改革開放三十多年以來，作為我國經濟創新和發展的重要載體，產業園區的核心特征及經營模式也隨著經濟社會的發展而不斷變化演進。 80 年代的工業園區是我國產業園區發展的 1.0 階段，以低成本為導向， 處于土地、 勞動力和政策等要素聚集的外力驅動階段； 90 年代 IT 產業的快速興起帶動了科技園區的出現與繁榮，產業園區的發展也進入以產業為主導，構建產業價值鏈、政策和市場雙重驅動的 2.0 階段；進入新千年， 產業園區的結構和功能進一步復合化及立體化發展， 以總部經濟園區為代表， 產業園區的發展進入內生動力和技術創新驅動的 3.0 階段；而近年來，隨著科技產業革命的深化以及國家戰略政策的頻繁調整， 我國產業園區的發展已經進入到 4.0 的產業綜合體階段， 具備高勢能優勢的現代科技新城成為產業園區運營的核心模式。 新城具備現代化綜合城市功能， 是城市的科技產業聚集地， 人氣及文化聚集區，是城市功能和產業功能的完全融合。高價值的品牌，高素質的人才資源，高增值能力和高回報率的巨額金融資本驅動下，新城的 " 財富鏈 " 實現自身增值及良性發展。新型產業新城帶來現代產業、素質人流和都市商業，為城市帶來無可比擬的未來發展空間。
從 1.0 到 4.0 階段，我國產業園區的發展經歷了巨大的顛覆變化，產業取代地產成為 4.0 階段產業園區發展的核心關注焦點， 產業聚集是城市發展的前提， 產業集群化發展是產業園區存在的必然要求。鼎韜認為，在 4.0 階段，需要創新性的從產業的視角看待土地開發，尤其是隨著 2014 年下半年各大部委及相關部門相繼頒出的條文， 先后觸及土地、 資金、產業等園區發展的核心要素，傳統的地產型和政策型產業園區發展路徑難以維系， 軟硬件的互動將最終構成新型產業地產發展模式。 尤其是宏觀視角下， 新型城鎮化將為產業地產帶來高速增長的黃金十年。
產業園區開發模式， 是以政府為主導， 根據城市規劃發展的需要，基于社會經濟發展等因素， 經招商引資、 土地出讓等方式引進符合相關條件的產業發展項目，以地產為載體，產業項目為依托，實現城市功能建設的開發模式。這種開發模式在某種程度上實現了企業與地方政府的 " 雙贏 "。
從企業的角度能夠低成本鎖定大量土地并解決土地整理和基礎設施建設階段的資金問題。 同時園區發展帶來的產業經濟發展以及高端產業人群的消費和住房需求可以為地產項目提供相對充足的目標客戶群。 隨著園區基礎設施建設的日漸完善， 入駐企業數量的不斷增加， 區域整體價值將獲得有效提升， 從而對房地產的銷售形成強勁的支撐。 對政府而言， 則在前期零成本零投入的情況下，順利實現園區的正常開業和運作， 同時隨著園區的逐步成熟，入園企業數量及投資將不斷增加， 政府將實現財政收入和區域 GDP 的雙重提升，還解決了地方人口的就業問題，完美地契合了地方政府的政治訴求。
因此該模式是目前我國最常見的產業地產開發模式， 鑒于是政府根據產業運營的特點進行規劃與開發， 并在此基礎上為園區提供政策支持、稅收優惠等，所以這種模式的產業園區具備集中統一、權威性高、規劃性強、形成周期短等優勢。但是，從園區運營發展實踐的角度，也有缺乏靈活性和創造性、活力不夠等缺點，非常容易導致機構膨脹、政企不分。
主體企業引導模式
主體企業引導模式是指在特定產業領域內具有強大實力的企業，獲取大量的自用土地后建造一個相對獨立的工業園區， 并在自身入駐園區且占主導地位的情況下，借助其在產業中的強大號召力，以出售、出租等方式吸引同類企業的集聚，最終實現整個產業鏈完善的開發模式。
產業地產模式
產業地產商模式是地產開發商在工業園區或其它地方獲取土地，建設基礎設施及廠房、倉庫、研發樓等，然后以租賃、轉讓或合資等方式進行項目經營和管理，最后獲取開發利潤的開發模式。
綜合運作模式
綜合運作模式是指產業園區開發模式、 主體企業引導模式和產業地產商模式混合運用的開發模式。這種模式下，政府提供土地、稅收等優惠政策， 并成立管委會負責行政管理事務， 地產商投資開發建設并提供相應的園區服務，龍頭企業入駐發揮產業號召力，多方合力推進產業園區開發和經營。
傳統產業園區的功能和運營模式已經不能滿足企業的需求， " 九通一平 " 的時代已經過去，產業園區的發展進入 4.0 的城市化發展和智慧運營階段，呈現社會化、數字化和生態化 " 三位一體 "的立體化趨勢。尤其是進入 2015 年，隨著科技革命不斷深入帶來一、二、三產發展路徑及企業需求的巨大變革，以及國家及地方各項產業園區相關政策細則的出臺和落實， 部分產業園區或將繼續感受到市場的寒意。模式優秀、硬實力強的園區運營主體，有望擁有更加公平的競爭格局。而應對新的政策環境，如何抓住核心競爭力，完成自我升級和迭代，將成為擺在所有園區運營主體面前的現實問題。
文章來源：增長集產發集團
