目前，融創(chuàng)智慧社區(qū)擁有四大業(yè)務(wù)場(chǎng)景——

智慧人行：業(yè)主通過(guò)歸心 APP 錄入信息，就能為歸家之旅點(diǎn)亮“一路綠燈”：無(wú)接觸通行、歸心 APP 遠(yuǎn)程開(kāi)啟、刷二維碼、刷門(mén)禁卡，各種方式滿足不同年 齡和不同習(xí)慣的業(yè)主便捷歸家之旅。同時(shí)靈活高效的“遠(yuǎn)程預(yù)約授權(quán)”功能， 也為訪客進(jìn)入園區(qū)提供了更快捷的方式；

智慧車行：通過(guò)智能的車輛管理和引導(dǎo)系統(tǒng)，自動(dòng)識(shí)別車牌，讓業(yè)主車輛無(wú)障 礙高效通行。同時(shí)業(yè)主還可以在歸心 APP 中為訪客預(yù)約臨時(shí)通行的權(quán)限、代為 繳停車費(fèi)，讓親朋好友來(lái)訪暢通無(wú)憂；

智慧安防：通過(guò) AI 技術(shù)，智慧系統(tǒng)可以對(duì)園區(qū)安防及品質(zhì)異常及時(shí)預(yù)警，如車 輛占道、周界入侵、電動(dòng)車入電梯、電梯困人、夜間來(lái)訪人員動(dòng)線異常等，在 中控室通過(guò)線上預(yù)警中心可實(shí)現(xiàn)語(yǔ)音及視頻彈窗，第一時(shí)間形成處理工單發(fā)送 至工作人員手機(jī)端 APP，使其快速知曉并及時(shí)解決隱患問(wèn)題。提升園區(qū)安全等 級(jí)，可減少秩序人員線下巡查頻次，提高線上巡查密度，對(duì)園區(qū)實(shí)現(xiàn)智慧、精 準(zhǔn)安防；

智慧設(shè)備設(shè)施：基于物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，應(yīng)用“設(shè)備設(shè)施”場(chǎng)景，實(shí)現(xiàn)設(shè)備集約化管 控，優(yōu)化人員配置，降低運(yùn)營(yíng)成本，并可實(shí)時(shí)掌握設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)，風(fēng)險(xiǎn)可控， 事故可防。

目前，智慧社區(qū)的發(fā)展主要制約于流程多、協(xié)同難、量化難、解決難等因素—

流程多：從規(guī)劃設(shè)計(jì)到產(chǎn)品維護(hù)的周期，智慧社區(qū)全鏈條服務(wù)周期較長(zhǎng)，流程 較多；

協(xié)同難：社區(qū)有較多參與者和部門(mén)，協(xié)同較為困難；

量化難：物業(yè)企業(yè)智慧化投入的降本增效結(jié)果較難衡量，投入比產(chǎn)出不確定性 較高，物業(yè)在實(shí)踐過(guò)程中都偏謹(jǐn)慎、保守，以成熟領(lǐng)域?yàn)橹鳎?/span>

解決難：僅少數(shù)物業(yè)企業(yè)在產(chǎn)業(yè)全鏈條中積累有豐富的經(jīng)驗(yàn)，“整體解決方案商” 較為稀缺。

站在當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，智慧社區(qū)的核心為打通社區(qū)運(yùn)維數(shù)據(jù)，串聯(lián)集團(tuán)內(nèi)多維度協(xié)同， 從頂層設(shè)計(jì)確保組織協(xié)同、項(xiàng)目協(xié)作，聯(lián)動(dòng)多業(yè)態(tài)間業(yè)務(wù)，集成設(shè)備間的應(yīng)用， 實(shí)現(xiàn)多維數(shù)據(jù)的打通。

