北京，首鋼工業遺址公園。首鋼園區曾經一座超大型煉鋼廠，經過一番改造后將工業風和藝術感完美融合。2022年冬奧會組委會入駐遺址公園一側的首鋼園區。首鋼工業園區的更新，是國家首批城區老工業區改造試點項目。
城市發展是一個循序漸進的過程，工業時代遺留下來的城市獨特風貌是不可抹去的歷史烙印。
工業時代遺留下來的老舊廠房、老工業園區，是半個多世紀以來留下來的奮斗記憶，是對城市過去開發的總結，也是城市未來發展的新起點。
與其他城市更新類型有所不同的是，工業遺存的改造，需要將工業藝術與公共文化延續，還要緊扣城市戰略定位，吻合城市發展的大勢。
如何將工業記憶與城市相融，培育創新發展新動能，讓其煥發新的活力，這是工業遺存城市更新面臨的新課題。
保留建筑的“工業符號”
關于工業遺址更新，是城市更新發端最早、類型最多元化，涉及地區最廣的城市更新。
工業區域的大規模更新始于歐美，發端自20 世紀50 年代。“由于四次工業革命將人類社會帶入了后工業化時期，導致產業結構的變化，早期以煤炭、鋼鐵和紡織為主導產業的工業城市或區域開始逐漸衰退。” 華東建筑設計研究總院既有建筑更新研究設計中心研發主管、同濟大學博士寇志榮表示。
取而代之的是許多工業化時期的老工業區、倉庫碼頭區率先獲得更新改造，呈現出完全不同于工業化時期的城市空間景象，并由工業產品的制造業為主轉化為以信息知識服務業為主的新型產業類型。
盤點工業區域更新實踐案例，例如美國西雅圖煤氣廠公園，正是運用了生態景觀設計手法，充分挖掘廢棄工業設施的潛在價值，成為城市工業廢棄地改造為生態公園的典范案例。
除了美國，德國的北杜伊斯堡景觀公園也是采用工業遺址公園模式，運用景觀設計的手法將場地原有的元素進行重塑，改造融合了廢棄工業景觀與自然景觀，打造出體現工業文化的景觀公園。
但隨著時代的發展，不同尺度的工業區域更新面臨更加宏觀和系統化的決策機制，注重從具體的“戰術”層面發展到“戰略”層面，更加強調整體性和區域協同發展。
在更新內容方面，除了簡單的工業遺址公園模式之外，還包含創意產業模式、商業居住模式、科技研發模式、城市公共空間模式及工業提升模式等。
例如，美國匹茲堡從一座城市轉變成一個高科技研發中心，在綠色技術、教育培訓，以及研發領域都獲得進展；德國多特蒙德鳳凰舊工業區擺脫重工業的經濟模式，從原來的鋼鐵產地基地逐漸成為德國新興科技產業中心。法國東北老工業區從傳統產業為主老工業基地轉變成為以高新技術產業和復合技術產業為主的新興工業區。
此外，美國紐約曼哈頓區高線公園就是城市公共空間模式，成功將受工業侵染的城市廢棄工業高架鐵路橋，改造成可供市民休閑和交談的城市公共開發空間。
值得一提的還有英國鐵橋峽谷，是工業遺產旅游模式的代表之一。通過對工業遺產進行保護，同時恢復生態環境以及建造主題博物館來促進當地的旅游業發展。
還有采用商業居住模式的德國魯爾區，通過改變原有功能，再現工業區歷史的同時，又為人們提供文化娛樂場所。整個魯爾工業區轉變成為了一個博物館與休閑區。
另一方面，全球化趨勢帶來了經濟結構和布局在全球范圍內的轉移和重組，不同的國家和地區面臨差異化的發展定位。
工業遺存崛起的綜合創意空間
相比之下，我國的工業區域更新起步較晚，從20 世紀80 年代中期開始，90 年代末21 世紀初，從藝術家自發的方式到開發商參與的形式。
在市中心區域廢棄的老廠房、老倉庫內開始發展文化創意產業群，在得到政府的鼓勵并認證后，繼而推廣至全國的創意產業園的發展模式。
2010 年以后，伴隨中國城市相繼進入城市更新的存量時代，出現了規模更大、整體協同的工業區域更新實踐。
例如作為中國鋼鐵工業改造轉型的典范，北京首鋼老工業區，將首鋼特色工業和現代科技文化相融合，成為后工業文化創意產業區。
素有“十里鋼城”之稱的石景山首鋼廠區，曾是中國最先進和鋼鐵產量的“高爐”，也是北京經濟的“名片”。
為了立足科學發展，出于迎接北京奧運會、提升首都功能、建設國際化大都市等目標，首鋼廠區自2005 年起陸續優化外遷產能，2010 年徹底搬遷，轉型升級，踏上重新規劃的發展道路。
如今的首鋼園區是北京最具開發潛力的區域之一，也是目前正在進行的國際城市最大的更新項目。整個區域定位為“新首鋼高端生產綜合服務區”。
在功能布局上，結合各個地塊資源優勢、工業遺產的創新型保護、交通條件等因素。不僅鋼鐵文化基因在園區得以保存和傳承，更有運動文化助力園區的全方位發展。這是一個匯聚低密度的現代創意辦公空間、復合式商業、多功能劇場和綠色公共空間的新型城市綜合體。
據悉，為了打造成為吸引全市乃至全國游客的城市級地標項目，園區將工業風與現代風進行完美結合。把握和打造極限運動和電子競技在內的行業動態，鎖定電競愛好者的目光，采用線上和線下結合的形式，吸引電競企業前來參會。
