過去的2020年對于深耕商業地產的企業可謂是至暗時刻。
上半年租賃市場遭受疫情沖擊，空置率居高不下；下半年企業資本又受三條紅線約束，“錢從哪來”成為商業地產管理者面前的頭等難題。
困難當下，資產證券化開始成為地產企業新的融資渠道，2020年內地CMBS和類REITs的發行規模比2019年分別增加了54%與53%。而基礎設施公募REITs的開啟，更是讓諸多地產企業對資本市場充滿期待。
截止年底，已有30多個REITs項目報送國家發改委審批，大多是以國有資產為主。明源地產研究院近期也和多位國企資管領導交流，大家都想趁著政策紅利期趕上這趟資本的“高速列車”，但卻不清楚怎樣開展……
兵馬未到糧草先行，結合標桿企業成功經驗，我們認為國企想參與REITs需要提前積蓄四大能力：
01
同頻力：建立與資本之間的語言關系
不動產行業邁入金融化時代，市場玩家不局限于開發商或國企，資本機構加速入場為行業打開更多想象空間，但最近幾年商業物業大宗交易并未出現爆發式增長。
原因之一是資本機構與國企在存量物業上很難達成價值共識。我們曾經線下撮合過資本機構與國企之間的資產交易，雙方在資產的評價維度和關鍵財務指標上的理解偏差明顯。
國企與資本機構在物業估值方面的差異
比如在不動產的估值上，國企普遍采用重置成本法，以土地加上建安成本，每年附帶一定的增長系數。還有的國企則采用市場比較法，通過和周邊的同類型物業進行類比確定價格。
而資本機構多采用收益法估值，比如NOI/Caprate，用存量物業產生的正向現金流作為估值依據。國企和資本機構雙方對資產價值的界定各不相同，這才會出現“雞同鴨講”的尷尬情況。
本輪基礎設施REITs的估值模式對標國際市場，確定以DCF現金流折現等收益法作為主要估值模型，這需要國企改變原有的資產價值評定體系，關注存量資產的收益性與周邊市場的即時租賃情況來推算出估值。
目前有不少國企結合科技力量來降低數據收集與分析難度，實現資產精準估值。例如某央企Z企，借助爬蟲數采技術，系統可以主動與第三方招租網站、國家統計局等數據資源庫進行接駁，并通過固化在系統內部的投資模型算法，自動推算出資產的資本化率，最終結合項目的NOI指標推算出估值。
02
研判力：先行發掘資產的價值優勢
基礎設施公募REITs的底層資產明確要求運營期三年以上的優質物業，但一棟物業在拿地或并購初期就決定著最后的成敗，敏銳的投資嗅覺是資產管理“投融管退”閉環的初始點。
過往各地國企大多是承擔集團或政府劃撥的物業，對于“資產管理”概念僅停留在物業管理或者商業運營范疇，但隨著國企市場化進程加劇，部分國企摒棄被動管理的方針，肩負國有資產保值增值目標，主動為不動產建立完善的投策體系。
資管星球專注于不動產（主要是房地產、特別是存量房地產），以及房地產金融的戰略研究和趨勢研判。33篇原創內容
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其中有兩大改善方向：一是建立多維度的資產評價標準，二是建立量化的投資算賬邏輯。
在資產評價體系維度，原則上評價參數顆粒度越細越能反映資產真實價值，例如某市屬城投平臺K企，在物業投資評價方面有完整的指標體系，例如資產的折現率、資本化率等。圍繞財務指標具備豐富的考核維度，針對項目所在區位、未來規劃、人口結構、產業支撐、教育配套等有100多個詳細的指標予以評測。
K企業物業資產投資評價體系
在量化投資測算維度，圍繞項目產生的現金流，判斷所投資產是否賺錢，需要考慮四個關鍵業務節點：項目投資報價是否合理、項目現金流是否覆蓋融資利息，項目累計現金流是否覆蓋投資成本、項目賣出的價格是否合適。
量化后的資產投資評價指標
圍繞以上四大業務節點，相應延伸出IRR、EBITDA、利息保障倍數等關鍵投策指標，并設定各項指標的范圍。
