房企戰(zhàn)略錯(cuò)了，越努力死得越快

從去年開始，地產(chǎn)行業(yè)不斷有房企暴雷，多家百強(qiáng)房企被收購。之前筆者就講過，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入“大魚吃大魚”的時(shí)代，不但是中小房企很危險(xiǎn)，即便是千億房企，也很可能隨時(shí)就倒下。

最近這段時(shí)間，又有不少房企被曝出資金鏈出問題，命懸一線。比如大規(guī)模裁員、商票違規(guī)兌現(xiàn)、拖欠員工工資等等，當(dāng)中不乏標(biāo)桿房企。

有地產(chǎn)人感慨：預(yù)計(jì)今年還會(huì)有不少房企倒下，融創(chuàng)可以大展拳腳，繼續(xù)買買買了。

有人問筆者，為什么很多看起來很牛的百強(qiáng)房企，說倒下就倒下了？到底是什么原因造成的？筆者認(rèn)為，這兩年很多房企暴雷，核心原因有兩個(gè)：

❶戰(zhàn)略滯后：同樣的事情，5年前這樣干沒問題，現(xiàn)在還這樣干就錯(cuò)了，但很多房企偏偏心存幻想，以身犯險(xiǎn)。

❷能力錯(cuò)配：喜歡跟風(fēng)，看到標(biāo)桿房企這么做了，自己也跟著干。結(jié)果別人這樣干是對(duì)的，你這樣干是錯(cuò)的。

下面筆者詳細(xì)來分析一下。

戰(zhàn)略滯后

同樣的事情，以前干可以

現(xiàn)在干就錯(cuò)了

據(jù)筆者觀察，這輪倒下的房企，很多都是錯(cuò)誤判斷了形勢，看到標(biāo)桿房企以前干這個(gè)事情成功了，自己也想復(fù)制。但事實(shí)上，時(shí)機(jī)已經(jīng)過去了，如果還按照以前的思路來操作，就會(huì)出問題。

一、以前加杠桿可以快速做大規(guī)模，現(xiàn)在一味加杠桿等于給自己找套

以前，敢于加杠桿的房企，很快就突破千億了。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，規(guī)模和杠桿是正相關(guān)的，百強(qiáng)的杠桿，遠(yuǎn)高于中小房企。2017，凈負(fù)債超過200%的規(guī)模房企大有人在。

很多房企想復(fù)制千億房企的成功路徑，不斷囤地，不斷高負(fù)債推動(dòng)企業(yè)發(fā)展。他們篤信：能借到錢就是本事，杠桿越高，賺到的錢越多。

可事實(shí)上，這個(gè)邏輯的成立是需要2個(gè)前提條件的：一是資金鏈不斷裂。二是高杠桿帶來的項(xiàng)目利潤能覆蓋資金成本。

以前，很多房企敢加杠桿，一方面，借錢容易，以往銀行機(jī)構(gòu)或是非銀機(jī)構(gòu)大約每年有10%增長的額度可以給到房地產(chǎn)公司。很多房企借的錢到期了，就去借新的錢來覆蓋之前的負(fù)債。另一方面，市場火熱，項(xiàng)目不愁賣，而且利潤高，可以覆蓋資金成本。現(xiàn)金流也不成問題。

但現(xiàn)在，這兩條路基本都走不通了。一邊是三道紅線出臺(tái)，銀行把水龍頭關(guān)掉了，很多房企都借不到錢，另一邊是房企開發(fā)銷售受到限價(jià)政策影響，根本無法溢價(jià)，一旦融資利率很高，項(xiàng)目算下來都虧損。現(xiàn)金流嚴(yán)重不足，最終無法償還到期債務(wù)。

現(xiàn)在還有很多房企自以為是，還在到處借很貴的錢，認(rèn)為自己能搞定各種各樣的錢很牛。其實(shí)這不是能力，而是自己在給自己上套。

有些房企就是因?yàn)橐还P幾百萬、幾千萬的錢還不上，其債主金融機(jī)構(gòu)就通報(bào)到很多同行，導(dǎo)致其在金融機(jī)構(gòu)借不到錢，最后資金鏈斷裂。

二、以前快速擴(kuò)張沒問題，現(xiàn)在步子邁快了就吃不消了

早幾年，市場處于上升期，當(dāng)時(shí)是區(qū)域房企進(jìn)行全國化擴(kuò)張的好時(shí)機(jī)。當(dāng)時(shí)，很多城市錢便宜地也便宜，很多房企都抓住了這一波擴(kuò)張機(jī)會(huì)。

但也有很多區(qū)域房企沒有踏準(zhǔn)這個(gè)節(jié)奏，錯(cuò)過行情后，看著別人都在全國擴(kuò)張，自己也迫不及待想沖出去。

某區(qū)域龍頭房企就這樣評(píng)價(jià)他們的全國化：“走向省會(huì)的時(shí)候就已經(jīng)晚了。時(shí)機(jī)是不好，那就更努力一點(diǎn)。別人順風(fēng)順?biāo)芜^去，那我可能逆風(fēng)逆水也要拼命游。”

