產(chǎn)業(yè)用地迎來巨變，傳統(tǒng)地產(chǎn)商如何抓住行情？

土地作為國民經(jīng)濟發(fā)展不可或缺的物質(zhì)載體，一直是政府用來引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、促進產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的有力手段。

在土地資源日趨緊張和房地產(chǎn)業(yè)競爭更加激烈,利潤也隨之下降的情況下，很多房地產(chǎn)相關(guān)市場主體轉(zhuǎn)而投身產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

產(chǎn)業(yè)用地作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)新城的基礎(chǔ)要素，直接關(guān)系到開發(fā)商的投資成本、回報收益和運營難度。

筆者多年從事產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)新城相關(guān)咨詢項目，深知產(chǎn)業(yè)用地事關(guān)重大，牽一發(fā)而動全身。

本次研究以相關(guān)政策研究為基礎(chǔ)，以多地實地項目咨詢的現(xiàn)實情況觀察為佐證，最終沉淀成文，希望相關(guān)城市運營的主導(dǎo)力量-政府領(lǐng)導(dǎo)看完此文能更好地駕馭產(chǎn)業(yè)用地政策，實際操作產(chǎn)業(yè)項目的相關(guān)投資商、開發(fā)商及運營商看完此文于項目之始，就能思路清晰、夯實基礎(chǔ)，少走彎路。

什么是產(chǎn)業(yè)用地？

“產(chǎn)業(yè)用地”作為一種固定官方說法，最早或可追溯到2006年《上海產(chǎn)業(yè)用地指南》，從此之后該指南定期更新，其中《上海產(chǎn)業(yè)用地指南（2019年）》中明確指出“所涵蓋的產(chǎn)業(yè)用地適用領(lǐng)域包括工業(yè)用地產(chǎn)業(yè)項目類、工業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)廠房類、研發(fā)總部產(chǎn)業(yè)項目類、研發(fā)總部通用類以及物流倉儲用地。”

地方層面，除上海市外，深圳市和杭州市都出臺過專門針對產(chǎn)業(yè)用地的相關(guān)政策規(guī)定文件。

《深圳市工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)用地使用權(quán)出讓若干規(guī)定（2007年）》中明確指出產(chǎn)業(yè)用地“適用于工業(yè)、物流、倉儲用地”和“非政府財政投資的文化、體育、衛(wèi)生、教育、科研等用地”，但不包括商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等經(jīng)營性用地。

杭州市《進一步優(yōu)化產(chǎn)業(yè)用地管理、促進土地要素市場化配置實施辦法（2015年）》中所稱產(chǎn)業(yè)用地指“工業(yè)用地、工業(yè)（創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)）用地以及市政府確定的其他產(chǎn)業(yè)用地。”

國家層面，國土資源部出臺《產(chǎn)業(yè)用地政策實施工作指引（2016年）》，自然資源部出臺《產(chǎn)業(yè)用地政策實施工作指引（2019年）》，明確指出“產(chǎn)業(yè)用地政策是指國務(wù)院、國務(wù)院辦公廳及自然資源部等部門的規(guī)范性文件中規(guī)定的適用于特定行業(yè)的用地政策。”特別指出特定行業(yè)不包括房地產(chǎn)業(yè)。

在個別地方先行先試和國家明文指導(dǎo)之下，國內(nèi)眾多城市相繼出臺有關(guān)適用于地方的產(chǎn)業(yè)用地指南或者管理辦法，其中以“新型產(chǎn)業(yè)用地”（第三部分詳述）最為典型。

綜上所述，我們不難看出，產(chǎn)業(yè)用地的概念較為泛化，適用范圍廣，普適的領(lǐng)域為工業(yè)用地領(lǐng)域，研發(fā)、總部、物流、倉儲、科研等一般也適用，文旅、養(yǎng)老、教育等用地是否適用于產(chǎn)業(yè)用地政策需要關(guān)注具體地方政策，但是可以明確不包括住宅類房地產(chǎn)用地。

獲取產(chǎn)業(yè)用地使用權(quán)的多種方式

產(chǎn)業(yè)用地按所有權(quán)分為國有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地兩類。

