文旅地產(chǎn)開發(fā)的致命陷阱

1. 追逐風(fēng)口，盲動(dòng)冒進(jìn)

部分企業(yè)惦記國家出臺(tái)政策的好處，導(dǎo)致于把“經(jīng)”念歪；開發(fā)商讓惦記的“好處”有：

1) 政府的各項(xiàng)補(bǔ)貼。很多補(bǔ)貼和指標(biāo)的獎(jiǎng)勵(lì)很多是劣后的，無法為項(xiàng)目前期提供現(xiàn)金流支撐；

2) 地方資源。很多地方資源非常好，但遠(yuǎn)離客戶源，導(dǎo)致土地價(jià)值不大；有價(jià)值的區(qū)域，建設(shè)用地不足甚至沒有。

2. 選址布局，能級亂序

文旅選址是有要求的，正確的選址順序：

首先，選擇三大灣區(qū)和全國性旅游目的地，全國旅游目的地游客量一般需要達(dá)到三千萬左右；

第二，國家中心城市 + 省會(huì) +區(qū)域性旅游目的地；

第三，百萬人口城市亦是風(fēng)口；但是千萬不能冒進(jìn)，要充分考慮到控制體量和控制節(jié)奏的問題。

3. 定勢調(diào)規(guī)，自損溢價(jià)

開發(fā)商在準(zhǔn)備拿地時(shí)期容易犯的一個(gè)致命錯(cuò)誤：在傳統(tǒng)地產(chǎn)對于宗地的理解過于深刻，仍然采用做城的方法做鄉(xiāng)村，會(huì)出現(xiàn)：

1) 做宗地思維導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計(jì)條塊分割，十分呆板；

2) 建設(shè)強(qiáng)度和密度特別大；配套和地產(chǎn)板塊是割裂的，不能有效協(xié)同和支撐；

3) 建設(shè)用地和非建設(shè)用地割裂，導(dǎo)致文旅地產(chǎn)項(xiàng)目的溢價(jià)在規(guī)劃階段就損失掉了。

4. 客研缺位，手行腦職

開發(fā)商在沒有文旅地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)或者理解不深刻的時(shí)候，往往會(huì)出現(xiàn)：設(shè)計(jì)師的手，替代了開發(fā)商的腦。即設(shè)計(jì)師怎么設(shè)計(jì)，開發(fā)商就如何建設(shè)。而設(shè)計(jì)師在設(shè)計(jì)層面很專業(yè)，但是在通盤的考慮上會(huì)有短板，設(shè)計(jì)師的思考會(huì)帶來一些硬傷，甚至造成致命的錯(cuò)誤。同時(shí)，還有些開發(fā)商過于迷信咨詢公司。咨詢公司的腦代替了開發(fā)商腦。

5. 產(chǎn)品同質(zhì)，競爭乏力

文旅地產(chǎn)同質(zhì)化十分嚴(yán)重，會(huì)導(dǎo)致缺乏競爭優(yōu)勢，競爭乏力。

6. 產(chǎn)地倒掛，算錯(cuò)大賬

很多的文旅地產(chǎn)項(xiàng)目都會(huì)出現(xiàn)：在文旅的投入的現(xiàn)金通過地產(chǎn)的利潤是無法平衡的，這個(gè)項(xiàng)目從最開始就背了巨大的包袱。且千萬不能押寶到項(xiàng)目的運(yùn)營收益上。總體來看，文旅的總投入一定是要小于地產(chǎn)利潤的。

7. 誤加峰值，時(shí)序錯(cuò)亂

避免出現(xiàn)前期將大部分資金投入到文旅配套中，導(dǎo)致資金峰值過大；正確的做法：分拆前期的配套資金，降低風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)并不影響購房者對于項(xiàng)目的信心。

8. 酒店錯(cuò)配，價(jià)值無錨

做文旅度假地產(chǎn)，不建議配置傳統(tǒng)酒店、商務(wù)酒店及規(guī)模性酒店，而是需要做有調(diào)性的酒店，其作用為：

1) 給整個(gè)項(xiàng)目增加調(diào)性，需要配置度假型酒店；

2) 度假酒店有自己的粉絲；酒店可以自帶流量。

同時(shí)，酒店房間數(shù)不宜過多。房間數(shù)太多，價(jià)格易根據(jù)市場等情況產(chǎn)生較大波動(dòng)，容易動(dòng)搖投資者信心。

9. 配套缺失，支撐不足

在做文旅地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，一定要將客戶定位、客戶研究搞清楚；只有這樣才知道客戶的喜好、需求。不同客群，需求不同，配套不同，配套的排序也不同。應(yīng)該基于客戶需求不同進(jìn)行合理排序和合理的適配打造。如果配套偏離了客戶的主要需求，項(xiàng)目支撐就不夠，去化一定會(huì)出現(xiàn)問題。

10.傳統(tǒng)營銷，渠道爭利

許多文旅地產(chǎn)的營銷是屬于長臂作業(yè)。部分全國旅游目的地和區(qū)域性旅游目的地，導(dǎo)客十分困難，導(dǎo)致各種各樣的賣房渠道在同開發(fā)商爭奪利潤。因此，文旅地產(chǎn)開發(fā)商在全國旅游目的地項(xiàng)目的時(shí)候，如沒有很好的營銷力，項(xiàng)目將存在巨大風(fēng)險(xiǎn)。因此，營銷力應(yīng)該是文旅地產(chǎn)商應(yīng)該著力練就的硬功夫。

11.能力不足，膨脹出擊

很多傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商在能力不足，且自身沒有意識(shí)到的情況下，四面出擊。但是實(shí)際上，傳統(tǒng)地產(chǎn)需要重新審視以下能力：

1) 客研能力；

2) 產(chǎn)品創(chuàng)新能力。很多企業(yè)自認(rèn)具備，但是實(shí)際并不具備；

3) 老業(yè)主資源。很多頭部企業(yè)具備該優(yōu)勢，擁有很多老業(yè)主；

4) 品牌影響力；

5) 資金與融資能力；

6) 泛文旅IP整合能力；

7) 項(xiàng)目建設(shè)與管控能力；

8) 營銷力（過度依賴渠道）；

9) 項(xiàng)目總等人力儲(chǔ)備不足；

10)（文旅康養(yǎng)核心模塊+地產(chǎn)）產(chǎn)品線或標(biāo)準(zhǔn)打法未形成。

在能力不足的情況下，四面出擊一定會(huì)四面楚歌。

文章來源：博志成地產(chǎn)觀