早期產業地產的常見操作是“工改商”、“工改居”。但近兩年來，產業用地上附加的政策限制越來越多，未來房企再想通過功能改造賺快錢，會越來越難。
這個現狀正倒逼著局內玩家回歸產業，去思考怎么解決實際問題。過去房企的開發和運營經驗很難直接轉移到產業領域去用，這讓很多地產人非常頭疼，覺得產業地產實在太難做了！怎么都做不活、做不好。
這種苦惱的成因，本質上還是因為沒搞清楚：產業空間應該解決什么問題？什么樣的產品才能做到？
今天就來為大家詳細說說，在產業地產中做產品的正確姿勢！
產業項目租售表現差
源于這3個操盤邏輯上的矛盾！
很多剛做產業的開發商都想不通，這么高端的產業園，市場怎么不買賬呢？其實在傳統開發邏輯和產業操盤邏輯之間，一直存在著3個矛盾：
1、做商務區租不出去，產業空間又不會做，處境很尷尬
在很多地產人的潛意識里，寫字樓和公寓的市場價值絕對大于產業研發和工業廠房，而且做廠房簡直是太low了，想都不敢想…
但這幾年寫字樓市場的高空置率是有目共睹的，操盤團隊難道不知道嗎？當然不是！
但他們對于工業廠房的出租表現和盈利能力更沒信心，對產品形態也沒概念，不知道從何下手。
因此明知寫字樓市場不好，團隊上下還是自我麻痹地去做，總比做一個自己不懂的東西要安全一些。
2、產業只是嘴上說說，大多項目做的都是無效產品
有些操盤團隊把產業當噱頭來做，一直在最膚淺的層面發力，比如做做定位報告、寫寫產業規劃、想想宣傳語等等。畢竟寫一個漂亮的報告，比做一個符合市場需求的工業產品要容易。
但房企如果不走出舒適區，不去研究真正的客戶需求，那結果還是一樣的。產品和實體企業的生產需求不匹配，高端服務業、金融業又看不上這地段，項目硬生生變成了無效產品，市場上沒人買單。
3、定位的理想很豐滿，招商KPI的現實很無奈
有些項目前期研究工作做的不錯，有一套科學的定位體系，對后期產業生態的培育有清晰的規劃。按理說這套東西應該給招商起到指導作用，但真到了落地階段，業績KPI一下來……
眼看指標快完不成了！城市公司或招商部門真的能頂住誘惑，嚴格執行產業定位的指導嗎？會不會為了完成業績，什么企業都拉進來，把定位和配套規劃架空呢？
等園區做成了大雜燴，項目也會退化成粗放式管理的傳統工業園。這是一個短期業績與長期發展之間的矛盾。
產業空間需要解決的
歸根究底還是企業和政府的心疾
什么樣的產品在市場上是有效的？這個問題得從產業地產的興起緣由來看，存量君認為在這場熱潮背后，顯現的是地方政府和實體企業的痛點。
發達城市的產業空心化趨勢一直是隱憂
一方面，發達城市在大力推行產業升級和騰籠換鳥，希望提高產業發展的質量。以高端產業的扶植和低端產業的清退，來進一步拉動城市的整體產值和稅收。
但另一方面，不斷攀升的租金成本正在給制造業施壓，導致一線城市制造業的大量外遷，“產業空心化”危機逐漸顯現出來。
除了上面的矛盾以外，許多早期的工業園區，設備設施老舊、建筑年久失修、容積率極低。不僅不能滿足現代企業的經營生產，土地的單位產出也非常低。
因此怎樣激發存量工業用地的潛能、提升土地利用效率、留住產業，成了各地政府的重要課題。
企業雖然迫于成本外遷
但留在發達城市的意愿很強烈
遷出發達城市對于企業自身來說，并不完全是有利的。發達城市的市場、人才、技術與資本要素高度集中，這對任何一個企業來說，都具備很強的吸引力。
但痛點也很明顯，企業發展壯大后擴產需求很強烈。但一線城市土地資源太稀缺、租金成本太高，導致擴產又難又貴，不得已只好外遷，或將研發和生產線遷出去，只留一個辦事處。
一線城市長期缺少符合企業發展和轉型升級的產業空間，使得很多有潛力的企業不得不做出取舍，這個結果其實是企業與城市雙方的損失。
很多產業項目不僅沒有解決問題，還在幫倒忙！
看完企業與政府的痛點，再來看看現階段的產業地產，解決了這些痛點沒有？
顯然很多項目沒有。
早期房地產化運作的工業用地帶來的影響包括幾點：
一是產品不能滿足企業的需求，留不住制造業；
二是進一步提高了產業用房的購置和租賃成本，因為改成了高端商務園之后，開發商不可能愿意只租一個廠房的價格；
三是開發商缺乏產業意識，老廠拆了之后不對原有的企業做任何回流引導，使當地產業基礎被打散、流失。原本發展得還不錯的產業鏈，一下子就斷了…
真可謂處處幫倒忙，每一步都在加劇原有的問題。也難怪各地政府紛紛出臺政策，對產業用地加強監管了！
