在住宅房地產受到越來越多的政策調控之際，很多房企都進行很多思考和嘗試，去尋找另外的賽道進行發展，既是為了尋找新的業務增長點，也是在分散投資風險。商業地產、養老地產、文旅地產、產業地產等，都是大家關注的領域。
顯然，在過去的幾年里，產業地產顯然是一種備受大家關注的領域。很多住宅房企都去嘗試去做產業地產，但到目前為止，似乎沒有做的特別成功的，有些甚至是鎩羽而歸。那么產業地產到底是不是房地產行業好的賽道？
在這個領域做過的人，幾乎明白一個道理，產業地產并不是那么好做，全國還有出現一種十分成功的模式，也并沒有被市場一直認可的領導者。雖然在不同的區域有一些做的比較出現產業地產開發企業，但是他們的優勢往往只是體現在某一領域，比如說招商運營領域、或是產業投資領域，系統的競爭優勢并沒有形成。
這個究竟是為什么？據筆者的分析，產業地產之所以沒有形成一家或是幾家“巨無霸”的領導型企業，主要原因在于產業地產一直有一個“梗”——退出的難點遲遲未能解決。對產業地產有了解的人知道，國內工業用地上建起的建筑物一般都是不允許散售的。對于用來使用的客戶影響不大，但是對于開發企業來說，那就是一個問題，開發企業在工業用地上建立的廠房、辦公樓、配套等只能通過租金來回籠。這樣靠“收租”來回籠現金，即便是能夠賺到錢，也很難持續把規模最大，因為開發企業在前期開發物業的時候沉淀了大量的資金，誰也不能擁有足夠的資金沉淀來開發這個物業。
目前國內少數城市在嘗試工業用地上建設的物業可以散售，但是似乎并沒有解決根本問題，為什么？因為產業地產面向的客戶群與住宅地產完全不一樣，前者是企業客戶為主，后者是個人客戶。企業客戶的決策相對于來說都比較理性，而個人客戶很容易出現沖動性購買。另外，購買廠房物業對于大多數客戶來說并不是剛需，他們寧愿去租。所以即使在一些城市允許工業用地上建設的物業允許散售，銷售的情況也并不理想。
其實，根據筆者的觀察，產業地產的客戶特征，其實也不太適合把物業散售。產業園區的經營需要形成一定的產業聚集，搭建一些公共服務平臺，這樣才能把項目經營好。如果把物業散售出去，開發企業是很難把這些事情做好。
目前國內很多產業地產開發企業都在努力在快速回籠現金（散售）和把園區經營好這兩個方面進行平衡。那么在回到開始那個問題，產業地產究竟是不是好的賽道？
產業地產相對于住宅地產，政府的態度完全不一樣，對于產業地產，絕大多數政府是歡迎的，希望產業地產開發企業能夠通過園區的運營把產業導入到該區域，帶動區域的產業聚集，帶來產值和稅收，拉動區域的經濟增長。這樣看來，似乎產業地產確實是一個不錯的賽道，畢竟在國內做房地產相關的生意，政府的態度還是很重要的。
但產業地產要作為一個真的好賽道，必須解決那個“梗”，就是退出的問題，如果這個問題解決了，產業地產或許真是一個不錯的賽道。目前來看，國內在未來也許真的有機會解決這個問題，公募REITs的開放為產業地產的發展帶來了曙光。
文章來源：園區World
