商業(yè)地產(chǎn)的兩大痛點(diǎn)

一個(gè)城市商業(yè)地產(chǎn)的繁華程度某種意義上來說就代表這個(gè)城市的繁華程度！商業(yè)地產(chǎn)不管是純商業(yè)還是商住混合（裙商），單個(gè)項(xiàng)目還是整體都比住宅項(xiàng)目的投資要大、品質(zhì)要高。

從常理來看，商業(yè)（商鋪）的價(jià)值應(yīng)高于住宅，特別是城市繁華和核心區(qū)的商業(yè)和街鋪。正常情況下，商鋪的價(jià)格為住宅價(jià)格的3～5倍都是合理的，像一些城市的焦點(diǎn)和形象區(qū)位其價(jià)格差得更大！

但目前有一個(gè)普遍現(xiàn)象，很多城市的商業(yè)卻做不起來，甚至有的城市區(qū)域的商鋪價(jià)格還低于住宅價(jià)格，特別是規(guī)模較大的社區(qū)型商業(yè)。除了商業(yè)所在位置、周邊消費(fèi)人口的基礎(chǔ)和規(guī)模，近些年互聯(lián)網(wǎng)（自媒體消費(fèi)）對(duì)實(shí)體店沖擊的原因外，筆者認(rèn)為主要原因有兩個(gè)：

第一、受土地用地性質(zhì)的限制，開發(fā)商在委托設(shè)計(jì)院在做項(xiàng)目的規(guī)劃方案時(shí)，不能解決市場的問題。開發(fā)商大多不懂商業(yè)，而設(shè)計(jì)院在做項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案時(shí)更多考慮的是建筑規(guī)范，滿足建設(shè)指標(biāo)和技術(shù)要求。設(shè)計(jì)院不懂市場，很難在市場需求和準(zhǔn)確的功能定位上對(duì)項(xiàng)目的商業(yè)部分進(jìn)行規(guī)劃，往往設(shè)計(jì)方案在建成后不符合市場的實(shí)際需求。要么是功能不具備，要么是不滿足使用需求，這也是很多商業(yè)在后期不斷改造的原因。

第二、開發(fā)商因不懂商業(yè)，所以在項(xiàng)目規(guī)劃前期沒有考慮項(xiàng)目商業(yè)部分的定位問題。商業(yè)和住宅完全不同，業(yè)態(tài)定位、動(dòng)線設(shè)計(jì)、功能設(shè)置、鋪型面積等，在建設(shè)前的規(guī)劃方案階段就應(yīng)有科學(xué)、專業(yè)的調(diào)研，根據(jù)商業(yè)的位置、樓層的具體特點(diǎn)和項(xiàng)目區(qū)域及周邊情況，提前做好項(xiàng)目的準(zhǔn)確定位和功能預(yù)留。只有解決供給和需求、產(chǎn)品和市場的合理性、準(zhǔn)確性，這樣的商業(yè)自然受歡迎，其市場痛點(diǎn)也就迎刃而解！

也就是說，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷售和招商應(yīng)在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案階段就應(yīng)進(jìn)入，就應(yīng)和開發(fā)商、設(shè)計(jì)院對(duì)接，從而合理解決好開發(fā)商的利益、設(shè)計(jì)院的技術(shù)專業(yè)和銷售招商的市場問題。也只有把這三者關(guān)系協(xié)調(diào)好、解決好，才會(huì)做出好商業(yè)，也才會(huì)帶來好的預(yù)期收益！

文章來源：山東德睿行