賽道上四大類選手與他們的“獵物”
首先來看賽道上的選手。
2020年下半年開始，眾多頭部房地產企業分拆商業管理板塊上市意圖明顯，譬如星盛商業已經成功登陸資本市場。轉至今年第一季度，眾多商業地產頭部企業也在高調搶灘，包括龍湖商業官宣進軍輕資產、愛琴海商業被傳赴港IPO、萬達引入國資戰投再謀輕資產商管上市……而除卻開發企業外，據了解，也有不少第三方商管公司、百貨、品牌業態內容方等出身的企業暗流涌動。四大陣營分食這一領域的格局在2021年格外明朗。
第一，開發企業。例如萬達集團、華潤萬象生活、龍湖地產、寶龍商業、星盛商業、大悅城控股、愛琴海商業、新城控股等商業地產開發頭部企業，以及益田假日、藍光文商旅等深耕區域的開發運營商。他們中有的早在幾年前就對外公布輕資產戰略，有的則是默默布局以此提升管理規模和豐富營收類別。
第二，第三方商管公司。此類公司會以較為獨立的第三方身份與靈活的合作模式，憑借多年運營服務經驗，在市場上占有一席之地。除了全國性的商管公司之外，亦有一些小型商業管理公司遍布在眾多城市與區域。這些公司創始人多為大型商業地產開發商的職業經理人，憑借原有平臺積累的資源與人脈獲取了若干項目的運營管理權限，也在嘗試提供輕資產輸出服務。
第三，百貨運營商。例如天虹數科、華地八佰伴、恒太商業、銀泰商業等。這類運營商原有的合作模式就是租賃模式，類似于“輕資產”中的整租模式。在輕資產浪潮之下，其增加了一些之前沒有的合作模式。一般而言，此類企業有較為豐富的籌開經驗，而且一般都會自帶賣場、院線等主力業態。
第四，品牌業態內容方。包括了城市奧萊運營商、零售類品牌等，比如唯品會、上品折扣等。這類企業擁有一定品牌和業態內容，且在場景打造和數智化方面也有一定的解決方案與經驗。
對于不同出身的企業而言，雖然轉“輕”戰略與層面略有不同，但總體而言，跑上賽道的每一位選手都有一個明確的目標：不再以開發收購投資等方式獲得資產升值的收益，而是通過輕資產輸出服務獲取服務費用的收益。
實際上，自從2015年萬達高調喊出輕資產戰略之后，“輕資產”早已不是商管領域的新鮮概念，國家統計局牽頭的《國民經濟行業分類》也于2017年在綜合管理服務類別中，添加了“商業綜合體管理服務”這一行業類別。而在2021年，這一賽場再次贏得眾人關注，自然與2020年的疫情大有關系，抑或說一場突如其來的疫情，加之“三道紅線”等政策“緊箍咒”，讓國內商業地產重資產投資再受打擊。
不可逃避的是，持有型的商業地產投資回報率一直處于低位，且始終沒有打通金融退出環節，這一尷尬的處境在疫情沖擊之下，再次凸顯。更有甚者，這一情景觸動了一些企業是否保留此業務線的神經。因此，將積累多年的智力經驗進行輸出，以獲取服務費用收益，成為大家跑入這一賽道的最終動因。
說完選手，再來看看選手們追逐的“獵物”。
所謂“獵物”指的就是輕資產要輸出管理的項目。雖然2021年國內擬開業購物中心數量再創新高，但輕資產服務市場究竟有多大空間可以發揮，仍需探究。
具體而言，贏商大數據統計顯示（數據統計的為商業建筑面積3萬平方米及以上的購物中心），2021年全國擬開業購物中心突破千個大關，達到1113個，總體量接近1億平方米。過去10多年里，國內每年新開的購物中心數量逐年增加，近些年均開業在五六百個左右，2020年受疫情影響依舊達到了360個左右。截至2020年底，國內購物中心數量約4800家，面積達4.4億平方米。可以說，國內商業地產將進入存量和增量并舉的發展時期。
而在這巨大的存量和增量市場中，哪些項目可能成為輕資產服務的對象則需謹慎分析。還以2021年擬開業項目名單為例，可以看出，未來很大一部分商業地產增量大概率將集中在頭部商業地產開發企業手中，其自持的商業地產理論上不會給其他企業來做輕資產。況且，因為輕資產運營商自身也要賺取一定收益，剩下的項目自然不會全部都列入。
