國際競爭環(huán)境的變化，傳統經濟增長模式遭遇挑戰(zhàn)；賴以增長的消費，也因人口增速放緩、老齡化時代來臨而變得迷霧層層；就連曾經所向披靡的互聯網，上線人口增速放緩而紅利消退；增速下滑帶來減員增效，個人、企業(yè)、城市乃至國家都在焦慮中開啟新的轉型“長征”。
人口存量時代的消費細分
與增量時代成片開發(fā)不同，存量時代的項目在城市中見縫插針，不管新建還是改造項目，面積普遍偏小。
人口存量時代最大的特征就是，競爭日益激烈。“大而全”的思維逐漸被淘汰，每一個項目都要力求特色才能形成差異化競爭優(yōu)勢，小而美的主題化定位的思維終將全面綻放。
依據人口年齡、性別、愛好不同，日本購物中在細分人群的主題打造上特色鮮明，除了針對年輕人、家庭型、高端人群之外，面向女性和面向老人的主題型商業(yè)也在今年蓬勃發(fā)展。
1、開放平臺思維，最大化“兒童-家庭”消費價值。
2014年11月21日，日本零售之王- 7&i集團在川崎市武藏小杉開設了一個名叫Grand Tree（格林木）的集百貨、超市、零售、餐飲、休閑娛樂為一體的創(chuàng)新社區(qū)型購物中心。從開業(yè)至今，Grand Tree始終都是“人滿為患”，很多業(yè)內依然記得他傲人的數字：開業(yè)13天，客流破100萬。
都知道“得兒童者得家庭”，但Grand Tree沒有刻意大量增加低坪效的兒童租戶，而是將購物中心的每個區(qū)域做成深得兒童和家長的“免費”活動區(qū)域，比如屋頂4300平米的兒童室外游樂場。同時，由于項目周邊全是缺乏公共空間的塔樓建筑，這個專屬的游樂園，就顯得更加難能可貴，自然人氣爆棚。
其次，Grand Tree另一大特點就是每個樓層的業(yè)態(tài)混搭和生活雜貨化。在這個體量相對較小的商業(yè)空間內，Grand Tree摒棄了簡單的按照功能分樓層分區(qū)域布局的思路，而是將化妝品、服飾、雜貨、餐飲、休閑娛樂等業(yè)態(tài)進行“生活平臺化”的混搭，讓每一層定位不同，但又豐富多樣而自成一體。
2、以時間換黏性，“老年作息時間”運營價值。
無論是日本還是中國，人口結構老齡化是我們正在并即將要面臨的最大問題。基于人與商業(yè)的鏈接，人口結構的變化必將引發(fā)商業(yè)模式的再造。
2013年5月開始轉型做老年購物中心的日本東京永旺葛西店“G.G Mall（GRAND GENERATION’S MALL）”為我們提供了很好的借鑒案例。
老年人最大的特點就是“有時間，但大部分沒錢”。與國內自發(fā)的老年廣場舞不同，永旺葛西店致力于為老人安排好每一天的生活，而不僅僅是參加個活動那么簡單，這涉及到老人每天的購物、消費、運動、社交、健康、愛好等方方面面。
永旺葛西店轉型的策略制定和實施始終懷揣著相似的理念：讓銀發(fā)客群在這里度過的每一天都可以被記錄，避免老年人因退休而產生落差感和不安全感，盡可能的滿足銀發(fā)群體的一切生活需求，讓他們在永旺葛西店找回自己的“生活”。
3、生活方式個性化，新女性崛起時代的女性生意經。
當下中國，她經濟的崛起已無需多言，家庭中的女性消費早已超越了“半邊天”，一些定位于女性的購物中心在我國開始初露頭角。相信在不久，會有越來越多的商業(yè)項目將深耕女性消費，基于此，我們可以先行探索日本女性購物中心的一些成功之道。
NeWoman，一家位于新宿車站的女性專屬商業(yè)空間。 商場的名字綜合了「New」、「Woman」兩個詞，定位于30 至 40 歲的「新時代的新潮女性」，項目通過傳遞高品質的生活方式，引領小眾品牌消費，打造自有餐飲IP，成功令其在新宿商圈中脫穎而出。
為了規(guī)避直接的市場競爭與商業(yè)的同質化，NeWoman另辟蹊徑，選擇以頗具“格調”與“品味”的小眾品牌及新銳買手店，實現錯位經營，并以80%的新宿首店成為了新宿地區(qū)全新的消費中心。
在NeWoman，品牌被當作一種生活方式而非一個化妝柜臺來對待，生活方式成為了商業(yè)空間的填充。比如，位于 NeWoman 二樓的 CHANEL，與一般的CHANEL專柜截然不同，她是一家「CHANEL BEAUTY BAR」，她不是簡單的售賣產品，更多的是提供一些列的沙龍級服務，包括make up 的服務等，同時所有來店的客人都能夠自由體驗CHANEL的化妝品與香氛系列。
4、家庭消費的面面俱到，首店聚集的生活方式中心。
湘南MALL是神奈川縣湘南地區(qū)最大級的購物中心項目，2011年開業(yè)，店鋪面積63000㎡，年營業(yè)額為540億日元，年客流2300萬，目前281家店鋪，已成為全日本銷售額排名第六的購物中心。