智慧商業(yè)：數(shù)字化滲透率高，逐漸側(cè)重以 C 端為核心

商業(yè)地產(chǎn)是居民進(jìn)行消費(fèi)活動(dòng)的主要場(chǎng)所，在“雙循環(huán)”背景下，消費(fèi)的繁榮 帶來(lái)了商業(yè)地產(chǎn)的繁榮。智慧商不僅同時(shí)面向運(yùn)營(yíng)管理（包括規(guī)劃定位、招商 管理、預(yù)算管理、合同管理）和商戶（包括商戶服務(wù)、商戶營(yíng)銷、銷售上報(bào)、 線上報(bào)事），還更側(cè)重于以 C 端用戶為核心的智慧化。目前，數(shù)字化運(yùn)營(yíng)概念 已逐步滲透市場(chǎng)，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，當(dāng)前全國(guó)購(gòu)物中心數(shù)字化應(yīng)用率約 56%， TOP50 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商數(shù)字化投入占營(yíng)業(yè)收入僅約 2%，行業(yè)整體轉(zhuǎn)型投入仍 有較大空間。

會(huì)員系統(tǒng)為商業(yè)地產(chǎn)數(shù)字化的核心應(yīng)用系統(tǒng)，截至目前，TOP50 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng) 商會(huì)員系統(tǒng)整體使用率約 88%；在當(dāng)前會(huì)員系統(tǒng)平臺(tái)中，停車、積分、定位等 基礎(chǔ)功能的使用率較高，已成剛需功能，其他功能模塊仍待摸索。

以新城智慧商業(yè)為例，2019 年 10 月新城首座“智慧商場(chǎng)”天寧吾悅廣場(chǎng)在江 蘇常州開(kāi)業(yè)，在大數(shù)據(jù)、人工智能等新一代信息技術(shù)不斷普及的當(dāng)下，新城依托科技力量構(gòu)建智慧商業(yè)、打造“智慧商場(chǎng)”，以此為商業(yè)賦能，創(chuàng)造智能化商 業(yè)消費(fèi)體驗(yàn)。

建立在過(guò)往吾悅廣場(chǎng)智慧技術(shù)探索和應(yīng)用基礎(chǔ)上，天寧吾悅廣場(chǎng)是新城商業(yè)的 第一座“智慧商場(chǎng)”，具有里程碑意義。天寧吾悅廣場(chǎng)創(chuàng)建了 360°環(huán)繞視聽(tīng)、 刷臉申請(qǐng)會(huì)員、停車位導(dǎo)航系統(tǒng)以及智能定位導(dǎo)航等智慧維度，通過(guò)大數(shù)據(jù)平 臺(tái)實(shí)現(xiàn)線上線下商業(yè)互相滲透、全面貫通，在提升購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)水平的同時(shí)， 賦予消費(fèi)者更好的購(gòu)物體驗(yàn)。

“智慧+”戰(zhàn)略是新城提出的要增加的部分，根據(jù)構(gòu)想，新城吾悅廣場(chǎng)在堅(jiān)持傳 統(tǒng)文化發(fā)展的同時(shí)，注重以大數(shù)據(jù)分析和管理為基礎(chǔ)的“智慧+”戰(zhàn)略，通過(guò)智 慧研究、智慧設(shè)施的加持，實(shí)現(xiàn)對(duì)商場(chǎng)客流的智能化分析，并幫助商場(chǎng)由被動(dòng) 服務(wù)轉(zhuǎn)為主動(dòng)式服務(wù)。運(yùn)用“互聯(lián)網(wǎng)+”思維，梳理客戶資源管理以及消費(fèi)場(chǎng)景 的再造和優(yōu)化

新城提出的“大數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)的吾悅智慧服務(wù)”構(gòu)架中，智慧研究主要集中在購(gòu)物 中心、商戶、消費(fèi)者、會(huì)員多維數(shù)據(jù)等方便，并希望借此驅(qū)動(dòng)購(gòu)物中心服務(wù)優(yōu) 化。在硬件配置方面，吾悅廣場(chǎng)將通過(guò)推出 APP、會(huì)員無(wú)人商店、清潔機(jī)器人、 智慧停車等全新的服務(wù)菜單。據(jù)了解，新城商業(yè)智慧系統(tǒng)，一套涵蓋微信智慧 停車場(chǎng)、人臉識(shí)別、會(huì)員系統(tǒng)和銷售采集等功能的系統(tǒng)已在多個(gè)吾悅廣場(chǎng)上普 及使用。

