內卷無處不在。落到商業地產上，拋去大型購物中心天天都在你爭我奪。近年來，連社區商業都日益內卷化。
以社區商業形態來看，從最初的社區底商、到社區商業街、再到現在成熟的社區購物中心，社區商業的樣貌越來越豐富；
以社區商業運營來看，從最初開發商只是想解決住宅底層不好銷售的問題，到現在的專業化、精細化、精致化運營。
以2021年深圳待開商業中社區商業的占比來看，據統計，2021年深圳擬開業項目35個，其中5萬平（包含5萬）以下的項目17個，占比49%。
越來越多的地產開發商投入社區商業大戰，而有競爭就會有對比。在這之下，有的社區商業成功出圈，但有的社區商業卻大敗好感。
就比如筆者最近關注到龍崗布吉的一個4萬方社區商業，均濠Mix Park。
開業現場
根據媒體對其進行的開業報道，招商率95%，開業率85%，開業首日客流58000+人次，銷售額超460萬+。
但是實地探訪后，期望有多大，失望就有多大。
開業倉促，品牌一般，主力店還沒全開，街區也是開的零零星星，鋪位切割和排布混亂，商場里面人流不足，在外面休息玩耍的人反而更多……
離地鐵站1.3公里，步行20分鐘
周邊住宅密集，多為老舊城中村
地段和交通（20分）：12
均濠Mix Park定位社區商業，位于龍崗布吉。具體位置坐落在布吉街道西環路與南環中路交匯處。
項目是一個綜合體，開發商為香港均濠集團，規劃目標是想打造成為一個“精致生活綜合體”，業態設置有商業、住宅、公寓、寫字樓和酒店等。
周邊交通：
對住在商場周邊1公里內的消費者來說，均濠Mix Park為附近唯一大型購物中心。
1公里內有14個公交站，方便到達。
而對于不住在附近的消費者來說，目前，商場的便利性不強。商場最近的地鐵站為3號線草埔站，距離商場1.3公里。
筆者從地鐵站出來，就直接進入了一個城中村街區，打車和共享單車都不是很方便，只能步行。
實測從地鐵站走到商場需要20分鐘左右。
周邊住宅：
一路走到商場，地鐵口旁邊住宅十分密集，亮燈率也比較高。但整體來看多為老小區和城中村。集中為老舊住宅區。
據公開數據統計，周邊1.5公里范圍內約有34.6萬常住人口。
而項目作為綜合體，目前，除了商場開業以外，商場樓上的住宅和寫字樓卻幾乎沒有多少亮燈的。（據公開信息顯示，項目住宅已于去年12月交樓，今年1月開盤。）
周邊消費：
一方面，根據貝殼網，商場周邊二手房均價在50000元左右，消費力不算低；另一方面，從現場來看，旁邊住的大都是外來打工的租房群體。
整體來說，周邊消費力還有待后續提升。
填補區域內商圈空白
但商場人氣不足
商圈和人流（20分）：13
周邊商圈：
1公里內，商場周邊購物中心缺乏，填補了區域商業空白；
2公里外，競爭相對激烈，有華潤布吉萬象匯、佳兆業廣場等商業聚集。
周邊人流：
晚上7點，地鐵口旁邊人流非常密集，超市、城中村里面、蜜雪冰城都是人。
但走到商場這邊的路上，人越來越少。
商場外面，人氣倒是不錯。有不少游樂設施，吸引了很多家長和小朋友。奈雪外擺區，也坐了不少人。
而商場里面，人流不足。剛開業的商場，人氣稀稀落落。
街區，北串燒烤人坐的七七八八，但其它區域除了散步和廣場舞的人，冷冷清清。
負一樓，除了幸福西餅人氣還行，超市，生活配套區域都沒有幾個人。
1樓，商場正門入口，空空蕩蕩。
2樓，游樂區域有不少家長帶著小朋友在玩，服飾區域幾乎沒有人。
（本來商場還設置有2樓街區和樓層3樓，但目前3樓和2樓街區都還未正式開業。）
晚上下班時間，商場的人氣只來源于家長帶著小朋友在外面和里面的游樂場所玩耍，沒有其它消費；此外，年輕消費者也不多。
一刀一位住在周邊的同事，商場已開業一個月，但還沒去均濠Mix Park逛過。
招商率95%，主力店還未全開
品牌實力一般
品牌和開業率（30分）：20
“中影影城還沒開，裝修都還沒裝修好，開業至少要到年底了。”
“我們目前3樓還沒正式開業，暫時上不去。”
“西街二樓商鋪還在裝修，還沒開業啊，你要上去干嘛。”
6月30號晚上，當筆者走進均濠Mix Park，想看看商場的幾個主力店時，找了好久都沒找到，最后問及相關工作人員和門口保安才得到了上述回復。
1、中影影城，海底撈，網紅泳池等主力店都還未開業。
根據商場官方公布，商場主力店分別為華潤萬家LIFE、中影國際影城、兒童娛樂天地添樂王國等知名品牌。
此外，還引進了布吉片區唯一屋頂網紅泳池、網紅直播基地及布吉唯一體育休閑公園等。