這句話反映出很多區(qū)域房企全國化擴(kuò)張的急迫心理。但他們忽略了一個(gè)事實(shí)，很多成功布局全國的標(biāo)桿房企，都是在市場上行周期開始擴(kuò)張步伐，他們踏準(zhǔn)了行業(yè)節(jié)奏。那時(shí)候即便拿錯(cuò)地也不怕，放兩年就補(bǔ)救回來了。

而在市場下行期進(jìn)行擴(kuò)張，拿著大本營的錢去不熟悉的城市投資，風(fēng)險(xiǎn)太大，一旦拿錯(cuò)幾塊地，水土不服，很容易把本錢都折進(jìn)去了。

三、以前拿地王放3年就解套，現(xiàn)在拿地王，可能會(huì)被套死

以前很多房企喜歡囤地，到處瘋狂拿地，大肆并購，即便拿了地王，也不覺得地價(jià)高。因?yàn)樵瓉聿还茉鯓樱康禺a(chǎn)市場是向上走，而且行業(yè)3年一個(gè)周期，買貴的地放2-3年之后，房價(jià)上漲帶來的增值部分就遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了土地成本。

但是以后地價(jià)、房價(jià)翻番的趨勢不可能有了，一旦買高價(jià)地就意味著要被套牢5年10年，很可能把公司拖到破產(chǎn)邊緣。

前段時(shí)間，集中拍地結(jié)束后，行業(yè)內(nèi)流傳一個(gè)段子：沒拿到地的人請(qǐng)拿到地的人吃飯說，謝謝你救了我們。因?yàn)楝F(xiàn)在拿到地要不就是虧，就是微利，能有幾個(gè)點(diǎn)利潤都要謝天謝地了。

其實(shí)，很多房企也明白，做房地產(chǎn)做大的風(fēng)險(xiǎn)就是地拿貴了。但為什么還要冒著巨大的風(fēng)險(xiǎn)去拿地王呢？很多房企對(duì)調(diào)控放送還存在幻想，賭調(diào)控會(huì)放松，賭房價(jià)還會(huì)大漲，甚至是盲目跟風(fēng)，沖動(dòng)決策。

比如某地產(chǎn)50強(qiáng)當(dāng)初為了追逐規(guī)模，拿了數(shù)不清的高價(jià)地，并且大部分買地錢還是借的。借很貴的錢去拿很貴的地，當(dāng)市場下行，疊加融資管控效應(yīng)，最終該房企不得不賣身他人。

最近被曝出資金有問題的某房企，據(jù)其年報(bào)數(shù)據(jù)，他們?nèi)ツ昴玫仄骄鶚敲鎯r(jià)平均銷售樓面價(jià)還要高，面粉比面包還貴，虧損是必然的了。

旭輝總裁林峰指出，投資踏空了，最多餓一頓，但套牢了，卻是會(huì)死人的。特別是土地和房價(jià)的上漲抵不過財(cái)務(wù)成本增加的階段，這時(shí)候土儲(chǔ)會(huì)是脖子上的枷鎖，而不是口中的蜜糖。

四、以前捂盤惜售能賺錢，現(xiàn)在敢捂盤就是找死

以前很多地產(chǎn)項(xiàng)目為了多賺錢，在政府沒有調(diào)控，市場大好的時(shí)候捂盤惜售，開盤賣5千，就想著漲到6千再賣，現(xiàn)在賣6千，想著說不定能漲到1萬。

當(dāng)時(shí)市場處于上升階段，房價(jià)一直在漲，確實(shí)很多房企通過捂盤賺到了更多錢。比如深圳曾經(jīng)有個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，開盤賣三四萬，后來直接捂盤，把項(xiàng)目租給別人做酒店，過了好幾年才收回來出售，房價(jià)漲到了十萬。

但現(xiàn)在還有不少房企幻想通過捂盤惜售來解決高價(jià)地塊的難題，這很危險(xiǎn)。

曾經(jīng)有一位地產(chǎn)高管指出，現(xiàn)在捂盤惜售是自嗨式的慣性思維，幻想限價(jià)會(huì)放松，房價(jià)上漲幅度會(huì)高于資金成本，這顯然是不切實(shí)際的，拖的越久，資金成本越難消化。