隨著2002年國有建設(shè)用地招拍掛制度的確立和2007年監(jiān)察部、國土資源部國土資78號文《關(guān)于落實工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度有關(guān)問題的通知》，取得國有建設(shè)用地的產(chǎn)業(yè)用地使用權(quán)的方式在我國長期保持著劃撥和出讓兩類，出讓又細分為協(xié)議出讓、招標(biāo)、拍賣或者掛牌四種方式，后三種方式統(tǒng)稱為招拍掛，適用于同一宗地有兩個及以上意向用地者的情況。

隨著2020年3月30日國務(wù)院發(fā)文《關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》，產(chǎn)業(yè)用地的出讓方式將更加合理，意見中明確提出，“深化產(chǎn)業(yè)用地市場化配置改革，健全長期租賃、先租后讓、彈性年期供應(yīng)、作價出資（入股）等工業(yè)用地市場供應(yīng)體系。在符合國土空間規(guī)劃和用途管制要求前提下，調(diào)整完善產(chǎn)業(yè)用地政策，創(chuàng)新使用方式，推動不同產(chǎn)業(yè)用地類型合理轉(zhuǎn)換，探索增加混合產(chǎn)業(yè)用地供給。”

增加的多種產(chǎn)業(yè)用地方式，是基于企業(yè)發(fā)展生命周期考慮，極大地降低了產(chǎn)業(yè)用地的成本。

集體建設(shè)用地性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)用地，長期以來是村鎮(zhèn)工業(yè)的落地載體，使用主體十分受限。

隨著近年來國家對養(yǎng)老、農(nóng)業(yè)、文旅產(chǎn)業(yè)的大力支持，養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施、鄉(xiāng)村旅游等特定領(lǐng)域在與農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織合作的前提下，自駕車營地與農(nóng)村公益事業(yè)合并實施的情況下，可依法使用集體建設(shè)用地。

新型產(chǎn)業(yè)用地是待挖掘的富礦

新型產(chǎn)業(yè)用地又稱“創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地”，優(yōu)點是功能兼容性強、開發(fā)強度較高、拿地成本低，可配建商業(yè)辦公甚至配建住宅，因此得到廣泛關(guān)注，至今仍然保持相當(dāng)高的熱度，見諸于大眾視野。

盡管M0、M4、MX、M+、M創(chuàng)、M科等一系列新型產(chǎn)業(yè)用地的代碼在一些城市出現(xiàn)的形式略有差別，但內(nèi)容相似，多用M0代碼，是指：融合研發(fā)、創(chuàng)意、設(shè)計、中試、檢驗檢測、技術(shù)推廣、環(huán)境評估與監(jiān)測、科技企業(yè)孵化器及無污染生產(chǎn)等新型產(chǎn)業(yè)功能以及相關(guān)配套服務(wù)的用地，是城市為適應(yīng)傳統(tǒng)工業(yè)向新經(jīng)濟、新技術(shù)、新業(yè)態(tài)及總部經(jīng)濟、2.5產(chǎn)業(yè)等轉(zhuǎn)型升級、新舊動能轉(zhuǎn)換需要而提出的城市用地分類。

正如前文所講，眾多城市陸續(xù)出臺地方新型產(chǎn)業(yè)用地管理細則，其中明確規(guī)定了產(chǎn)業(yè)類型、分割轉(zhuǎn)讓、地塊年限、開發(fā)強度、配套比例等內(nèi)容，很多城市把“首宗”新型產(chǎn)業(yè)用地供出作為標(biāo)志性事件，相信未來新型產(chǎn)業(yè)用地將在更多城市逐步推行并完善。

新型產(chǎn)業(yè)用地重大意義與價值是提供了城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的有效路徑，推動產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)新城回歸產(chǎn)業(yè)本身。

相比傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)用地有哪些重要突破？新在哪里？

一是更加以人為本，以滿足產(chǎn)業(yè)人群的需求為第一要務(wù)。土地功能利用更加多樣，能夠同時滿足研發(fā)、創(chuàng)意、設(shè)計、中試、無污染生產(chǎn)等多種功能需求，允許建設(shè)相關(guān)配套服務(wù)設(shè)施。出讓的年限也是比較靈活多樣。

