大家一直念叨的“商鋪強排”攻略來了

商業(yè)，作為項目中拉高貨值、找平賬面收益最重要的“工具”，是項目利潤實現(xiàn)的關鍵因素之一。

誤區(qū)：商鋪價格比住宅高，應多占些指標！

正確理解：商鋪體量定位應該從市場需求的角度判斷，結合競品情況、 商鋪租金水平、商業(yè)輻射人群、城市經(jīng)濟和發(fā)展趨勢、產(chǎn)品類型等維度去思考，權衡考慮，否則，過量的商鋪必然導致商鋪成積存，利潤打水漂。

商業(yè)體量的確定

配置商業(yè)并不是能做多少就做多少，需遵循2個原則。

原則1：商業(yè)售價的估算要合理，商業(yè)與住宅在相同去化速度下的定價（相同時間內(nèi)，住宅賣70%、商業(yè)也能對于去 化70%），避免商鋪積壓，利潤無法兌現(xiàn)的局面

原則2：商業(yè)售價估算，具體到不同位置、面積段、不同結構商鋪。

例如主入口商鋪和內(nèi)街鋪、60㎡和160㎡、首層鋪和二層鋪的售價均不一樣，切忌盲目一刀切，導致對應的利潤測算不準確，基于利潤測算的商業(yè)體量也不準確。

商業(yè)體量確定方法1：取用地商業(yè)指標下限值

①無特殊要求的情況下，按照土地出讓條件指標要求配置下限值規(guī)劃商業(yè)；當項 目商業(yè)條件不支撐商業(yè)指標時，可考慮功能的轉(zhuǎn)換，以公寓、辦公等形式消化部分商業(yè)指標，以實現(xiàn)項目價值最大化。

②按照居住項目滿足社區(qū)配套的最低值配置：根據(jù)小區(qū)的設計人口規(guī)模，一般按 照0.5~0.7㎡/人配置，建議社區(qū)型商業(yè)控制在2%-5%為宜（銷售型商業(yè)占比 最大不應超過10%）。

商業(yè)體量確定方法2：商業(yè)極值法

結合項目基地分析，從區(qū)位地段、道路等級與交通狀況、地鐵公交、周 邊地塊屬性及城市發(fā)展趨勢等方面進行研判，將項目有效沿街面價值最大化（有效沿街面指在確保銷售去化周期合理的情況下，商業(yè)售價高于 住宅的沿街位置）

社區(qū)商業(yè)規(guī)劃步驟

先拉長之用盡沿街面。

強調(diào)辨識有效沿街面，通過對沿街面的價值預估、排序，甄別有效沿街面，先將有效沿街面鋪滿是項目做商業(yè)強排首要考慮因素。

直線變凹凸線，臨街面長度加倍：通過合理規(guī)劃臨街面的凹凸變化，可實現(xiàn)沿街長度延長一倍甚至以上，大大提升了商鋪總價值。

先拉長之順主入口內(nèi)伸。

在沿街面按價值排序用足的情況下，主入口具有 聚攏有效人流的優(yōu)勢，因此應考慮將主入口向內(nèi)延伸，增加首層商業(yè)長度。

定規(guī)劃之再拓深。

商業(yè)量過大需增加商鋪進深或做局部二層鋪時，優(yōu)先增加商鋪進深（進深12m左右，不宜超過15m，進深極限值20m）。

定規(guī)劃之后加層。

在沿街面用盡、進深達到 極值后，最后考慮增加層數(shù)。

①應首先考慮在主入口、沿街入口等有效人 流高的位置局部增加2層商鋪，社區(qū)商業(yè)盡量不做三層鋪；

②塔樓下商鋪開間應根據(jù)剪力墻位置確定，并不宜小于4m；

③如塔樓柱網(wǎng)過于復雜，不建議做商鋪或僅設單層商鋪；

④塔樓間有裙樓時，如需要做二層商鋪，建議優(yōu)先做在塔樓間裙樓處。

可根據(jù)項目情況，利用地形高差形成商業(yè)內(nèi)街與沿街商鋪標高不同，做多首層設計。

首層及二層產(chǎn)權分開時，部分商鋪預留改造空間，人流通過一拖多商鋪內(nèi)部樓梯 到達二層后，可以經(jīng)過二層水平交通抵達二層其它商鋪，帶動二層人氣。

商鋪單體設計原則

原則一：滿足設計規(guī)范要求

限制一：單層商鋪的面積不宜超過200㎡，如超過200㎡需設置2個安全出口

建筑面積不大于200㎡且人數(shù)不超過50人的單層公共建筑或多層公共建筑的首層，可設置1個安全出口或1部疏散樓梯；

限制二：商鋪內(nèi)部疏散的距離不超過22m，設置自動噴淋時不超過27.5m

房間最遠點到房門的距離不應超過袋形走道時的規(guī)定最大疏散距離，多層22m，高層20m；建 筑物內(nèi)全部設置自動噴水滅火系統(tǒng)時，其安全疏散距離可增加25%。

原則二：控總價

銷售型商業(yè)，避免盲目設計大面積、高總值的商鋪，應該合理的劃分商鋪，以高附加值、 高溢價、低總價為原則。

30-100㎡的商鋪最受追捧。商鋪面積超過100㎡，客戶購買意愿遞減明顯，面積越大，客戶購買意愿越低。

商鋪的面積段劃分應符合市場暢銷總價的要求，并且預留商鋪組合的靈活性，降低貨值積壓的風險.

除優(yōu)質(zhì)地段、高昭示性地塊可設置二層外，能做單層鋪就不做二層、更不要做三層鋪；商業(yè)街不能全做一拖二鋪，甚至盡量不做一拖二鋪；遵循總價原則，高層高，小面積。

原則三：面寬最小化（控面積）

利用有限的沿街面劃分出更多商鋪，同時可保證售價水平；客戶買商鋪的主要考量因素是總價，通過面寬最小化，結合調(diào)整進深和層數(shù)的方式，化解商業(yè)體量最大化和單鋪面積最小化的矛盾，從而控制單個商鋪的面積。

面寬最小化，并控制單個商鋪的面寬，合理控制商鋪開間進深比控制在1/2- 1/4。從經(jīng)營的角度來看，商鋪最小面寬不小于3米，適宜的面寬3.9米- 4.2米，進深宜取12-15米，最大不超過20米。

文章來源：購房知識局