在距離千里之外的上海楊浦區，黃浦江畔老工業區同時進行城市更新，改變工業風貌，完善城區功能與布局。
不僅體現了“科技興市”的戰略，還建立了從“工業楊浦”到“知識楊浦”的轉變。
據第一太平戴維斯華東區策略顧問部高級董事、主管朱鋒介紹，楊浦濱江的工業遺存改造以及濱江沿線打造堪稱是城市更新的典范之作。
楊浦濱江的沿江眾多工業遺存，例如楊樹浦水廠及水廠棧橋、漁人碼頭、生態之丘、明華糖廠、國棉九廠、上海制皂廠、上海煤氣廠、楊樹浦發電廠、上棉十七廠等舊貌換新顏，基于“后工業未來水岸”定位，融合了建筑工業符號，提高工業遺存與現代時尚的關聯度。
談及楊浦濱江水岸功能的迭代和演進，見證了濱江日新月異的更新和發展的朱鋒對《中國房地產金融》表示：“從視覺上來看，這些具沉甸甸歷史感的百年建筑每一幢都有其獨特性，在規劃方面并不是一味地推倒重建，而是需要保留空間載體，讓老建筑與新元素產生互動。”
實際上，楊浦區正是利用工業遺存特色空間打造城市及文化地標，塑造新的城市形象地標。由于工業遺存更容易吸引互聯網、人工智能等科創型產業集聚，同時也會吸引文化設計、傳媒等文化產業集聚。因此，在整體規劃上，便將其打造成創新產業集聚地。
其間，還通過舉辦多元的活動，如音樂節、賽事、品牌發布等，作為項目流量的引爆點，根據市場關注度隨時調整主題，保證長期的發展。
從以上案例可以看出，工業區域更新類型既包括大規模的工業城市聚集區的更新轉型、工業城市轉型，又包括城市舊工業區的更新、工業園區的更新及零星工業用地的更新等。
工業遺存更新，從早期的強調物理更新，到今天將產業更新、文化更新、社會更新、生態修復及工業遺產保護納入綜合的更新范圍，包含內容越來越多樣化。
綠之丘，由楊浦濱江原煙草公司機修倉庫改造。這是一座建于1996年的6層鋼筋混凝土廠房。由于規劃道路安浦路要從此橫切過，該建筑面臨被拆除的可能。設計師巧妙設計，利用建筑一層層高7米、柱跨凈距超過4米的條件，使得道路下穿成為可能，既保留了該建筑，又突破了用地權屬的單一，實現了使用權的垂直劃分。
要求有較高法人后期運營能力
通常情況下，伴隨城市版圖擴大，工業遺存項目大多位于城市核心地段區，涉及舊工業及工業遺產，由街區內原有廠房、閑置地塊改造和建造而來，通過產業騰挪更替實現升級。
朱鋒指出，通常這些項目對開發主體要求較高，需要較強的技術改造以及后期運營能力。他以位于愚園路附近的上海上生·新所為例，作為工業園區轉型升級的實踐者，搖身一變成為“網紅”打卡圣地。
除了要擁有強大的技術改造能力以及不可小覷的后期運營能力，還要關注迥異于其他產業類的更新過程與改造路徑。
據悉，該地是由美國僑民始建于20 世紀二三十年代，原為哥倫比亞俱樂部，后被上海生物制品研究所重新利用。
基地包括孫科別墅、哥倫比亞總會等優秀歷史建筑及文物保護、工業建筑等。
2016 年，上海生物制品研究所整體遷址，歷經兩年的改造時間，將原來的科研工業園區進行轉型升級，于2018 年完成第一期更新之后正式對外開放。
“從封閉的廠區轉化為開放的城市街區，從生產性功能轉化為生活功能，更新前后城市活力明顯得到提升。”
朱鋒強調，在運營過程中，要遵循對建筑現狀的評估及更新導則，包括建筑現狀記錄、歷史文化價值的評估、甄別要保留園區主要道路空間骨架。
并結合消防和使用需要重新梳理優化，拆除后期搭建和少量品質不高而改建代價高的建筑，為整體設計提供有效依據。
除此之外，朱鋒認為，在實際過程中，現有建筑可能涉及產權、規劃性質更改、周期較長等問題。長期工業生產或對環境構成不利影響，增加修復成本與不可控額外支出，也是需要面對的挑戰之一。
隨著工業遺存概念深入人心，加上全國各地也在興起一股對工業遺存的保護和再利用的浪潮。在這樣的趨勢下，國內工業遺產資源豐富的城市，在對工業遺產的保護和利用上做了大量的實踐，取得了一定的成效，但還存在諸多問題。
為保證工業遺產再利用中能夠得到可持續的良性發展，需要在政府、工業企業和開發商之間建立科學合理的多元合作機制，提高保護意識的同時，明確各主體的建設、經營、管理和監督的責任主體。
在更新主體及參與方式方面，目前主要參與者包含政府、工業企業、房地產開發企業，這三者的合作與博弈關系構成當前我國工業用地更新與再開發的三股力量。
未來，將從以政府主導下的一元更新體制轉向更加廣泛的多方參與機制，同時包含企業員工、社區居民等的公眾參與模式。
這是一項長期而緩慢的漸進過程，也是一種逐步市場化的過程。在運營模式上，引導和組織的角色缺一不可。
文章來源：中國房地產金融