二是產(chǎn)業(yè)鏈、產(chǎn)業(yè)集群的培育意識更強，效果將更明顯。新型產(chǎn)業(yè)用地項目用房以自用為主，但基本都允許有條件地轉(zhuǎn)讓給所屬產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈合作伙伴，即上下游從事生產(chǎn)、研發(fā)、設(shè)計等環(huán)節(jié)產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)聯(lián)企業(yè)、生產(chǎn)性服務(wù)企業(yè)，子公司、孵化企業(yè)或控股公司IPO上市，且均約定了可轉(zhuǎn)讓的比例。

三是從實用角度出發(fā)極大杜絕了產(chǎn)業(yè)用地變相房地產(chǎn)化。產(chǎn)業(yè)用房規(guī)定了單棟建筑及基本單位最小面積，防止打產(chǎn)業(yè)用地擦邊球，公寓化、住宅化。可以配建的生產(chǎn)服務(wù)及小型商業(yè)、職工宿舍、甚至住宅等生活服務(wù)設(shè)施，但是絕大多不得分割登記、轉(zhuǎn)讓和抵押，部分可以轉(zhuǎn)讓的也需要自持多年。

四是滿足節(jié)地需求同時，使城市更新核心轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)回歸。“工改M0”和已出讓土地轉(zhuǎn)M0等產(chǎn)業(yè)用地為廣州等城市更新提供了很好的解決方案。“工改M0”可采取協(xié)議方式出讓，政府收儲后再次供地的除外；已出讓土地轉(zhuǎn)M0的，無需采用招拍掛方式公開出讓；極大簡化了用地程序。

五是更加注重產(chǎn)業(yè)用地全過程管理，“真產(chǎn)業(yè)不怕火煉”。產(chǎn)業(yè)用地準(zhǔn)入和供后履約監(jiān)管更加嚴(yán)格，要求項目符合各地產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向，確保工業(yè)用地真正用于產(chǎn)業(yè)項目。

值得關(guān)注的兩項產(chǎn)業(yè)用地重大改革措施

從M0的政策已經(jīng)可以窺見，各地政府對產(chǎn)業(yè)用地調(diào)控越來越嚴(yán)，粗放含混的產(chǎn)業(yè)用地政策逐漸被替換，土地優(yōu)惠作為招商引資的絕對競爭手段，普遍以“白菜價”供地的情況一去不復(fù)返。

產(chǎn)業(yè)用地精細化運營之路已經(jīng)開始，產(chǎn)業(yè)項目系統(tǒng)性變革之路也已經(jīng)開始，兩大有關(guān)產(chǎn)業(yè)用地的系統(tǒng)性改革措施值得關(guān)注，分別為“標(biāo)準(zhǔn)地”和“工業(yè)上樓”。

“標(biāo)準(zhǔn)地”改革是浙江的首創(chuàng)性工作，是“畝均論英雄”大背景下，土地管理的一項制度創(chuàng)新，現(xiàn)已在全國陸續(xù)推廣開來，山西、海南、山東、四川、西安等以省、市為單位，都在大力推動標(biāo)準(zhǔn)地改革。

所謂“標(biāo)準(zhǔn)地”，是指在完成相關(guān)區(qū)域評估的基礎(chǔ)上，帶著固定資產(chǎn)投資強度、容積率、單位能耗標(biāo)準(zhǔn)、單位排放標(biāo)準(zhǔn)、畝均稅收等至少5項基本指標(biāo)出讓的國有建設(shè)用地。企業(yè)拿了“標(biāo)準(zhǔn)地”后，需要簽訂“標(biāo)準(zhǔn)地”投資建設(shè)合同，如無法達到約定的指標(biāo)值，則需承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

“標(biāo)準(zhǔn)地”改革最顯著的好處是極大地提高產(chǎn)業(yè)用地審批效率。

一直以來，工業(yè)企業(yè)投資項目用地行政審批等環(huán)節(jié)耗時費力，為項目投資方所詬病，“標(biāo)準(zhǔn)地”改革推動了企業(yè)投資項目審批減前置、減環(huán)節(jié)、減流程、減時間。除此之外，結(jié)合數(shù)字化的手段，標(biāo)準(zhǔn)地改革還可以提高土地使用率、促進企業(yè)合法經(jīng)營、促進政府招商和政企交流等。