目前，新城控股已積極推進(jìn)微信智慧停車場(chǎng)、人臉識(shí)別和銷售采集系統(tǒng)等智能 科技在各地吾悅廣場(chǎng)的推廣和運(yùn)用，在提升客戶消費(fèi)體驗(yàn)的同時(shí)，為品牌商家 精準(zhǔn)賦能，并進(jìn)一步提升整個(gè)商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)管理水平，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者、商家和商場(chǎng) 的三方共贏。

目前，智慧商業(yè)在精準(zhǔn)營(yíng)銷、數(shù)據(jù)互通、會(huì)員系統(tǒng)等方面均存在不足——

精準(zhǔn)營(yíng)銷：數(shù)據(jù)采集和治理難度較大，精準(zhǔn)營(yíng)銷難以實(shí)現(xiàn)閉環(huán)，仍在嘗試過(guò)程 中；

數(shù)據(jù)互通：由于購(gòu)物中心項(xiàng)目?jī)?nèi)于品牌商、購(gòu)物中心項(xiàng)目間、購(gòu)物平臺(tái)與外部 平臺(tái)均未打通，導(dǎo)致內(nèi)外部數(shù)據(jù)無(wú)法互通，仍待完善；

會(huì)員系統(tǒng)：目前購(gòu)物中心與大中型品牌商家各有獨(dú)立的會(huì)員體系，會(huì)員系統(tǒng)繁 多導(dǎo)致用戶體驗(yàn)降低，購(gòu)物中心會(huì)員系統(tǒng)難以與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致消費(fèi)者使用意 愿降低。

站在當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，智慧商業(yè)的核心是應(yīng)用大數(shù)據(jù)精準(zhǔn)營(yíng)銷，重視存量會(huì)員和新增 會(huì)員的運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)多方面數(shù)據(jù)打通，最后形成“消費(fèi)全周期”的閉環(huán)。

智慧建造：行業(yè)熱度高，復(fù)雜建筑應(yīng)用滲透強(qiáng)

智慧建造應(yīng)用于批量建筑及大型復(fù)雜工程，主要應(yīng)用環(huán)節(jié)包括測(cè)繪環(huán)節(jié)、設(shè)計(jì) 環(huán)節(jié)、施工環(huán)節(jié)等。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，目前房地產(chǎn)企業(yè)將智慧建造深度應(yīng)用于 測(cè)繪環(huán)節(jié)、設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)、施工環(huán)節(jié)、大型復(fù)雜工程設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的占比分別約為 10%、 8%、4%、26%。目前，房企在批量建筑與大型復(fù)雜工程應(yīng)用智慧建造的程度 差異較大，約 3%的新建工程項(xiàng)目使用了智慧建造技術(shù)；約 15%的新建建筑類 項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始使用智慧建造技術(shù)；超過(guò) 90%的大型復(fù)雜工程項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始使用 智慧建造技術(shù)，大型復(fù)雜建筑應(yīng)用滲透較高。

以碧桂園機(jī)器人為例，碧桂園致力于通過(guò)建筑機(jī)器人及新型裝配式體系的研發(fā)、 生產(chǎn)及應(yīng)用，提升建筑工業(yè)化水平；建立以 BIM 數(shù)字化技術(shù)為基礎(chǔ)的建筑產(chǎn)業(yè) 互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)全周期數(shù)字化賦能。著力解決建筑行業(yè)安全風(fēng)險(xiǎn)高、勞動(dòng)強(qiáng) 度大、質(zhì)量監(jiān)管難、污染排放高、生產(chǎn)效率低等問(wèn)題，助力建筑業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)， 促進(jìn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

公司主要提供覆蓋主體結(jié)構(gòu)、二次結(jié)構(gòu)、裝修、機(jī)電安裝等施工環(huán)節(jié)的建筑機(jī) 器人與智能設(shè)備租售、技術(shù)服務(wù)；提供裝配式 PC 構(gòu)件、成套模塊化別墅產(chǎn)品、 集成衛(wèi)浴產(chǎn)品的新型裝配式體系研發(fā)與銷售；提供 BIM 全過(guò)程咨詢服務(wù)、BIM 軟件產(chǎn)品及基礎(chǔ)平臺(tái)的研發(fā)與銷售；及提供智能建造 EPC 工程總承包和專業(yè)分 包服務(wù)。