做廠房真的很low么？
明智的開發商早就在做工業上樓了！
那么很多地產人就要抱怨了，做廠房不賺錢還很low啊！這里面有兩個很深的誤解。
一是對市場的誤解。在長三角、珠三角的產業重鎮、重區里，如東莞、佛山或深圳寶安等地，寫字樓是非常難做的。比如深圳龍崗某產業園，剛開始定位是辦公，租金報價比廠房高出30-40%，但建成三年出租率都不到一半。后來想調整成工業產品，但電梯、卸貨區等部分改造難度很大，最終也沒能扭轉局面。
但周邊工業園的出租率能常年維持在90%以上，尤其是獲取了政府補貼的園區，運營表現相當突出。
二是對產品的誤解。現在的工業產品早就不是平鋪式的低矮廠房了，有一種產品形態既能高度集約地使用工業用地，又能滿足工業生產，那就是“工業上樓”！
工業上樓不是新詞
新加坡、香港等地已經發展地相當成熟
工業上樓的字面意思就是讓企業進入高層空間中，去開展生產活動。它的實際形態是類塔樓式的高層廠房，建筑高度可以達到100米。
早在上世界80年代以前，香港就曾為了解決土地資源緊缺與工業發展空間需求的矛盾，而涌現出了大量的“工業大廈”。
新加坡也因為國土面積小、土地資源短缺，很早就開始推廣“堆疊式”的高層廠房。
△香港最早的工業大廈之一——海怡工貿中心
（現已改造為新海怡廣場）
工業大廈是戰略性新興產業
在一線城市的絕佳落腳點
制約某些產業上樓的因素包括政府的導向、環境保護因素和建筑本身的標準限制等等。一線城市基本不允許有環境污染風險的重工業進入，比如化工產業等。
最適合上樓的產業還是輕生產、低能耗、生產過程環保、注重研發的高端制造業，包括新一代信息技術、智能制造、生物醫藥、工業互聯網等。
這些產業基本沒有重工業生產，對環境影響程度低，很適合在發達城市里生存。不僅符合產業高質量發展的導向，也能夠和工業上樓產品的特性相匹配。
合格的工業上樓產品，要達到什么標準？
老舊工業園的問題主要在于建筑標準太低，以前國內的建設技術也不夠成熟，所以建筑不能支撐生產上樓。
而現在的技術已經可以把樓板承重、電梯載重、貨運出入、垂直運輸、設備上樓等問題一一解決，高層廠房的實現不再是難題！可以說未來工業類產品之間的競爭，主要就是建筑參數上的競爭。
1、做好高低分區，有針對性的設置建筑標準
按常見吊車的吊臂長度來看，能夠實現設備吊裝上樓的極限大約在12層左右。因此工業大廈可以以12層為界，分為高低區。
低區適合生產型企業進駐，而高區則適合輕生產、研發類的企業使用。根據高低區客群定位的不同，來設計各自的建筑參數。
2、層高越高，可容納的產業范圍就越廣
具有生產需求的企業對層高的要求基本是越高越好，有些特殊業態甚至需要10米以上的通高空間來放置設備！
因此層高可以按各地最高限度來做，以便接納各種不同企業的進駐。高標準的工業上樓產品，首層層高以6米居多，2層及以上通常也不會低于4.5米。
3、樓板承重是重點需要提升的參數
一般寫字樓的承重做到500kg/㎡已經算高了，但在工業產品里只能算輕型廠房，能容納的產業類型很有限。
常見的工業廠房樓板承重在750-1000kg/㎡之間，比如位于深圳寶安的全志科技園，23層樓的工業大廈每層承重都做到了750kg/㎡。
有些新興產業園追求更高的標準，首層的單方承重甚至做到了1.5噸以上！
4、單元分割面積不宜太小，500-1000㎡最合適
小于500㎡的單元很難滿足生產線的展開，因此低區的單元面積不能太小，以500-1000㎡為宜。注意減少不必要的消防分區、隔墻設計，保證空間方正開敞。
而在高區可以考慮做300-500㎡左右的單元，以適應研發型企業的使用需求。
5、加大柱跨、減少剪力墻，更利于生產線布置
工業產品的理想柱距在8.7米左右，并且柱網要注意靠邊排布、盡量減少剪力墻的設置，否則影響到了產線設備的排布，企業客戶是很嫌棄的。
東莞的工業上樓標桿“松湖智谷”項目，其平面最大柱距就達到了10.5米，柱網排布相當規整。
△松湖智谷工業大廈標準層平面圖
6、貨梯設計直接影響企業的效率
貨梯的數量和載重是企業客戶非常關心的參數，類寫字樓項目里的電梯配置遠遠達不到要求，這也是很多企業拒絕買單的原因之一。
珠三角地區做得好的產業項目，貨梯的單梯服務面積約在9000-13000㎡之間。貨梯載重不應低于2噸，如果能達到全部3噸的配備，就屬于高標準的產品了。同時貨梯也要做好高低分區，提高垂直貨運效率。