項目同樣定位于家庭消費，但更大的體量優(yōu)勢讓湘南MALL做到了“面面俱到”，即滿足各個消費客層與每一位家庭成員的消費需求。
同時，項目集聚了許多日本或區(qū)域獨家品牌，以稀有性和地標性引人注目，并以其吸引家庭消費族群的MD分區(qū)手法及服務配套等贏得市場。
2018年，湘南MALL進行了自2011年開業(yè)以來的第一次大規(guī)模的品牌調整，引進了77家首店，更新了40家品牌店鋪，完成了全館近乎一半的品牌調整。調整后的湘南MALL，擴大了餐飲與生活方式品牌的占比，更加注重對品質生活的倡導。
5、物業(yè)存量升級中的文化賦能。
城市化的進程是不可阻擋的，尾隨而來的商業(yè)地產的再生也是我們可以預見的，在商業(yè)地產的下一個十年，我們不可避免的將迎來城市的更新與存量的改造。
存量時代最大的特征就是不斷的舊貌換新顏，同時開發(fā)成本的日益緊縮，不得不讓我們在有限的空間里，實現最大化的價值轉化。
如何極致化的運用原有的空間特色與風格，就成為了存量改造中的利潤平衡點。利用城市的空間優(yōu)勢，舊廠房與生俱來建筑風格以及歷史建筑的沉重感觸，日本商業(yè)一次次的驚艷了世人的眼球。
6、文化+觀光的網紅地標，舊倉庫工業(yè)風的商業(yè)賦能
人口結構-產業(yè)轉型-城市更新，這條鏈接所帶來的結果就是第二產業(yè)與第三產業(yè)的此消彼長。第二產業(yè)曾經的空間載體，位于郊區(qū)的廠房與倉庫則會面臨被廢棄的局面。
如何盤活這些工業(yè)物業(yè)，已經成為了不少國內工業(yè)轉型城市正在面臨的問題。
作為文創(chuàng)品牌的匯聚地，由橫濱港貿易倉庫舊址改建而成的橫濱紅磚倉庫或許可以為我們提供一些借鑒之處。
破舊廠房與倉庫最大的特點就是自帶濃厚的工業(yè)風與懷舊氛圍，而這些卻正是當下年輕人趨之若鶩的打卡拍照圣地。
橫濱紅磚倉庫極大保留了明治和大正時期的工業(yè)化的建筑面貌，令其空間充滿了濃郁的工業(yè)懷舊氛圍。而在商業(yè)運營上，進駐的品牌也最大化的將自己印刻上紅磚倉庫的特色。
比如，大部分的店內仍保留著倉庫原有的紅磚墻面和開闊的頂棚，在古樸的裝飾和懷舊的氛圍中營造出一種獨特的購物、就餐和休憩環(huán)境。在工業(yè)與商業(yè)交融中，消費者既獲得了在社交網絡上的話語權，也實現了現代商業(yè)中的穿越體驗，體驗性的消費需求被充分滿足。
同時，工業(yè)風利于藝術化呈現的風格優(yōu)勢也被項目充分運用，在日常運營中，密集的藝術文化活動安排讓這里成為了東京都最火爆的網紅打卡地與久負盛名的旅游景點。
7、傳統文化復興，歷史公共建筑中文化價值再生。
在北京的2035城市規(guī)劃中，五環(huán)內已經禁止商業(yè)地產的開發(fā)，這意味著北京商業(yè)市場已經進入了存量時代。幾乎中國所有的一二線城市都將先后進入存量時代，一些歷史建筑的功能改造或許很快就會被我們提上日程。
歷史建筑的最大魅力就在于充滿了傳統的味道，原為東京中央郵政局大樓的KITTE就很好的利用了這一點。
最大化的保留原有建筑，最大化的通過內部軟裝肆意渲染日本文化，這令KITTE成功的向消費者傳遞了他的聲音：即Feel JAPAN，感受日本。傳統的建筑，傳統的理念，加之傳統的品牌，KITTE在東京這座現代城市中為消費者還原了一個原汁原味的傳統日本。
8、古都韻味的生長，喧鬧中的的沉靜場景營造。
街區(qū)是商業(yè)的重要形式，文化型商業(yè)的養(yǎng)成不是簡單的設計和堆砌，而是一種生態(tài)體系的營造。
古都鐮倉，與京都、奈良并稱日本三大古都，是日本最受歡迎的旅游城市之一。歷史的韻味是這座城市最大的魅力，同樣，這里的商業(yè)也是如此。
鐮倉小町通，是位于鐮倉車站前的商業(yè)街，按照國內的商業(yè)地產用詞，他也可以被稱為文旅商業(yè)街區(qū)。這條文旅商業(yè)街，每年僅游客就有1800萬人次，那么，除了歷史的底蘊，鐮倉小町通的吸客法寶還有什么呢？
首先，鐮倉小町通主推創(chuàng)意，拒絕同質化。不同于國內文創(chuàng)街區(qū)同質品牌的扎堆，小町通里的業(yè)態(tài)和品牌重復率極低。同一品類店鋪，大部分最多2-3家，且每家店鋪都挖空心思做出特色。
其次，鐮倉小町通用寧靜替代了喧鬧。國內商業(yè)在運營特色商業(yè)街區(qū)時，總是希望能夠熱鬧，人聲鼎沸成為了衡量客流的標準之一，但結果卻是嘈雜的環(huán)境往往降低了游客的興致與停留時間。
小町通雖然安靜，但一點不顯沉寂冷清。熙熙攘攘的人流，在這里除了購物消費，還能感受古城商業(yè)場景中的文化、歷史底蘊，實現情感的鏈接。
文章來源：萊頓LEIDEN