圍繞上述領(lǐng)域，公司已搭建系統(tǒng)化的研發(fā)、制造、應(yīng)用體系，引進(jìn)和培養(yǎng)研發(fā)人才 4000 多名，針對(duì)建筑機(jī)器人五大核心系統(tǒng)（伺服、傳感器、導(dǎo)航、視覺(jué)、 軟件）全覆蓋自主研發(fā)，其中導(dǎo)航、視覺(jué)、多機(jī)調(diào)度等技術(shù)填補(bǔ)了建筑機(jī)器人 領(lǐng)域的空白。貫徹人工智能與地產(chǎn)行業(yè)深度融合的國(guó)家政策，針對(duì)施工質(zhì)量智 能化評(píng)判、建筑大數(shù)據(jù)治理、智慧工地監(jiān)管等細(xì)分領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)了從 0 到 1 的突破。截至 12 月 4 日，已遞交專利有效申請(qǐng) 2810 項(xiàng)，獲授權(quán) 830 項(xiàng)。

公司有在研建筑機(jī)器人 50 余款，其中絕大多數(shù)機(jī)器人通用于現(xiàn)澆混凝土工藝與 裝配式建筑施工。截至 2020 年 11 月 30 日，一部分建筑機(jī)器人已先行進(jìn)入市 場(chǎng)化運(yùn)作階段，有 4 款（智能隨動(dòng)布料機(jī)、樓層清潔、智能升降機(jī)、測(cè)量機(jī)器 人）共 26 臺(tái)已在市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)租賃或售賣(mài)，通過(guò)配備完備的培訓(xùn)管理體系及高品 質(zhì)維保服務(wù)，獲得客戶好評(píng)，這部分產(chǎn)品已具備快速擴(kuò)張市場(chǎng)的能力；另有 18 款共 155 臺(tái)機(jī)器通過(guò)工程服務(wù)的方式進(jìn)行批量商業(yè)化施工；還有 24 款共 41 臺(tái)建筑機(jī)器人正在進(jìn)行工程應(yīng)用測(cè)試，在過(guò)程中持續(xù)打磨產(chǎn)品功能、性能、質(zhì)量， 加快商業(yè)化進(jìn)程。

站在當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，房地產(chǎn)智慧建造正在由點(diǎn)創(chuàng)新向更深更成熟常態(tài)發(fā)展過(guò)渡，未 來(lái)將呈現(xiàn)高效性、體系性和黏連性——

縱向打通拿地與規(guī)劃、設(shè)計(jì)與咨詢、施工建造、運(yùn)營(yíng)維護(hù)等外部體系，并橫向 打通開(kāi)發(fā)部門(mén)、運(yùn)營(yíng)部門(mén)、市場(chǎng)部門(mén)、物業(yè)部門(mén)等內(nèi)部體系，使得財(cái)務(wù)成本一 體化，使得數(shù)據(jù)應(yīng)用節(jié)點(diǎn)之間的壁壘被打通；

不同部門(mén)的內(nèi)外部大數(shù)據(jù)結(jié)合，數(shù)字化賦能決策；

利用 AloT 技術(shù)，從設(shè)計(jì)、成本前置到后端運(yùn)營(yíng)、管理深度等后道工序前置；

利用 BIM 引擎等新技術(shù)，一鍵出圖，大幅度提升行業(yè)效率。

4、案例分析

萬(wàn)科沃土計(jì)劃

“沃土計(jì)劃”是萬(wàn)科自 2016 年 1 月推出的信息化、數(shù)字化戰(zhàn)略，它的目標(biāo)是：打通底層數(shù)據(jù)，治療萬(wàn)科內(nèi)部的大公司病，提升管控效率，提高利潤(rùn)水平，并 最終讓萬(wàn)科為未來(lái)的萬(wàn)億市值平臺(tái)搭建作好充足的準(zhǔn)備。

