2021年下半年，房企拿地對(duì)策建議

對(duì)于當(dāng)下的拿地思路，不少房企在拿地策略上陷入了猶豫。集中土拍目前已經(jīng)在絕大多數(shù)城市完成了第一輪血拼，現(xiàn)狀是，由剛開始的幾個(gè)城市瘋狂搶地，高溢價(jià)拿地，到后面的幾個(gè)城市的溢價(jià)率下降，房企們拿地開始回歸理性。這點(diǎn)，從最近的鄭州、成都土拍的溢價(jià)率，對(duì)比最開始集中拍地的重慶、廣州的更高溢價(jià)率上，就可以看出。

在集中拿地政策面前，不少房企對(duì)于能拿到地的預(yù)期在降低，政策落地之初還在想著奮力一搏，發(fā)動(dòng)大量資源湊夠幾塊地的保證金，爭(zhēng)取能夠拿到一兩塊地。最終的現(xiàn)實(shí)是顆粒無(wú)收，而且即使拿到地的房企，在限地價(jià)限房?jī)r(jià)，以及大比例的競(jìng)自持土拍規(guī)則下，也進(jìn)入了“消化不良”的階段。不少房企的投資總表示，在下一輪的集中拍地，他們將只會(huì)參與小部分地塊，甚至是只觀望，不參與。

在搞錢上面，房企已經(jīng)手段用盡了

這波集中供地，歸根到底是燒錢的游戲，為了湊夠土拍保證金，爭(zhēng)取能夠多覆蓋幾塊地，不少房企想了很多辦法。雖然去年年底出臺(tái)了三道紅線政策，以及銀行業(yè)涉房貸款新規(guī)，再加上之前的銀保監(jiān)會(huì)23號(hào)文，幾乎把房企的融資“野路子”給堵死了。

但是這輪集中拍地，充分了印證了“只要思想不滑坡，辦法總比困難多”這個(gè)老理兒。不少房企在搞錢上想了不少辦法，比如通過(guò)一些小型機(jī)構(gòu)做保證金融資，找有充裕資金的其他行業(yè)的實(shí)業(yè)企業(yè)短借，甚至用上了大量民間借款。

即使是如此，很多房企本身的融資能力并未實(shí)現(xiàn)有效破局，短期的融資借款，最終給房企帶增加了不少的財(cái)務(wù)成本。不管能不能拿到地，這筆財(cái)務(wù)成本，都要給。在大家都挖空心思搞錢后，有能力上多個(gè)地塊的房企增加了，大家都這樣搞，土拍市場(chǎng)更加內(nèi)卷了。相比之下，能拿到地的概率，反而下降了不少。

公開土地市場(chǎng)表現(xiàn)

眾所周知，每年的3-5月是房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的拿地集中窗口期，因?yàn)槿c(diǎn)原因：一是春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)，銷售額的增長(zhǎng)帶來(lái)大量的現(xiàn)金回籠；二是度過(guò)了年底的工程款和民工工資集中支付節(jié)點(diǎn)，年初大額剛性支付不多，在資金支付計(jì)劃上無(wú)太多后顧之憂；三是業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)快，年初拿地，下半年就可以開盤，年底的報(bào)表就能集中反映。

就上半年的表現(xiàn)來(lái)看，公開土地市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)冷熱兩極分化的情況。包括集中供地的22個(gè)城市在內(nèi)的，廣大一二線城市以及長(zhǎng)三角和大灣區(qū)的一些三四線城市，今年上半年的土拍熱度很大，土地溢價(jià)率（算上自持和移交的實(shí)際樓面價(jià)）普遍偏高。在第一輪集中土拍，上萬(wàn)億的土地成交大戰(zhàn)中，很多城市大量土地集中上市的，大量?jī)?yōu)質(zhì)地塊的上市，占據(jù)了優(yōu)先級(jí)的地位。有部分房企，抱著僥幸和撿漏的希望，幾乎是沒(méi)有的。

對(duì)于廣大三四線城市（除開發(fā)大灣區(qū)和長(zhǎng)三角）而言，受全行業(yè)調(diào)整變化的實(shí)際沖擊更大。在目前地方財(cái)政嚴(yán)重依賴土地出讓收入的情況下，地方政府，特別是中小城市的政府，會(huì)進(jìn)一步在土地財(cái)政收入上下功夫。

三四線地方政府會(huì)在保證土地供應(yīng)的數(shù)量，穩(wěn)住土拍成交率，土地價(jià)格和土地出讓金總收入之間，做出艱難抉擇，并在其中選擇一個(gè)平衡點(diǎn)。對(duì)于一些在2019年以來(lái)已經(jīng)遇冷，出現(xiàn)了大量地塊流拍的三四線城市，地方政府對(duì)地價(jià)的預(yù)期會(huì)有所降低。但是這些城市庫(kù)存已經(jīng)高企，而且區(qū)域的購(gòu)買力總數(shù)就那么大，現(xiàn)存項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)夠大了，新項(xiàng)目拿到手去化也并不理想。

房企拿地策略

基于此，我們?cè)诟辔煌薪涣饕院螅瑢?duì)于當(dāng)下房企拿地策略，進(jìn)行了一些思考，給出一些建議希望對(duì)大家的工作有所裨益：

1、即使再難，去公開市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)拿地，仍然是房企拿地繞不開，避不掉的拿地方式，這是獲取土儲(chǔ)主要的拿地渠道。但是在公開市場(chǎng)拿地，從競(jìng)爭(zhēng)策略的選擇上，也是有操作空間的。