7、 卸貨區與卸貨平臺是工業大廈的基礎配置
分辨一棟樓是“偽工業”還是真正的工業上樓產品，看看地面有沒有卸貨區就知道了。“偽工業”項目一樓通常會全部讓給商鋪，但企業的貨運進出沒法解決，這種產品客戶看了掉頭就走是很正常的。
卸貨區的站臺寬度以大于4.5米為佳，卸貨平臺的高度根據不同的貨車尺寸，一般在1-1.4米之間。高標準的工業產品，卸貨車位可高達10輛以上，為企業大幅提高了貨物來往的效率。
△全至科技園卸貨區實景
貨梯侯梯廳也必須預留充分的堆貨空間，以便貨物能夠臨時放置，這個空間至少要滿足標準叉車的進出。
△全至科技園貨梯堆貨區實景
8、工業想上樓，要讓設備先上去！
重型設備上樓在過去一直是個難題，但隨著建筑技術的進步，已經可以實現重型設備的吊裝上樓。12層及以下的低區可以全部預留設備吊裝窗口，由可開合的圍欄進行封閉，需要時打開使用即可。
△松湖智谷吊裝窗口使用實景
9、貨運流線科學設計，避免和人行流線沖突
工業產品只要在流線規劃上做得好，一樣可以實現人車分流、前店后廠的高度秩序感。
常見的處理方式是將卸貨區和貨運流線結合，放在塔樓背面或園區外圍集中處理。而人行流線和商業功能則放在塔樓主要形象面，維持項目形象界面的完整性。
△全至科技園人車流線示意圖
工業上樓產品功能多樣、應用靈活
在產城項目中的作用不可小覷！
工業產品由于其建筑標準高、空間尺度大的特性，未來的應用功能遠遠不止現在能看到的“工業生產”這么簡單。隨著產城項目規劃和產品體系的成熟，工業大廈能夠在項目里承擔更多的功能。
產業生態自成一體的“園中園”
工業大廈可以通過建筑參數來實現明確的高低分區，因此可以面向產業鏈上不同環節的企業進行招商。在樓宇內部就可以實現產業鏈的小范圍聚集，打造為一個精品“園中園”。
這種復合型的建筑甚至可以吸引行業龍頭型的企業整體入駐，把生產線放在低區，研發、辦公或者總部功能集中放在高區，實現整個企業的集中式管理！目前來看這種功能高度復合化的產業建筑，是非常稀缺的。
產城項目也需要發展“高低配”
在一線城市中，但凡規模大點的產城項目，都會包含M1、M0、配套商業、配套宿舍等多種指標。部分發達城市M0地塊的容積率已經超過了10.0，超高層的形態很難去兼容生產，而工業大廈就可以做一個承接。
這也是產城項目中“高低配”的意義，超高層研發用房可供生產性服務業、研發企業進駐，而高層廠房則可以用來留住優質的生產制造型企業。
△歐菲光·灣區科創中心效果圖
讓不同指標承擔各自的產業發展任務，才能形成覆蓋產業全生命周期的產品梯隊，打造多元互補的產城生態！
TOD趨勢下的多功能工業樓宇，正在逐步進化
隨著一線城市產業用地供應的增加，未來還可能出現越來越多的“TOD產城項目”，房企在規劃手法上大有文章可做！
比如商業中常見的“多首層設計”，也可以應用到產業項目里。把商業人行、車行和貨運流線進一步進行區分，打造管理更有序、城市界面更規整、功能更清晰的新一代智慧產城。
在此趨勢下，工業樓宇不僅可以用于生產，還能夠利用多個不同的臨街面，分別實現展銷、商業、產業服務、員工配套、辦公出入、貨運進出等多種功能的集合。
結語
工業上樓模式的應用
實現了房企、政府和企業的“三贏”
工業上樓不僅匹配了實體企業的經營生產需求，也很好地滿足了政府對工業區改造的期望。對于房企來說，這個模式有望實現“三贏”局面。
于開發商而言，做工業上樓產品能掌握更多的主動權。
一來產品能精準匹配市場需求，有效提升園區出租率。二來工業上樓在多個地區都有政府補貼，使開發商在定價上能有更大的進退空間。再者，工業上樓的建安成本比改成寫字樓要低，但卻有很高的產品靈活性。不僅省錢，還利于在未來調整產品定位。
于企業而言，這種創新生產空間解決了實際問題。
一旦尋找到符合需求的工業產品，也就意味著公司能夠繼續留在上位城市發展，享受產業要素聚集的正向效應，對于優秀的企業來說是這是非常值得買單的。
于政府而言，工業上樓順應了產業發展的導向。
隨著實體企業越來越多地被留下，產業空心化的危機也能得到緩解。工業大廈提高了土地的利用效率和單位產值，隨之也帶來就業崗位供應和稅收的大幅提升。
同時，工業大廈現代、美觀的建筑形態也實現了城市面貌的更新，當地政府是非常樂意接受的。
文章來源：存量地產研究
