凱德模式背后的地產(chǎn)資管邏輯

6月28日，凱德宣布向中國(guó)平安人壽保險(xiǎn)出售其位于上海、北京、寧波、成都、杭州的6個(gè)來(lái)福士資產(chǎn)組合的部分股權(quán)。該資產(chǎn)組合總價(jià)值467億元，一系列交易完成后，凱德在各項(xiàng)目中的持股比例，從交易前通過(guò)私募基金持有的30.7%至55%變更為12.6%至30%。

值得注意的是，凱德將繼續(xù)負(fù)責(zé)上述項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)及資產(chǎn)管理，并持續(xù)發(fā)展來(lái)福士品牌。

顯然，這樁股權(quán)交易是凱德“地產(chǎn)+基金”商業(yè)模式的又一次落地，也為業(yè)內(nèi)貢獻(xiàn)了又一份“投融管退”價(jià)值閉環(huán)的完美樣本。

北京來(lái)福士中心

“資管模式”范本

凱德優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的超強(qiáng)吸引力

1986年，來(lái)福士品牌在新加坡誕生，隨后凱德將其落地中國(guó)市場(chǎng)。

2004年，中國(guó)第一座、全球第二座來(lái)福士——上海來(lái)福士正式開(kāi)業(yè)。到如今，中國(guó)已經(jīng)是來(lái)福士的“大本營(yíng)”，全球10座來(lái)福士項(xiàng)目有9座落地中國(guó)。

本次合作涉及的上海來(lái)福士廣場(chǎng)、北京來(lái)福士中心、寧波來(lái)福士廣場(chǎng)、成都來(lái)福士廣場(chǎng)、長(zhǎng)寧來(lái)福士廣場(chǎng)和杭州來(lái)福士中心，占據(jù)一線(xiàn)、新一線(xiàn)城市中心地段，與各城市的地鐵等主要交通樞紐緊密連結(jié)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。

這些項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期限少則4年，長(zhǎng)則17年，通過(guò)凱德多年的高效運(yùn)營(yíng)，步入成熟期，成為當(dāng)?shù)氐牡貥?biāo)型綜合體。

凱德集團(tuán)（中國(guó)）投資與投資組合管理首席執(zhí)行官潘子翔透露，這6個(gè)來(lái)福士投資組合在2008至2020年間取得的基金管理費(fèi)率平均約為62個(gè)基點(diǎn)。

作為能夠提供穩(wěn)定經(jīng)常性收益的成熟優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，來(lái)福士項(xiàng)目投資組合對(duì)于平安人壽的吸引力不言而喻。

對(duì)于這次關(guān)乎核心資產(chǎn)的股權(quán)交易，凱德集團(tuán)首席執(zhí)行官李志勤表示：“這是由凱德的商業(yè)模式?jīng)Q定的，是正常的資產(chǎn)再循環(huán)。”

據(jù)其介紹，凱德一貫以來(lái)的“地產(chǎn)+基金”投融管退商業(yè)模式已十分成熟穩(wěn)定，在國(guó)際市場(chǎng)備受認(rèn)可。這套模式的關(guān)鍵，正是凱德高效的運(yùn)營(yíng)能力和獨(dú)特的“REITs+PE”基金平臺(tái)。

具體來(lái)看，項(xiàng)目初期由凱德私募基金負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)和孵化，隨后通過(guò)高效運(yùn)營(yíng)不斷提升資產(chǎn)價(jià)值和回報(bào)率。待項(xiàng)目進(jìn)入成熟期，再通過(guò)凱德旗下上市房地產(chǎn)信托或第三方實(shí)現(xiàn)退出，在釋放成熟資產(chǎn)價(jià)值的同時(shí)，將所得資金用于再投資。

長(zhǎng)寧來(lái)福士廣場(chǎng)

交易后，凱德將繼續(xù)持有6個(gè)來(lái)福士項(xiàng)目的股權(quán)，并負(fù)責(zé)未來(lái)的運(yùn)營(yíng)管理，推動(dòng)其商業(yè)價(jià)值進(jìn)一步增值與釋放，為投資伙伴帶來(lái)長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)。

“品牌賦予物業(yè)靈魂。我們會(huì)繼續(xù)做大、做精來(lái)福士品牌，使之持續(xù)服務(wù)于廣大顧客和合作伙伴，并貢獻(xiàn)于城市更新”，李志勤強(qiáng)調(diào)。

從另一個(gè)角度，李志勤認(rèn)為，凱德的“核心資產(chǎn)”是人和專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)，是長(zhǎng)期積淀的項(xiàng)目管理與基金管理方法論，是國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)積累的口碑。正是這些軟實(shí)力和無(wú)形資產(chǎn)，讓凱德能夠通過(guò)專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)，讓資產(chǎn)不斷增值，實(shí)現(xiàn)多方共贏。軟實(shí)力，也是凱德下一階段增長(zhǎng)的動(dòng)能。

無(wú)疑，商業(yè)地產(chǎn)的“投融管退”閉環(huán)，其中“管”是非常考驗(yàn)?zāi)芰徒?jīng)驗(yàn)的核心一環(huán)。

杭州來(lái)福士中心

不僅如此，此次攜手平安人壽，可視為凱德深入推行本地化運(yùn)作的關(guān)鍵一步。

據(jù)李志勤透露，凱德正在探索借助國(guó)內(nèi)資本，擴(kuò)大在華資管規(guī)模。“集團(tuán)雖然擁有成熟的國(guó)際資本平臺(tái)，但以往的合作伙伴多是境外投資機(jī)構(gòu)，隨著國(guó)內(nèi)募資活躍，凱德也在積極尋求與志同道合的國(guó)內(nèi)伙伴深入合作，讓我們的投資者基礎(chǔ)進(jìn)一步多元化。”

