地產(chǎn)行業(yè)全面進(jìn)入“養(yǎng)蠱”時(shí)代！

上海首批宅地將于5月底集中掛牌，有一家央企直接調(diào)撥了1300億現(xiàn)金集中在上海。

上海在2020年一整年的賣地金額也不過2400億。去年排行榜第20位的富力，也不過才賣了1400億。

于是，上海的土拍，已成權(quán)貴地產(chǎn)公司的獨(dú)有戰(zhàn)場(chǎng)。

然后是4月21日的浙江金華，賣了六塊地，萬科金地保利分食了五塊。

4月25日的長春，成交了38塊，中鐵自己吃了13塊，超過了三分之一。

4月26日的廣州拍地，依然是如同國央企開發(fā)商在進(jìn)行內(nèi)部競(jìng)標(biāo)，華潤更是憑一己之力將白云金沙洲地王的樓面價(jià)拉升至4萬2，震驚了一城的人。

中城聯(lián)盟是房地產(chǎn)行業(yè)最大的組織，每一年末的中城聯(lián)盟年會(huì)，都會(huì)成為地產(chǎn)行業(yè)大佬們縱談明年和未來行情的集中時(shí)刻。

在去年的一次會(huì)議上，有地產(chǎn)業(yè)內(nèi)資深大佬說了一個(gè)很嚇人的數(shù)據(jù)：

10年后，中國房地產(chǎn)開發(fā)商的數(shù)量將不足3000家。

如今來看，這個(gè)數(shù)據(jù)還是太樂觀了。因?yàn)槟莻€(gè)時(shí)候，還沒有出兩個(gè)政策：

一個(gè)就是去年9月的重點(diǎn)房企資金監(jiān)測(cè)和融資管理三道紅線；另一個(gè)則是今年2月的一年三次的土地集中出讓制度。

如今無論怎么看，這都像是一個(gè)組合拳。

過往以來，這個(gè)國家的大多數(shù)房企，基本全靠高杠桿加持。你去翻一翻地產(chǎn)銷售額排行榜，前50名有哪一個(gè)不是靠高杠桿擴(kuò)張生存的。

現(xiàn)在好了，直接用負(fù)債紅線，將高杠桿卡死，也就基本卡死了大多數(shù)房企的資金來源。

在泰禾和福晟之后，最近的新聞是藍(lán)光要賣給融創(chuàng)，又說要賣給萬科，后來澄清是項(xiàng)目合作，最新的消息又是引入財(cái)務(wù)投資。

這太簡(jiǎn)單了，萬科和融創(chuàng)其實(shí)賣給誰并無差別；因?yàn)樗麄兿矚g的，都只是你手里的優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)。

早些年的收購，大家還比較傻，會(huì)整體收購，但是現(xiàn)在都學(xué)聰明了。

世茂接了福晟后，只開發(fā)自己想開發(fā)的項(xiàng)目，看不上的就不管了，任憑爛尾。

萬科、融創(chuàng)和世茂并無什么區(qū)別。

泰禾、福晟、藍(lán)光也并無什么區(qū)別。

他們都是加足了杠桿，不過兩三年沖刺到1000億、2000億的規(guī)模。

在資金端收緊之后，立刻江河日下，形式產(chǎn)生逆轉(zhuǎn)。

據(jù)說，藍(lán)光這次的坎，是在三道紅線后，還不上了200億的債。再想想中海為了在西安拍一塊地，準(zhǔn)備的165億的保證金。

真是一把心酸淚啊。

去年排名34，總銷售額1221億的藍(lán)光都如此了，不用想也能知道，地產(chǎn)開發(fā)商隱藏的雷到底有多少？

在用三道紅線卡死高杠桿之后，就是土地出讓兩集中：集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，一年三次。

這給足了財(cái)主調(diào)動(dòng)資源的機(jī)會(huì)。

西安就是最好的典型，一邊是央企20份的保證金，一邊是一家一份的保證金。上海五月底拍地，現(xiàn)在就已經(jīng)準(zhǔn)備好了1300億的資金。

開發(fā)商迅速分化，正在進(jìn)入養(yǎng)蠱時(shí)代。

也許就是明天，你所熟知的開發(fā)商忽然被人買了，一點(diǎn)都不用好奇。

有人愿意買還是好的，更多的則是在手里的土地消化完之后，默默的消失。

最終，在激烈的吞并之后，市場(chǎng)上只能剩下幾十家非權(quán)既貴的地產(chǎn)托拉斯。

你可以把這看作為地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的國有化。通過養(yǎng)蠱，將整個(gè)地產(chǎn)鏈條的上游集約化。

