5月18日，佳兆業與居然之家簽訂戰略合作，地產與家居的跨界又增加一例。
消息顯示，此次合作由佳兆業浙江地產公司與北京居然之家商業發展有限公司簽約。佳兆業回應36氪未來可棲稱，雙方在商業開發與運營、金融服務、智慧物流等領域展開深度合作，體現其深耕浙江的決心。但并未透露本次具體合作形式。
地產+家居的跨界合作并不新鮮，此前紅星美凱龍也曾攜手葛洲壩、旭輝等房企布局商業地產。家居賣場龍頭們的頻繁動作，無疑透露了轉型已是箭在弦上，而商業地產則是他們或被動或主動的選擇。
以強補弱？
盡管看似此次只是區域級別合作，然而佳兆業集團控股聯席總裁郭曉群、居然之家商業發展董事長羅細安均參會出席，可見雙方重視程度。
從佳兆業和居然之家的以往業績中可見，長三角并非是兩者表現最好的區域。
據佳兆業年報披露，目前佳兆業在長三角項目占比僅7.9%，列全國五大區域末尾。同時在浙江省內項目大多以住宅為主，商業項目欠缺。
佳兆業2020年年報
查詢居然之家官網可知，居然之家在浙江溫州、湖州、紹興、臺州等地僅有6家門店。目前居然之家的「大本營」仍在華北地區，2020年度貢獻了44.52%的營收占比。同年華東區域的營收占比為6.24%，僅高于占比為2.46%的華南區域和4.57%西北區域。
居然之家2020年年報
項莊舞劍，意在沛公。而佳兆業和居然之家的此次合作，或許意在華南。
居然之家2020年業績顯示，去年公司營收89.93億元，同比下降2.6%；歸屬上市公司股東凈利潤13.63億元，同比下降56.8%；經營活動產生的現金流凈額20.55億元。
然而根據2019年居然之家借殼上市之初的業績承諾要求，去年公司凈利潤應需達到24.2億元，顯然居然之家未能完成去年的對賭要求。
居然之家董事長汪林朋在2020年業績交流會上曾表示，2021年，公司將加快實體店的連鎖拓展，特別是快速填補華中和華南地區一二線城市的空白、加快三四線城市及縣域城市的連鎖發展，全年計劃新開家居賣場不少于70家。
而佳兆業正是起步于深圳，在營及籌建的商業項目也多位于華南等地。官網顯示，截至目前佳兆業商業在營項目在深圳、廣州、東莞、惠州、大連、鞍山、沈陽等地擁有10座空間運營和2座輕資產管理項目。這一規模與萬科、凱德、華潤、龍湖等商業巨頭，仍存在較大差距。
據佳兆業2020年年報顯示，盡管租金收入由2019年的4.5億元增至5.4億元，但來自戲院、百貨及文化中心業務的收益同比大跌76.2%，由2019年6.64億元下降至2020年的1.58億元。佳兆業給出的解釋是受限于2020年初新冠肺炎疫情爆發。
與此同時，一些居然之家門店正在往綜合MALL轉型，引入盒馬鮮生、耀萊影院、兒童游樂等項目，從泛家居布局吃喝玩樂、衣食住行等高頻次的生活零售業態。
第一太平戴維斯華北區商鋪部負責人王蕾認為，增加業態、整合資源都是家居賣場找尋發展的突破口。商業地產中，動態的變化是常態。
當家居賣場轉型商業綜合體時，王蕾指出同時存在硬件和軟件的問題。引入餐飲、兒童游樂項目等方面屬于軟件屬性的加內容，建筑本身的硬件也涉及到水電氣暖的工程調整。但最終還是回歸到商業運營的核心上來，需要長期人力、財力和時間的投入，仍有待市場檢驗。
摘掉帽子？
要摘掉「傳統家居賣場」的帽子、做轉型打算的不止居然之家，有著商業地產基因的紅星美凱龍也早早布局。或許他們都已看到了家居行業的利潤天花板。
家居賣場的商業模式和百貨類似，出租賣場物業是其最大利潤來源。與居然之家一樣，紅星美凱龍家居在2020年業績同樣慘淡。2020年，紅星美凱龍家居實現營業收入142.36億元，同比下降13.6%；歸屬于上市公司股東的凈利潤17.31億，同比下降61.37%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤11.62億，同比下降55.53%。