“工業(yè)上樓”是近年來在我國制造業(yè)發(fā)達城市在改造升級老舊工業(yè)園區(qū)，發(fā)展都市型工業(yè)所采取的一種全新的產(chǎn)業(yè)載體模式。

現(xiàn)在全國試點推行，試行對象為工業(yè)大區(qū)，試行區(qū)皆對這種“摩天工廠”、“空中工廠”建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進行了詳細規(guī)定，并陸續(xù)出臺了相關(guān)資金、貸款貼息、租金補貼等扶持政策，代表案例有東莞松湖智谷、東莞沙田鎮(zhèn)灣區(qū)智谷、青島聯(lián)東U谷·夏莊智造園等。

東莞松湖智谷

不同于傳統(tǒng)模式下在單層工廠中進行生產(chǎn)，“工業(yè)上樓”是轉(zhuǎn)為在高層大廈中進行企業(yè)的生產(chǎn)、辦公、研發(fā)、設(shè)計的新型工業(yè)樓宇模式。極大地提高工業(yè)空間利用效率，但同時也受限于高層樓宇的承重等，工業(yè)上樓企業(yè)一般為生產(chǎn)設(shè)備較輕，生產(chǎn)過程噪音與污染較小的高端制造業(yè)，例如生物醫(yī)藥、智能制造、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)或大數(shù)據(jù)等科技含量較高的產(chǎn)業(yè)。

“工業(yè)上樓”作為一種產(chǎn)業(yè)用地試行改革措施，以工業(yè)用地高容積率為顯著特點，為工業(yè)園區(qū)城市更新、伴隨城市化的傳統(tǒng)村鎮(zhèn)工業(yè)升級提供了解決方案，通過“工業(yè)上樓”可以破解城區(qū)低效用地利用問題的同時，解決企業(yè)無處擴產(chǎn)、被迫外遷；解決廠辦分離，企業(yè)總部辦公與制造場地分離，增加管理成本等問題。

產(chǎn)業(yè)用地大變革正當(dāng)時

產(chǎn)業(yè)用地基本同步于土地市場的開放，是用以解決國民經(jīng)濟中產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整的一種土地形式、政策手段。

作為產(chǎn)業(yè)用地政策的制定者，產(chǎn)業(yè)項目的操作者，不懂得它的情形，它的性質(zhì)，它和它以外事情的關(guān)聯(lián)，就不知道如何駕馭產(chǎn)業(yè)用地，從而就不能做好產(chǎn)業(yè)項目，促進地方產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

從時間維度上看，產(chǎn)業(yè)用地和其政策在不斷發(fā)展，各個發(fā)展階段呈現(xiàn)出差異化的特征，因此產(chǎn)業(yè)用地和其政策也在與時俱進，相同的產(chǎn)業(yè)用地政策并不能生搬硬套的用于不同時間段。

從地域維度上看，各個區(qū)域具備其獨特性，尤其是經(jīng)濟發(fā)達、產(chǎn)業(yè)強市地區(qū)，所以同樣不能直接套用。

從性質(zhì)維度上看，例如同是MO，深圳和青島的容積率、用地分割、開發(fā)強度等均有不同特點，同理不能呆板地互相移用。

研究在各個不同時間、不同地域、不同性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)用地，應(yīng)該著眼其特點和著眼其發(fā)展，雖然具體到特定項目、特定地塊差別各異，但是從產(chǎn)業(yè)用地出讓方式、新型產(chǎn)業(yè)用地、產(chǎn)業(yè)用地重大改革措施等各種跡象可以判斷，產(chǎn)業(yè)用地大變革正當(dāng)時。

破局產(chǎn)業(yè)用地，才能玩轉(zhuǎn)產(chǎn)業(yè)項目。不論你是產(chǎn)業(yè)用地政策制定者，還是產(chǎn)業(yè)項目市場操作者，愿你在百年未有之大變局中，面對滾滾而來的產(chǎn)業(yè)大潮，乘風(fēng)破浪！

文章來源：智綱智庫