地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入到了失律時(shí)代。

開發(fā)商越來越慌張和迷茫。這大概分為了兩個(gè)階段。

第一個(gè)階段，是對(duì)于快周轉(zhuǎn)模式的青睞。快周轉(zhuǎn)是資金的快周轉(zhuǎn)，而不是工程的快周轉(zhuǎn)。

在一個(gè)時(shí)刻人們驚覺，要想活下去，必須得像碧桂園一樣。 快周轉(zhuǎn)高于一切，營銷高于一切。

那正是碧桂園工地連塌處在風(fēng)口浪尖的時(shí)刻。但是依然擋不住碧恒融營銷口的人成為獵頭們手里最紅的香餑餑。

但是慢慢的，形勢(shì)開始變了，因?yàn)樨悮ば路酷绕鹆恕?/span>

貝殼新房迅速崛起，讓地產(chǎn)營銷對(duì)貝殼產(chǎn)生了病態(tài)一般的依賴。地產(chǎn)營銷進(jìn)入到了第二個(gè)階段。

2017年6月，貝殼開始進(jìn)駐鄭州，并且將鄭州作為了貝殼新房的第一個(gè)試點(diǎn)城市。到了今天，貝殼線下門店在鄭州市場(chǎng)的占有率已經(jīng)超過了80%。

所有人都知道，過于依賴貝殼，就像毒癮發(fā)作，一旦沾上再想戒掉，只能是刮骨療毒。

人們經(jīng)常說，阿里起家時(shí)的成功，得益于一個(gè)龐大的地推團(tuán)隊(duì)，后來這個(gè)團(tuán)隊(duì)被稱為阿里鐵軍。

后來美團(tuán)正是復(fù)制了阿里鐵軍的模式，打贏了長達(dá)數(shù)年的千團(tuán)大戰(zhàn)。

貝殼鐵軍，絲毫不亞于阿里和美團(tuán)。

當(dāng)售樓處安靜到如亙古洪荒之時(shí)，你才能知道這個(gè)時(shí)候大家最需要的是什么？然后，貝殼來了，通過自己的貝殼鐵軍，瞬間將死寂的售樓處拉回到春暖花開的時(shí)節(jié)。

這個(gè)時(shí)候，有誰能不愛貝殼？又有哪一個(gè)營銷總能拒絕貝殼？

單個(gè)城市經(jīng)紀(jì)人數(shù)萬，具備著強(qiáng)大的左右客戶流向能力的貝殼，就是市場(chǎng)上最大的客源活水。這無論對(duì)于哪一個(gè)項(xiàng)目，或者哪一個(gè)營銷總，都是不能抗拒的。

左暉說過，未來通過渠道的銷售占比，將占到整個(gè)成交額的50%。

并且極大的概率是，這50%的成交額，其中的80%會(huì)在一家渠道手里。

2020年新房的成交總額在16萬億，我們假設(shè)數(shù)據(jù)恒定，也就是說在將來，這里面有1/3還多都是貝殼賣的，那就是6萬億。

最終貝殼將整個(gè)地產(chǎn)鏈條的下游抓在了手里，成為渠道之王。

這就是地產(chǎn)下游的養(yǎng)蠱模式，通過養(yǎng)蠱將整個(gè)地產(chǎn)鏈條的下游集約化。

事實(shí)正是這樣，地產(chǎn)的上游開發(fā)將越來越集中在權(quán)貴開發(fā)商手中。

地產(chǎn)下游的營銷，也將越來越集中到少數(shù)渠道手中。

地產(chǎn)的上游和下游，全部進(jìn)入到養(yǎng)蠱模式。養(yǎng)蠱的終局，就是地產(chǎn)上下游集體的托拉斯化。

并且在將來，可大概率的趨勢(shì)是，它們將全部被國有化。

中國的樓市，已經(jīng)狂飆了很多年，也失控了很多年。

它們?cè)?jīng)振興了經(jīng)濟(jì)，也拖累的經(jīng)濟(jì)。

曾經(jīng)樓市調(diào)控完全是一個(gè)惡性循環(huán)，房?jī)r(jià)上漲→大力調(diào)控→房產(chǎn)供應(yīng)萎縮→房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。

但是這一切都會(huì)成為過去式，樓市終將被馴服！

文章來源：米宅