筆者現場看到，主力店方面，華潤萬家LIFE和兒童娛樂天地添樂王國已開業，并且目前是商場主要人氣來源。
但值得注意的是，商場另一主力店中影影城卻還未開業，根據商場工作人員透露，按照現在的裝修進度，至少要年底才能開業。
目前，商場內還并未看到相關品牌圍擋。
同時，商場主打的特色，3樓屋頂網紅泳池和健身會所等也都還未開業，3樓樓層更是直接上不去。
另外，商場餐飲業態的主力店海底撈目前也還沒開業，商場工作人員回復說可能這一兩個月會開吧，但具體時間也不能確定。
說起來，均濠Mix Park早在一個月前5月29日就開業了，如今時隔一個月，商場的部分主力店和主打品牌卻仍未全部開業。
以此來看，均濠Mix Park開業未免是過于倉促。
2、4萬方僅有50家品牌，品牌實力一般。
商場主力店之外的其它品牌情況，除了4家餐飲和茶飲品牌，剩下并沒有很大亮點。
均濠Mix Park業態為購物中心和街區，商場樓層一共4層，目前開業開放的有3層；街區是商場1樓和2樓連通的外部街，目前1樓街區開放。
購物中心：
業態：B1，精致生活；L1，風尚部落；L2，食肆天地；L3，運動時空。設置了超市、服飾、餐飲、親子、美容、健身休閑、影院等業態。
品牌：數量不多，整體實力比較一般。
均濠Mix Park體量為4萬平，官宣招商率95%，開業率85%。但一刀現場數下來，商場一共只有50家品牌，數量較少。
根據社區商業的定位和招商，商場有部分相對知名和網紅的品牌，還是不錯的。能滿足周邊居民日常的購物、用餐、休閑等需求。
如：奈雪、達美樂披薩、麥當勞、中影影城、海底撈、華潤萬家、華為、小米、幸福西餅等。
但其它品牌，多為很不知名的品牌。如：肌覓美容美甲、薈美研習社、近素、銀色森林、好特賣、播元素、微迎等。
其中，部分品牌的店面還凸顯出很強烈的街邊感，不是很符合商場的整體運營。
街區：運營敷衍。
整體來看，均濠Mix Park打造的西街街區，目前并沒有很好的顯現商業街區的多樣化功能，反而更多的只是想租售樓盤下面的底商。
便利店、中國移動、中原房產、培訓教育等，滿足周邊居民部分生活需求。
雙首層設計，動線中規中矩
鋪位分割不合理
動線和運營（30分）：20
據說，均濠MIX PARK的建筑設計引入香港知名個人設計師團隊，耗資數千萬元。
項目于2016年3月開工，歷時4年多，今年正式完工。
商場定位精致社區生活中心，但目前從商場的整體設計和硬件設施來看，離精致還有待進一步提升，中規中矩差不多。
外部設計。玻璃外墻，設置了美陳和游樂設施供家庭群體打卡使用。
內部設計。
動線：商場內各樓層動線大致呈U字型，逛感比較順暢。
導流：玻璃連廊把商場和街區連通，可實現互相引流。但遺憾的是，目前街區2樓和玻璃連廊通道還未開放。
鋪位分割和品牌排布混亂：商場在硬件設計方面，現場看下來，鋪位分割是一個很大的問題。
雖有4萬方的體量，但實際分割下來的店鋪數量其實很少。
這就導致商場整體品牌較少且排布混亂。
如一樓正門口一進門就是茶飲奈雪和滬上阿姨，然后往前走就直接是珠寶老鳳祥和數碼vivo等品牌，沒有區分不同業態的感覺。
同時，部分店鋪設計和商場整體步調不一致。
如這些拐角鋪，完全沒有任何設計的感覺，像是直接把東西放進來就完事了。
不過，值得肯定的是，當前均濠MIX PARK的整體服務還不錯。
服務臺工作人員和各個入口保安都很親切，詢問問題會耐心解釋。商場各個樓層，都能看到來回走動打掃的清潔人員，跟蹤商場衛生環境。
香港均濠集團商業首秀
“初生牛犢”還有很長的路要走
綜合得分（100分）：65
商業地產，這幾年很矛盾的一個現象：進入商業的門檻越來越低，但實際上商業卻是越來越難做了。
多的是地產開發商進軍商業，但由于缺乏專業的商業運營和清晰的商業認知，大都只是試試水后就“灰頭土臉”的沒動靜了。
據了解，均濠MIX PARK是香港上市集團均濠集團在全國和深圳的商業首秀。
集團早期，一直都是在內地主要做房地產開發，打造了陶然居、東莞新城廣場等多個地產項目。
而此次，作為商業地產的“初生牛犢”，從目前均濠MIX PARK的現場來看，其在商業招商和運營方面還有很大的進步空間。
一方面，從傳統房企轉戰商業地產，團隊和思路都要有所轉變。
另一方面，在龍崗布吉萬象匯和佳兆業廣場等成熟商業的壓力下，均濠MIX PARK至少得做出一些差異化的東西提升自己的特色和競爭力。
文章來源：獨角Mall