而在疫情之前，從年報可知紅星美凱龍家居業績已現增收不增利的現象。2017-2019年，總營收分別為110億元、142億元、165億元，同比增幅分別為16.5%、29%、16.1%，凈利潤分別為40.77億、44.77億元、44.79億元，同比增長20%、9.8%、0%。
《2020年建材家居市場發展現狀調研報告》顯示，2020年超過六成的賣場遇到空租率上升、招商困難的問題。其次是客流量明顯下滑，不知如何引流，以及促銷活動支出增加，效果變差的困境。在2019年的報告中，選擇空租率明顯上升的企業占比為53.5%。2020年，這一數字上漲到64.5%。
新冠疫情對于家居門店的沖擊，使紅星美凱龍業績大幅下降，甚至一度傳出“債務危機”，乃至“出售公司”的傳聞。
3月底，紅星美凱龍控股傳出了出售其下紅星地產傳聞。隨后證實是遠洋資本戰略入股獲紅星企發18%的股權，股權轉讓對價為人民幣10.3億元。
而紅星地產的模式正是依托美凱龍家居商場門店的資源優勢，在商場附近一并獲得部分其他商住用地。數據顯示，2020年1-9月，紅星美凱龍控股旗下各業務板塊中，商業地產住宅銷售與商業管理共計占比39.7%，而一直被外界認為是核心業務的家居建材板塊占比42%，可以說兩者基本持平。
“愛琴海集團”是紅星地產旗下的商業管理品牌之一，紅星美凱龍實控人車建新對其有著很高的期望。2013年，車建新曾對外宣稱等到2020年要在全國建成100個愛琴海購物中心。然而據媒體報道，截至去年末擁有22個已開業運營綜合體項目。
100個愛琴海的小目標還在籌建中，作為第一家開業的北京太陽宮愛琴海購物公園早已在2019年閉門歇業。
輕資產之路
商業地產不僅被傳統家居賣場視為轉型的選擇，也是一些房企所瞄準的「香餑餑」。
據佳兆業年報顯示，佳兆業集團在2014年之后加大了對投資物業的布局（投資物業即辦公樓、零售店鋪及停車場等作租賃用途的商用物業）。據年報可知，2013年，已完工用作租賃用途的投資物業總建筑面積為18萬平方米。2014年這一數據同比增長122%，達40萬平方米。
截止到2020年12月31日，佳兆業集團共持有19個投資物業項目，總建筑面積為133萬平方米，已完工用作租賃用途的投資物業總建筑面積為54萬平方米。
在佳兆業年報的資產負債表中，投資物業規模發展更顯「迅猛」。2012年資產負債表中投資物業規模僅為75億元。2015年這一數據為306億元，相比三年前增加了308%。截至2020年12月31日，投資物業賬面余額則為345億元。
投資物業規模大漲，為佳兆業貢獻了一大部分利潤。同花順iFinD統計顯示，2014至2017年間，佳兆業集團實現的稅前利潤總額達到了101.73億元，其中，其投資物業的公允價值變動貢獻了137.02億元。
與此同時，商業地產的輕資產運營成為越來越多企業的選擇。
2016年開始，愛琴海集團開啟輕資產計劃。據報道，2021年春節時，車建新與家居、地產板塊相關人員召開過一次內部會議，強調為了發展，要去重資產化，走輕資產化道路。
佳兆業曾在2018年發布新的產品線：佳紛廣場(區域型)、佳紛天地(社區型)，及K-link(對外管理輸出)。在此之前佳兆業商業主要以自持項目“佳兆業廣場”為商業產品線進行全國項目布局。官方公布的數據顯示，2019年其輕資產拓展連下5城。
王蕾表示，就商業地產來說，選擇輕資產的運營商越來越多了，合作方式和進入途徑的選擇也變得多了。品牌輸出、資本運作、人才鍛煉等等多種組合選擇，也降低了風險和投資成本。
但輕資產的劣勢也同樣明顯。「不是自身資產，某種程度上必然會受制于人。」同時商業運營是長期而持續的管理和經營，過程中必須對項目不斷地提升、改善及調整，需要較長的時間才能看到收益。
文章來源：未來可棲
