1. 追逐風口，盲動冒進
部分企業惦記國家出臺政策的好處，導致于把“經”念歪；開發商讓惦記的“好處”有：
1) 政府的各項補貼。很多補貼和指標的獎勵很多是劣后的，無法為項目前期提供現金流支撐；
2) 地方資源。很多地方資源非常好，但遠離客戶源，導致土地價值不大；有價值的區域，建設用地不足甚至沒有。
2. 選址布局，能級亂序
文旅選址是有要求的，正確的選址順序：
首先，選擇三大灣區和全國性旅游目的地，全國旅游目的地游客量一般需要達到三千萬左右；
第二，國家中心城市 + 省會 +區域性旅游目的地；
第三，百萬人口城市亦是風口；但是千萬不能冒進，要充分考慮到控制體量和控制節奏的問題。
3. 定勢調規，自損溢價
開發商在準備拿地時期容易犯的一個致命錯誤：在傳統地產對于宗地的理解過于深刻，仍然采用做城的方法做鄉村，會出現：
1) 做宗地思維導致規劃設計條塊分割，十分呆板；
2) 建設強度和密度特別大；配套和地產板塊是割裂的，不能有效協同和支撐；
3) 建設用地和非建設用地割裂，導致文旅地產項目的溢價在規劃階段就損失掉了。
4. 客研缺位，手行腦職
開發商在沒有文旅地產的開發經驗或者理解不深刻的時候，往往會出現：設計師的手，替代了開發商的腦。即設計師怎么設計，開發商就如何建設。而設計師在設計層面很專業，但是在通盤的考慮上會有短板，設計師的思考會帶來一些硬傷，甚至造成致命的錯誤。同時，還有些開發商過于迷信咨詢公司。咨詢公司的腦代替了開發商腦。
5. 產品同質，競爭乏力
文旅地產同質化十分嚴重，會導致缺乏競爭優勢，競爭乏力。
6. 產地倒掛，算錯大賬
很多的文旅地產項目都會出現：在文旅的投入的現金通過地產的利潤是無法平衡的，這個項目從最開始就背了巨大的包袱。且千萬不能押寶到項目的運營收益上。總體來看，文旅的總投入一定是要小于地產利潤的。
7. 誤加峰值，時序錯亂
避免出現前期將大部分資金投入到文旅配套中，導致資金峰值過大；正確的做法：分拆前期的配套資金，降低風險，同時并不影響購房者對于項目的信心。
8. 酒店錯配，價值無錨
做文旅度假地產，不建議配置傳統酒店、商務酒店及規模性酒店，而是需要做有調性的酒店，其作用為：
1) 給整個項目增加調性，需要配置度假型酒店；
2) 度假酒店有自己的粉絲；酒店可以自帶流量。
同時，酒店房間數不宜過多。房間數太多，價格易根據市場等情況產生較大波動，容易動搖投資者信心。
9. 配套缺失，支撐不足
在做文旅地產項目時，一定要將客戶定位、客戶研究搞清楚；只有這樣才知道客戶的喜好、需求。不同客群，需求不同，配套不同，配套的排序也不同。應該基于客戶需求不同進行合理排序和合理的適配打造。如果配套偏離了客戶的主要需求，項目支撐就不夠，去化一定會出現問題。
10.傳統營銷，渠道爭利
許多文旅地產的營銷是屬于長臂作業。部分全國旅游目的地和區域性旅游目的地，導客十分困難，導致各種各樣的賣房渠道在同開發商爭奪利潤。因此，文旅地產開發商在全國旅游目的地項目的時候，如沒有很好的營銷力，項目將存在巨大風險。因此，營銷力應該是文旅地產商應該著力練就的硬功夫。
11.能力不足，膨脹出擊
很多傳統地產開發商在能力不足，且自身沒有意識到的情況下，四面出擊。但是實際上，傳統地產需要重新審視以下能力：
1) 客研能力；
2) 產品創新能力。很多企業自認具備，但是實際并不具備；
3) 老業主資源。很多頭部企業具備該優勢，擁有很多老業主；
4) 品牌影響力；
5) 資金與融資能力；
6) 泛文旅IP整合能力；
7) 項目建設與管控能力；
8) 營銷力（過度依賴渠道）；
9) 項目總等人力儲備不足；
10)（文旅康養核心模塊+地產）產品線或標準打法未形成。
在能力不足的情況下，四面出擊一定會四面楚歌。
文章來源：博志成地產觀