“沃土計(jì)劃”科技賦能組織賦能成效顯著，在 2017 年年報(bào)中，公司表示將堅(jiān) 持用科技為企業(yè)賦能，通過(guò)“沃土計(jì)劃”（信息化和數(shù)字化建設(shè)項(xiàng)目）進(jìn)一步推動(dòng)精益化運(yùn)營(yíng)，推出移動(dòng)在線“服務(wù)家”改善客戶體驗(yàn)，推出“在線家”、“分 享家”、“置業(yè)神器”等助力營(yíng)銷推廣；通過(guò)筑融（ICP）系統(tǒng)打通核心業(yè)務(wù)流程；借助智慧數(shù)據(jù)平臺(tái)慧眼（IDP）系統(tǒng)提升數(shù)據(jù)交互效率。在保持質(zhì)量領(lǐng)先的同時(shí)， 大量采用信息化技術(shù)提升項(xiàng)目管理運(yùn)營(yíng)和客戶體驗(yàn)，推廣 BIM 技術(shù)應(yīng)用，開(kāi)發(fā) BIM 5D 工程管理平臺(tái)，推出 APP“匠心”實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理，應(yīng)用能源管理系 統(tǒng)實(shí)現(xiàn)商業(yè)項(xiàng)目綠色節(jié)能運(yùn)營(yíng)。

2020 年全年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷售額 7042 億元，實(shí)現(xiàn)銷售面積 4668 萬(wàn)平方米，繼續(xù)保持在行業(yè)領(lǐng)先地位。在智慧營(yíng)銷方面，萬(wàn)科推出了“易選房”系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn) 了免排隊(duì)、公平競(jìng)、透明選、理性購(gòu)等便捷購(gòu)房需求。通過(guò)智慧營(yíng)銷，公司精 準(zhǔn)描繪客戶畫(huà)像，在搭建客戶管理體系、自建流量池后，實(shí)現(xiàn)用戶服務(wù)閉環(huán)， 為公司銷售增長(zhǎng)做出了貢獻(xiàn)。

作為中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的領(lǐng)跑者，萬(wàn)科物業(yè)致力于讓更多用戶體驗(yàn)物業(yè)服務(wù)之 美好，圍繞業(yè)主不動(dòng)產(chǎn)保值增值提供全生命周期服務(wù)。歷經(jīng)三十年發(fā)展，萬(wàn)科 物業(yè)以“物業(yè)+互聯(lián)網(wǎng)”的創(chuàng)新實(shí)踐，以“科技+人文”的多元綜合服務(wù)，以本 土化經(jīng)驗(yàn)與國(guó)際化視野的相交，始終致力于讓更多用戶體驗(yàn)物業(yè)服務(wù)之美好， 持續(xù)引領(lǐng)行業(yè)。

截至 2020 年 6 月底，萬(wàn)科物業(yè)已布局中國(guó) 101 個(gè)具發(fā)展?jié)摿Φ拇笾谐鞘校ê?香港），其中住宅服務(wù)合同項(xiàng)目 2769 個(gè)，商企服務(wù)合同項(xiàng)目 1059 個(gè)，合同面積突破 6.8 億平方米，在職員工人數(shù) 11 萬(wàn)余名。

在智慧物業(yè)發(fā)展進(jìn)程中，萬(wàn)物社區(qū)服務(wù)依托萬(wàn)科物業(yè) 30 年的管理經(jīng)驗(yàn)，以客戶 需求為核心導(dǎo)向，形成前期介入服務(wù)、銷售案場(chǎng)服務(wù)、住宅物業(yè)服務(wù)、社區(qū)資 產(chǎn)服務(wù)、智能科技服務(wù)和社區(qū)生活服務(wù)的一系列高品質(zhì)服務(wù)，打造社區(qū)美好生 活圈。

萬(wàn)科針對(duì)物業(yè)服務(wù)的痛點(diǎn)，推出睿服務(wù)體系，借助移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)推出的一整套解 決方案，搭建數(shù)據(jù)平臺(tái)體系，由包括 FM 系統(tǒng)、戰(zhàn)圖、住這兒、營(yíng)帳系統(tǒng)等在 內(nèi)的一整套互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用系統(tǒng)組成，代表物業(yè)方搭建客戶與員工的工作平臺(tái)。目 前，萬(wàn)科睿服務(wù)體系實(shí)現(xiàn)了人、財(cái)、物的連接，借助互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)了 對(duì)人、對(duì)物、對(duì)財(cái)?shù)娜?ldquo;數(shù)據(jù)化”管理，致力于打造更加陽(yáng)光的社區(qū)、更加 透明的物業(yè)。