贏商大數據2020年底對市場上可知的287個輕資產項目進行了分析，這些輕資產項目存在的共性也表明：并非所有項目都適合輕資產管理。比如，該統計發現，當前常見的輕資產項目體量集中于5萬-20萬平方米，社區型Mall和大型綜合體則少見。背后的邏輯在于，社區商業多為房企開發型物業的配套商業體，且以剛需消費為主，對運營管理的要求相對大型mall要低。而城市綜合體講求各類型資產協同發展，對管理者要求高；且對開發商而言，一線城市綜合體項目為核心資產，通常會選擇自持經營。
綜上所述，未來，商業地產輕資產的市場規模增量占比將逐年縮小，存量則成為主要競爭空間，而很多存量項目都因為產權、設計、交通等問題存在一些硬傷。一定意義上而言，商業地產輕資產，已然悄悄成為一片紅海市場。在某些城市，面對在業內看來本已無藥可救最好直接炸掉的項目，還是出現了不惜代價，降低合作底線追搶的狀況，正為這一市場競爭激烈的明鏡。
紅海市場下四大趨勢
那么，在這樣的紅海市場之下，商業輕資產究竟會呈現怎樣的發展狀況？以目前市場上的一些信號，可以看到出如下四大趨勢：
趨勢一：項目拓展成掣肘瓶頸，并購或推進合伙人機制成規模化的途徑之一
輕資產模式與重資產模式的最大不同，就在于投資和運營管理分離。雖然大家都會認同專業的人干專業的事，但是對于投資方而言，動輒上億元的投資標的，誰都不會隨隨便便交給一家運營機構。很多企業喊出輕資產戰略已經多年，但多年來，落地的輕資產項目數量與當初預期多數相去甚遠。
圈內早已形成共識，輕資產項目的拓展人員是專業度要求較高的一群人，專業拓展人員不僅要會市調寫服務建議書，還要懂得項目投資測算；不僅要厘清雙方合作的契合點和痛點，還要會談判情商高……而除了上述專業問題之外，投資商和運營商之間如何達成信任和合作機制也是更高層面的門檻。
因此，項目拓展及市場工作是輕資產業務規模化道路上的關鍵因素。在自身轉化率極低的背景之下，并購或者推進合伙人機制將成規模化的重要落地途徑。
2020年7月，寶龍商業公布了上市之后的首次并購落地。它收購了浙江星匯的60%的股權，而后者則擁有14個在管項目。可以想見，隨著資本市場對于商管行業的關注與加持，輕資產商管行業集中度提升的大戲才即將開啟。
趨勢二：誰的下沉能力強，誰能占據市場規模
目前，國內眾多城市商業供應量過剩和同質化嚴重已經成為普遍現象，雖然國內這兩年新興品牌不斷創辦，成熟的可進入購物中心的品牌還是不能夠滿足購物中心的開業需求。而且，購物中心的調整速度已大幅度提升，以前有行話叫“三年一小調，五年一大調”。現在則是調整的節奏大大加快。很多項目從業人員發現，自己項目剛開業舒服日子沒過幾天，對面又開出來一個比你的項目硬件好、規模大、品牌好的項目，不得不被迫加快調整。
增量和存量項目都對品牌有著旺盛的需求。然而，品牌越往下一級的城市沉淀，項目招商的人越會發現，手上的品牌不多。北上廣深等城市可能拿出來近萬個品牌進行招商排列組合，但到了省會城市就只剩下幾千；再延伸到三四線城市，往往就發現手里沒有多少張牌了，甚者有些品牌的開發人員得知項目所在城市沒有飛機場、高鐵站，就會完全沒有開店意愿。而且，在三線四線城市，由于市場競爭和開放度不夠，多數都是品牌的代理商或加盟商，這對招商、運營、前期的選址開店定位，都會帶來了一些干擾。
后疫情時代，下沉市場的品牌缺失更為嚴重，部分品牌甚至停止拓展計劃，關店消息也屢見不鮮，項目招商難上加難。
硬幣總有兩面。下沉市場的難做，背后自然也存有機會，部分頭部輕資產玩家早已下沉也證明了此類市場的空間廣闊。在國家層面，挖掘和釋放縣鄉消費市場這一“新藍海”的政策亦是近年熱點。因此，可以斷定的是，誰能帶著更多的品牌下沉，甚至通過服務創新、孵化等方式自帶主力品牌，誰就能夠更大規模地抓住下沉市場。
趨勢三：合作模式將更為多樣化且細化
幾年時間，市場上已經有成慣例的輕資產合作模式，主要包括如下六種：