目前，凱德旗下共管理6支上市房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）和商業(yè)信托，以及20多支私募基金。截至今年一季度末，凱德的基金管理規(guī)模增長(zhǎng)至792億新元。

值得一提的是，凱德近期在中國(guó)獲得了私募股權(quán)基金管理人資格，能夠在中國(guó)募集人民幣基金，并提供基金管理服務(wù)。

凱德在不斷夯實(shí)其“地產(chǎn)+基金”模式的護(hù)城河。

長(zhǎng)期深耕中國(guó)

持續(xù)壯大的凱德“資管”圖譜

1994年，凱德以上海百騰大廈為起點(diǎn)，開(kāi)啟布局中國(guó)之路。27年間，中國(guó)已成為凱德最重要的核心市場(chǎng)，在一次次的業(yè)務(wù)開(kāi)拓與調(diào)整升級(jí)中，凱德也充分展現(xiàn)了其“長(zhǎng)期深耕中國(guó)”的前瞻性戰(zhàn)略眼光。

• 千禧年開(kāi)始深耕商業(yè)地產(chǎn)，試水購(gòu)物中心REITs：2006年，凱德中國(guó)信托（CLCT）在新交所上市（彼時(shí)叫凱德商用中國(guó)信托“CRCT”），成為首個(gè)投資于中國(guó)購(gòu)物中心的房產(chǎn)信托基金，凱德MALL·望京、凱德MALL·西直門(mén)等項(xiàng)目成為其在中國(guó)市場(chǎng)試水資產(chǎn)證券化的樣本。
• 確立綜合體戰(zhàn)略，開(kāi)始加大在華投資：2013年，凱德明確以綜合體為未來(lái)發(fā)展方向，這在當(dāng)時(shí)極具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。來(lái)福士項(xiàng)目在此期間發(fā)展提速，繼寧波、成都來(lái)福士廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)之后，深圳、重慶、上海長(zhǎng)寧來(lái)福士開(kāi)始動(dòng)工。

寧波來(lái)福士廣場(chǎng)

• 深化五大核心城市群布局：2018年，凱德以83.65億元向印力出售20個(gè)位于非核心城市的購(gòu)物中心，所獲資金用于強(qiáng)化北京、上海、廣州、成都、武漢及周邊城市的業(yè)務(wù)布局和規(guī)模優(yōu)勢(shì)，再次鞏固夯實(shí)其在五大核心城市群的業(yè)務(wù)布局。
• 整合星橋騰飛，產(chǎn)業(yè)鏈再延伸 ：2019年，凱德以110億新元收購(gòu)星橋騰飛，將產(chǎn)業(yè)鏈延伸至產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工業(yè)及物流地產(chǎn)等資產(chǎn)類(lèi)別。2020年,原CRCT更名為凱德中國(guó)信托（CLCT），并收購(gòu)了凱德旗下的五個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，這是CLCT首次進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目。

騰飛蘇州創(chuàng)新園

而今，邁入“十四五”階段，凱德將在既有的商業(yè)、住宅和城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)、服務(wù)公寓等核心業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，瞄準(zhǔn)“新基建”機(jī)遇，開(kāi)辟新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)賽道，助力中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展和城市建設(shè)。

根據(jù)凱德披露，本次與平安人壽的交易將實(shí)現(xiàn)資本回收超過(guò)20億新元，部分資金將用于投資數(shù)據(jù)中心等新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)類(lèi)別。

按計(jì)劃，未來(lái)幾年凱德在中國(guó)的新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)規(guī)模，將從2020年底的15億新元擴(kuò)大到50億新元，投資重點(diǎn)涵蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流和數(shù)據(jù)中心，為集團(tuán)發(fā)展和持續(xù)增長(zhǎng)注入動(dòng)能。

基于上述投資戰(zhàn)略，凱德在今年4月宣布以36.6億元收購(gòu)上海一超大規(guī)模數(shù)據(jù)中心園區(qū)。該園區(qū)位于閔行區(qū)中心地帶，全部建成后總建筑面積可達(dá)7.5萬(wàn)㎡，服務(wù)的主要客戶(hù)包括中國(guó)兩家最大的電信運(yùn)營(yíng)公司。

截至目前，凱德已經(jīng)在北京、廣州、上海、大連、蘇州等城市布局?jǐn)?shù)據(jù)中心、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工業(yè)及物流地產(chǎn)。

位于上海閔行的數(shù)據(jù)中心園區(qū)

在此之前，凱德還于3月宣布了集團(tuán)業(yè)務(wù)重組計(jì)劃——將旗下投資管理平臺(tái)和旅宿業(yè)務(wù)整合為“凱德投資管理”，在新加坡證券交易所上市；同時(shí)將集團(tuán)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)私有化。

這意味著兩大業(yè)務(wù)板塊可以各自聚焦發(fā)力，擁有更大的靈活度和敏捷度，同時(shí)又依托凱德集團(tuán)內(nèi)的業(yè)務(wù)生態(tài)體系，實(shí)現(xiàn)協(xié)同互補(bǔ)。

特別是重組后將新上市的投資管理公司，預(yù)計(jì)將成為亞洲最大的房地產(chǎn)投資管理公司，也是全球第三大上市房地產(chǎn)投資管理公司，從而真正成為李志勤口中“輕資產(chǎn)、資本高效”的企業(yè)，為未來(lái)“輕裝上陣”不斷擴(kuò)大管理資產(chǎn)規(guī)模奠定基礎(chǔ)。

無(wú)疑，這是凱德集團(tuán)轉(zhuǎn)型的重要里程碑。目前，重組工作正在穩(wěn)步推進(jìn)中。

文章來(lái)源：商業(yè)地產(chǎn)頭條