萬(wàn)睿，作為智慧物業(yè)與智慧生活的產(chǎn)品與解決方案提供商，圍繞 AIoT 技術(shù)在智 能建筑細(xì)分場(chǎng)景中的應(yīng)用，成為面向開(kāi)發(fā)商、物業(yè)、企業(yè)主（樓宇/園區(qū)）、政 府、業(yè)委會(huì)的多場(chǎng)景一站式智能化解決方案提供商，助力客戶打造現(xiàn)代應(yīng)用智 能空間，引領(lǐng)行業(yè)智能化發(fā)展。它的服務(wù)內(nèi)容包括——

建筑智能化：為住宅、綜合體、產(chǎn)業(yè)園、商業(yè)、學(xué)校、養(yǎng)老等項(xiàng)目，提供專業(yè) 的建筑智能化解決方案咨詢、設(shè)計(jì)及工程服務(wù)；

智能物聯(lián)：萬(wàn)睿物聯(lián)聚焦空間服務(wù)層，逐漸從社區(qū)服務(wù)延伸到政企服務(wù)和城市 服務(wù)，基于技術(shù)發(fā)展趨勢(shì)，立足物業(yè)場(chǎng)景做科技創(chuàng)新，做到各類智能設(shè)備的互 聯(lián)互通，幫助物業(yè)提效、提升用戶體驗(yàn)。

截至目前，萬(wàn)科智慧空間業(yè)務(wù)進(jìn)駐全國(guó) 50 余個(gè)城市，自有團(tuán)隊(duì)超過(guò) 1300 人， 項(xiàng)目覆蓋面積達(dá) 2.3 億平方米。

隨著沃土計(jì)劃的執(zhí)行，萬(wàn)科也對(duì)該計(jì)劃的內(nèi)容進(jìn)行了擴(kuò)充，升級(jí)為集團(tuán)的科技 賦能戰(zhàn)略——

信息化階段：打造基礎(chǔ)能力，服務(wù)公司自身業(yè)務(wù)的發(fā)展，全方位打造地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 平臺(tái)、線上營(yíng)銷平臺(tái)、客戶服務(wù)平臺(tái)；

數(shù)字化階段：打通各個(gè)業(yè)態(tài)場(chǎng)景數(shù)據(jù)，形成數(shù)據(jù)服務(wù)，利用大數(shù)據(jù)技術(shù)分析客 戶需求，優(yōu)化業(yè)務(wù)能力；

智能化階段：實(shí)現(xiàn)客戶信息的獲取，通過(guò)人工智能應(yīng)用滿足個(gè)性化定制。

站在當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，萬(wàn)科沃土計(jì)劃將通過(guò)人工智能和大數(shù)據(jù)等技術(shù)開(kāi)發(fā)，逐漸從數(shù) 字化階段過(guò)渡到智能化階段，將繼續(xù)打造全業(yè)務(wù)流通的數(shù)字化模式，在房地產(chǎn) 數(shù)字化進(jìn)程中，尋找全新的巨大機(jī)會(huì)。

5、房企數(shù)字化轉(zhuǎn)型之路：科技賦能助力新成長(zhǎng)

當(dāng)前，房企數(shù)字化轉(zhuǎn)型潮愈來(lái)愈烈，更多房企將以數(shù)字科技賦能房地產(chǎn)，覆蓋 開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、銷售、管理等全產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈，企業(yè)經(jīng)營(yíng)以及地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期 的管理。我們認(rèn)為，優(yōu)勢(shì)房地產(chǎn)企業(yè)必將受益于數(shù)字化轉(zhuǎn)型的紅利，利用科技 賦能讓產(chǎn)業(yè)上下游全鏈條的場(chǎng)景變得時(shí)更高效、便捷，提升企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率，降 低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

6、風(fēng)險(xiǎn)提示

房企數(shù)字化進(jìn)度不及預(yù)期，數(shù)字化效果不及預(yù)期，行業(yè)超預(yù)期加速下行。

文章來(lái)源：商業(yè)地產(chǎn)數(shù)字化研習(xí)社