例如，因?yàn)樵涯玫丶由峡只判匝a(bǔ)充土儲(chǔ)，上半年的這一輪集中供地，溢價(jià)率應(yīng)該是全年最高的，競(jìng)爭(zhēng)也是最慘烈的。下半年的剩下兩輪集中供地，大家回歸理性的可能性非常大，溢價(jià)率有望下降。上半年拿地較少的房企，在第二輪、第三輪集中供地，面對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)則會(huì)小得多。拿地策略上的“錯(cuò)峰出行”，可以讓大家拿到地好受得多。

2、不少房企已經(jīng)把收并購(gòu)拿地方式，作為公開市場(chǎng)拿地之外的第一首選拿地手段。對(duì)于融資渠道豐富，現(xiàn)金流充裕的部分頭部房企來(lái)說(shuō)，是時(shí)候開展一波強(qiáng)勢(shì)的收并購(gòu)了。特別是去年年底以來(lái)，因?yàn)槿谫Y政策收緊，很多房企的財(cái)務(wù)管理不到位，資金風(fēng)險(xiǎn)一下子爆雷的不少，大量中小型房企，甚至不少百?gòu)?qiáng)房企都難以為繼，紛紛有部分或者整體出售項(xiàng)目的想法。

對(duì)于這類房企來(lái)說(shuō)，那些近一兩年拿的土地，會(huì)成為主要的收購(gòu)對(duì)象。具體的操作要點(diǎn)，不一定排除高價(jià)地，但是一定要能做到自有資金投入較少。對(duì)于那些高價(jià)地，也是可以去嘗試的，一般來(lái)講高價(jià)地的利潤(rùn)最差也在盈虧平衡點(diǎn)左右，如果可以做到自有資金投入較少，再適當(dāng)做好產(chǎn)品，實(shí)際上是不會(huì)虧的，還能小賺一筆。最好能做到收購(gòu)對(duì)價(jià)款分批次支付，盡量利用融資上賬的資金支付后面的收購(gòu)款，降低自有資金風(fēng)險(xiǎn)。

3、舊改類業(yè)務(wù)，可以提上日程了。舊改業(yè)務(wù)板塊，目前房企的態(tài)度呈現(xiàn)了兩個(gè)陣營(yíng)：一部分有豐富操作經(jīng)驗(yàn)的房企，在全國(guó)積極開拓更新市場(chǎng)，尤以粵系房企最為突出；另一部分在舊改業(yè)務(wù)上經(jīng)驗(yàn)不多，甚至完全是新手的房企，則選擇了猶豫和觀望。謹(jǐn)慎是有原因的，舊改業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，主要來(lái)自三個(gè)方面：

一是拆遷問(wèn)題處理不善，久拖不決會(huì)影響整個(gè)公司的經(jīng)營(yíng)，我們?cè)?jīng)遇到過(guò)一個(gè)公司的舊改項(xiàng)目，原計(jì)劃半年完成拆遷，但是因?yàn)閹讘舨疬w談判久拖不決，導(dǎo)致兩年都還沒(méi)完成拆遷的，幾戶把公司拖死了。

第二個(gè)是如何保牌落地的問(wèn)題，廣東的舊改之所以很多房企在做，是因?yàn)檎邔用娣浅Ｍ晟魄逦梢源_保排他拿地，只要房企中標(biāo)某舊改項(xiàng)目，后期就能順利實(shí)現(xiàn)拿地開發(fā)。但是很多省份，在一二級(jí)聯(lián)動(dòng)政策上，并沒(méi)有清晰的政策保證實(shí)施，一級(jí)摘牌后，二級(jí)還要重新公開去拍地，房企拿地的意向很低。但是這個(gè)很快就要成為過(guò)去了，不少城市都在開始研究制定新的舊改政策，比如允許一二級(jí)聯(lián)動(dòng)，或者可以把原來(lái)的國(guó)土證集中起來(lái)，新辦國(guó)土證，不用再去二級(jí)市場(chǎng)公開拍地等。

第三個(gè)是融資問(wèn)題，以舊改項(xiàng)目資金需求大，周期長(zhǎng)，對(duì)房企的資金能力提出了很大考驗(yàn)。這一塊，當(dāng)下也有很大改變了，很多金融機(jī)構(gòu)也在強(qiáng)化舊改項(xiàng)目的融資合作。不少地方的舊改項(xiàng)目，一簽約就可以去談融資，房企實(shí)際付出的自有資金比例并不高。

4、加強(qiáng)合作，抱團(tuán)取暖。這里的合作，既包括在公開市場(chǎng)的聯(lián)合拿地，也包括部分房企的已獲取地塊的合作開發(fā)。

公開市場(chǎng)方面，隨著單宗土地出讓金總額越來(lái)越高，今年集中供地以來(lái)，聯(lián)合拿地的案例越來(lái)越多，以后還會(huì)進(jìn)一步加劇。可以尋找與自身開發(fā)規(guī)模，操盤模式相近，訴求相對(duì)趨同的房企，聯(lián)合競(jìng)買，分?jǐn)偙ＷC金方面的壓力，也分?jǐn)傞_發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。

合作開發(fā)方面，此前已拿地，特別是高價(jià)拿地的房企，因?yàn)楝F(xiàn)金流的壓力，剩下的土地款繳納會(huì)存在較大的壓力，更別說(shuō)開發(fā)了。選擇合作開發(fā)，尋找合作方繳納剩余的土地款，大家共同開發(fā)獲利是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。這種合作機(jī)會(huì)，廣大投資人可以與當(dāng)?shù)赝卸嘟涣鳎ネㄐ畔ⅲ覆欢ň湍苷劤梢粋€(gè)項(xiàng)目，之前我的微信群里已經(jīng)有這樣的案例。

文章來(lái)源：投拓江湖