商業地產的定價和租金問題，對很多投拓人員來說一直是一個模糊的知識范疇，甚至在自持和無償移交拍地規則愈演愈烈的今天，很多公司也是沒有一個精細的測算體系。大部分專注于做傳統地產，特別是高周轉的房企，都是采用成本覆蓋法—即直接用住宅地塊開發的利潤，直接用來分攤覆蓋商業地塊成本的做法。但是對商業地產沒有一個清晰的認知，缺乏精細的定位和策劃，對商業項目沒有一個全盤的策劃，導致錯過了一些賺取利潤的機會。
一個商業產品，要進行銷售價格定價，現在主流的商業地產定價主要有三種方法：成本定價法、市場比較法、租金反推法。
成本定價法
這是大家最為熟悉的，最為簡單易操作的辦法。具體公式可以表述為：
銷售價格=土地成本+開發成本+稅費+預期目標利潤總額
從使用效果來講，這個辦法能夠做到覆蓋成本，實現房企收回投資，賺取開發利潤的目的。但是缺點非常明顯，這個辦法僅僅是站在房企開發的角度，站在投資者的角度這個價格只是一個參考，有可能跟市場實際情況是脫節的，需要參考商業的實際市場需求和租金水平。
土地成本、開發成本和利潤都是由房企決定的，不同房企的成本管理水平差距很大，以這種方法來決定商鋪的價格是有失科學和全面的，容易與市場正常的價格水平脫節，導致項目銷售或者招租困難。
市場比較法
這是投資人員在測算中用得比較多的方法，簡單而實用，但是有一些邏輯關系和原則大家還是比較模糊。
市場比較法有三個因素納入綜合考量：區域商鋪平均價格水平+本項目硬件條件+重點類比項目商鋪價格
通過詳細的摸排，我們可以建立一個表格，根據各項評分修正項目的銷售價格：
表格僅供參考，可根據城市的能級和消費水平進行各項評分標準修改
一般來講，社區多層商業均價與住宅均價（清水價格，精裝修成本不計入）的比值在1.5—2倍之間（一層商業在2-3倍），具體要結合商業比例的多少，地段，交通通達度，輻射區域人口數量，城市能級來決定。在廣大的三四五線城市，除了主城區的核心地段外，商業的去化是較為困難的，因此定價顯得相對保守。
商業分層的價格關系是：我們以商鋪均價作為一個基數，一層商鋪的價格是均價的120%-150%；二層商鋪的價格是均價的60%-80%；三層商業的價格是均價的40%-60%。常規情況下，三層及以上的商業價格是低于區域清水住宅的價格的。這是作者總結的一般規律，具體要根據當地的城市能級和區域情況決定。
租金反推法
售價=（日租金*360日-物業費用-相關稅費）*12年-維保修費用-交易稅費
備注：360天是商業測算中，行業通用的年出租使用天數；
12年是商業測算中，行業通用平均投資回報周期。
上述公式有點復雜，我們可以去掉物業費用和相關交易和運營的稅費，四舍五入，直接用一個簡答粗暴的公式表達為：
預期售價=日租金*365天*15年
雖然測算當中我們采用的是15年的投資回報周期，但實際上在我們接觸的大部分商業產品，投資回收周期都在25年以上。能找到20年就能收回土地+建安成本的商業項目，都是屬于優質項目了。
關于租金的確定方法
租金基價，這是市場的主要定價標準，在一個市場的一個地段上，基于某個商圈的承載能力，會有一個行業認定的基礎租金水平。例如；在一線城市市區的租金基價為10元/㎡/天，二線城市市區的租金基價為5-6元/㎡/天；三線城市市區的租金基價為1.5-2元/㎡/天。這個數值的具體水平可以參考五大行（不懂的自行百度）的專業的商業研究報告或者是通過現場踩盤，行業內詢問計算得出。
在確定租金基價的基礎上，需要參考一些變量因素，具體決定租金水平，如圖所示：
租金確定的幾個大的原則：
1、臨街面展示的面積越寬，展示比例越大，商鋪的租金越高；
2、商鋪與交通動線位置關鍵位置，隨著距離的越來越遠，價格逐漸降低；
3、商鋪的租金與商鋪的面積成反比，面積越大的商鋪單位租金越低；
4、商鋪不同層的價格差距變動范圍在30%-60%。
商業租金根據樓層進行差價遞減，一般而言我們以一層商業的租金作為基準，每上升或者下降一個樓層，其租金水平約遞減為一層商鋪標準租金的：40%、35%、30%、25%。
商業租金定價會按照上述幾個原則，折算成一系列的函數公式測算系數，再根據租金基價算出分層分業態的租金水平。有興趣繼續深入研究的，可以向一些商業做的比較好的房企同行找一份商業測算表格，進行細致的研究探討，比如龍湖、萬科。也可以加入我們的星球，里面有幾份商業測算的表格，以及相關測算資料。附租金測算表截圖：
除了租金的基礎定價，決定總的租金水平的，還有商業項目的租金年復合增長率，以及出租滿租率。一般運營良好的商業項目，客流量大，商業價值較高的，能夠實現3%-6%的租金年復合增長率，同時能夠達到90%以上的滿租率，甚至100%滿租。但是一些做得差的項目，甚至一半的出租率都達不到。因此商業項目的測算，相對來說較為復雜，不是簡單的有什么固定的標準直接套用。
文章來源：投拓江湖