以某國企開發商W企為例，他們為不動產投資測算設立6大核心指標與打分機制，例如并購階段的報價合理系數將確定資產購買合理性，若項目估值/交易價格大于1，表明該項目的可投價值高。以此類推為各項關鍵指標賦予權重，最終輸出項目投資測算的綜合得分。透過量化的打分模型，用數據為資產價值說話，而不是拍腦袋來決定。
W企開發商項目投資測算打分模型
03
資管力：精益運營實現資產保值增值
本次基礎設施公募REITs最吸引投資人的一個原因，就是每年穩定的收益分紅。據統計美國市場的公募REITs每年都能為投資人帶來5-6%的回報率，背后靠的是物業的運營現金流，需要管理者設法提升物業的主營業務收入（租金、增值服務等），同時降低運營成本（能耗、人工成本等等）。
物業資產收支兩條線管理
因此，資產管理能力就體現在物業收支兩條線的高效監管，達到“該賺的錢分毫必取，該省的錢一毛不拔”的狀態。
其中，可借力數字化工具，對每筆運營現金流實現管控，避免潛在的收益流失，同時降低冗雜的運營成本。
例如在物業管理場景，透過物聯網、人工智能等技術應用，打造出富有信息識別、反饋的智慧樓宇，降低物業管理成本。
物業停車場管理中，采用無感支付與定位技術實現無人值守的智慧停車管理體系，防止線下收費不透明而導致的收益流失。
在設備能源管理中，物聯網與云數據平臺融合，使每一個物業設備擁有“全生命周期二維碼”，當設備故障時，能夠發出信號并推送至相關維修部門，由傳統的人為主動檢查維修，過渡到維修事件尋人，省去大量的人工巡檢成本。
透過數字化工具的加持，最大程度提升資產凈營運收入（NOI），再透過NOI/Caprate成倍放大資產估值，這樣對于國企管理者的好處有兩點：
其一，資產在對接公募REITs市場中，基于NOI反映出來的估值被資本方所認可，資產也能賣出個好價錢，加速回流資本。
其二，穩步上漲的NOI，能夠在資本市場上彰顯出這家國企的專業運營實力，后續會收獲更多的業務機會，甚至國企可以將運營管理公司單獨剝離出來上市。
綜上來看，資管力是資產保值增值的基礎，也是衡量REITs投資價值的底層依據。
04
整合力：借力資源為資產上市保駕護航
與傳統資產證券化產品不同，公募REITs的發行準備周期更長，涉及到業務鏈條復雜，類似用企業IPO的方式將不動產做到上市，這事并非國企一己之力就可完成。
海外REITs資產管理公司的職能圈
參考國外資產管理公司的職能交圈，REITs背后的資產管理公司主要負責前端的資產投資與戰略規劃為主，另外還有像財務、法務等部門作為專業保障。
其他職能就借助第三方的外部力量，例如負責基礎物業管理的物業管理公司（PM），側重于物業招商與服務的樓宇管理公司（BM），另外還有資產評估公司，REITs產品架構搭建涉及到律所等。
不同類型的合作方的職能定位明顯，專業門檻高，國企若想順利打造REITs產品，需要有整合不同專業資源的能力，其中有兩個注意要素：
一是要在國企內部要儲備復合型能力的人才，雖然有第三方機構負責項目執行，但國企作為資產的持有人，同樣需要配置有項目對接人員，這種既懂金融市場又有地產管理經驗背景的復合型人才在市面上十分稀缺，人才短板是國企參與REITs道路上的一大阻礙。
二是要國企的標的資產要有極強的造血能力，由于涉及多個外部機構，難免會產生高昂的代理費用，例如項目的評估費、證券公司和公募基金公司的管理費和盡調費等等，這些費用一定程度上會削弱資產的收益性，不一定滿足投資人最后的回報率要求，所以對于資產運營能力較差的國企來說會是個挑戰。
小結
目前第一批公募REITs試點項目已推薦至國家發改委審批，其中有不少體量與質量極佳的優質物業，相信中國REITs市場機制將越加成熟。對于擁有存量資產的國企來說，此刻便是積蓄勢能的最佳時機，從戰略規劃和人才培養著手，修煉四大能力，相信當REITs大門真正打開時，國企能夠率先搶占市場先機。