很多地王捂了3年，地價(jià)一分錢都沒漲，最后卻要付出巨額的利息成本，其實(shí)就是虧錢。

還有些三四線很多項(xiàng)目，捂著捂著調(diào)控來了，市場到了波谷，他們錯(cuò)過了市場良機(jī)，項(xiàng)目陷入困境。

五、同樣的區(qū)域，不同時(shí)間布局，結(jié)果差異很大

很多房企喜歡跟風(fēng)標(biāo)桿房企，標(biāo)桿房企去哪里拿地，他們跟著去哪里拿地。

但實(shí)際上，布局時(shí)間不同，操盤結(jié)果差異很大。比如一些三四線城市，看著市場很火爆，跟著標(biāo)桿房企去拿地做項(xiàng)目，你去得比別人晚，客戶都被收割完了。別人吃肉，你去晚了連湯都沒得喝了。

能力錯(cuò)配

別人能干的事情，你不一定能干

除了戰(zhàn)略出錯(cuò)，盲目自信、能力錯(cuò)配，也 是很多房企出問題的重要原因。具體來看，有以下幾個(gè)表現(xiàn)：

一、不賺錢的地，別人能拿，你不能拿

現(xiàn)在很多地塊，在測算階段就知道沒錢賺，但很多房企還是爭破頭。為什么呢？

一方面，規(guī)模房企拿地是算總帳，他們?cè)谌珖袔装賯€(gè)項(xiàng)目，可以風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖，一個(gè)項(xiàng)目虧錢不重要，只要總帳算得過就行了。

另一方面，有些標(biāo)桿房企拿地，本來就不是為了賺錢。比如某地產(chǎn)高管就明確表示，他們拿下某熱點(diǎn)城市地塊，不為賺錢，而是為了搞好政商關(guān)系，以后政府有什么業(yè)務(wù)，可以優(yōu)先考慮他們。

但對(duì)于中小房企而言，手里沒幾個(gè)項(xiàng)目，家底本來就不厚，一個(gè)項(xiàng)目虧損，可能就會(huì)拖垮公司。

二、別人干多元化可以，你干多元化會(huì)把自己搞垮

前幾年，地產(chǎn)行業(yè)很流行搞多元化。萬科、恒大、碧桂園、融創(chuàng)等頭部房企都開辟了新的賽道。比如長租公寓、文旅、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、醫(yī)療健康、新能源等等。

但大部分多元化業(yè)務(wù)都有一個(gè)共性：門檻高，投資回報(bào)周期很長，短期內(nèi)看不到回報(bào)。比如文旅地產(chǎn)，一開始可能利潤只有1%或0.5%。還有些房企做養(yǎng)老地產(chǎn)，一直都處于虧損的狀態(tài)。

對(duì)于標(biāo)桿房企，他們地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模足夠大，在地產(chǎn)賺到的利潤可以支撐他們?nèi)ネ顿Y多元化業(yè)務(wù)，他們要為未來10年的發(fā)展提前探索和布局，所以他們?cè)敢鉄X，也燒得起。

但有些中小房企，每年只有一百多億的規(guī)模，也盲目跟風(fēng)去搞多元化。自己主業(yè)都沒搞明白，手上錢也不多，還跑去做文旅、商業(yè)、舊改，資金沉淀在項(xiàng)目里出不來，你不出事誰出事？

這兩年多元化成功的案例很少，但很多房企還總是相信自己是特殊的那個(gè)，還在不停地投入，最終是把在地產(chǎn)辛辛苦苦賺到的錢都虧光了，拖累了主業(yè)的發(fā)展。

某房企去年?duì)I業(yè)利潤同比大跌了49%，核心原因之一是其城市綜合體業(yè)務(wù)出現(xiàn)了巨大的虧損。

小結(jié)

這輪出問題的房企中，除了戰(zhàn)略問題，還有老板性格導(dǎo)致的管理問題，最突出的就是不舍得放權(quán)，手伸得太長。

比如某千億房企，雖然砸錢從頭部房企挖來很多職業(yè)經(jīng)理人，但老板還是什么都會(huì)管。從拿地測算、工程施工、招標(biāo)投標(biāo)，到成本管理、預(yù)售回款，事無巨細(xì)都要過問。結(jié)果就是挖來的高管，不到半年就跑了。

據(jù)該房企員工透露，他們半年就換了3個(gè)運(yùn)營總，基本沒有幾個(gè)職業(yè)經(jīng)理人能在公司待過超過1年。高管不停地?fù)Q，也導(dǎo)致員工軍心不穩(wěn)，人才流失嚴(yán)重。

在房企規(guī)模還小的時(shí)候，老板管得細(xì)是對(duì)的，有利于快速?zèng)Q策，提高效率。但當(dāng)房企規(guī)模越做越大，項(xiàng)目越來越多，如果老板還舍不得放權(quán)，什么都想插一腳，那一定留不住真正的優(yōu)秀人才，因?yàn)闆]有哪個(gè)職業(yè)經(jīng)理人只想當(dāng)個(gè)執(zhí)行者。

這也導(dǎo)致房企決策效率低，執(zhí)行力低下。

某房企老總曾反思：公司管理只有小學(xué)生水平，比同行差距很大。

文章來源：明源地產(chǎn)研究院