第一，投資方僅擔任財務投資角色模式：投資方只負責財務投資，運營管理方需要負責項目建設以及運營管理等；
第二，物業租賃模式：即所謂整租模式，投資方建設收取固定租金收益，運營管理方擔任的是二房東角色；
第三，品牌及運營管理輸出：投資方將投資標的委托給經營方管理，或使用運營方產品線品牌和管理服務，或純粹使用其運營管理服務，投資方享有投資標的產權，和經營方進行租賃凈收益分成；
第四，小股操盤模式：運營管理方投入一定股份以獲得物業經營權，主要看入股的額度，商議雙方的收益分配和責任分擔的問題；
第五，投資方和運營方合資成立運營管理公司：兩者共同商議合作投資份額及比例；
第六，基金管理模式：即收購購物中心部分股權，收益部分除了管理和顧問的服務收益之外，還有資本退出時的溢價收益。
上述所有輕資產合作模式是基于項目投資方的核心訴求以及輕資產運營輸出的戰略訴求這兩大雙向需求進行設定。目前，不同輸出方也各有側重，有的主推整租模式，有的主打凈收益分成，有的采取品牌管理輸出模式，有的收取運營管理費用為主，還有的則涵蓋多種模式混搭。
不同模式對于投資方和運營管理方各有利弊，隨著近5年來諸多輕資產項目的落地，市場上也已經出現了一些雙方剛剛“結婚”不久就無法繼續合作的現象。說到底，都是不同模式下雙方的長短期權責和利益分配問題沒有做好動向厘清，只有一方賺快錢的模式必然短命，市場的變動也成為了加速雙方“分手”的助推器。
疫情沖擊下，很多在營項目屢屢出現大面積掉鋪等問題，尋求輕資產合作概率大比例提升。相比之前，城投等政府平臺、基金公司托底或者打包盤活的商業項目也在市場上越來越多。針對不同類型的資方及項目背景，只有不斷創新合作模式才能更有利達成雙贏，促成雙方合作成功。
此外，合作模式的設定還涉及資產證券化、稅務籌劃等密切關系到雙方利益的問題。其他問題比如涉及商業標的項目的物業、停車等管理費用收入計入。合作模式除了創新之外，還要做精做細。
趨勢四：規模化之下人才管控及資本籌措能力亟須提升
輕資產模式的門檻看似低，實際上很高。管理不理想，或者抱著賺快錢心態只提供前期服務，看似比投資方承擔的風險小，可以轉身走人，但可能已經在不大的圈內過早的砸了招牌與口碑。輕資產行業終究就是人才和資本密集型行業，若想登上快車道，則需要快速提升這兩方面的能力。
先說人才及品質管控。
輕資產行業屬于典型的智力密集型行業，吸引、培育及挽留優秀人才是公司發展的基石，而隨著服務范圍以及服務內容的快速迭代，對于這一領域更需足夠重視。目前，圍繞這一領域，各類公司需持續完善高效的人才管理制度，建立多梯隊人才體系，完備公司人才儲備、培訓及激勵機制，打造獨特的企業文化，優化組織架構，提供健全的晉升制度，進而打造出一眾優秀的專業團隊支持業務擴充及公司可持續發展；品質管控說到底也是對人的管理，在優秀專才團隊基礎上，需要建立極強的輸出品控體系。品控所要把握的就是對外輕資產輸出在各個維度上的設計和執行。
輕資產輸出公司自身也要注重投資回報，且易受到項目方方方面面的約束。相對于重資產，快速發展輸出產品的個性化容易相對不足，因此所服務項目也會受到市場競爭的考驗。對于商業項目合作，應至少要涉及研發、質量、預算、計劃、績效、培訓等諸多維度，且能將這些體系化的內容積淀為智力資本。
再說資本籌措能力。
輕資產輸出想要“輕”首先要足夠“重”，應該有足夠強健的“體魄”，其中，資本籌措能力在當今格外凸顯。因此，上述不同出身的商業輕資產選手，恐怕不能全部都能做到持續變輕，不是每一家公司都適合做輕資產，它需要更多的內力與內功。
最近一年，資本機構推動商業運營服務業務分拆上市潮流涌現。在這一窗口期，那些在資本籌措上先人一步的企業，更容易較早被二級市場賦予更多投資題材機會，以獲得更高的市盈率和市場關注度，進而獲取資本市場的加持。
文章來源：地產雜志
