最近一段時間，總是有朋友在問我：房地產還有機會嗎？房地產是不是真的不行了？房地產這個行當還能繼續做嗎？發問的人有開發商，也有普通市民，語氣中充滿焦慮、不安和失望。
這讓我想起僅僅在兩年前，新一輪房價上漲的時刻，一些人問我的問題：房價會漲多高呢？哪里的房子最有潛力？語氣中充滿興奮、期待和想象。
真是世事多變，前后不過兩年時間，人們的心境、語境完全變了。說實話，過去二十年來，中國房地產起起伏伏，其間也不斷有低潮出現，也有過對房地產和樓市前景的悲觀情緒，但通常都不會持續太久，因為房地產形勢很快就會恢復活躍，房價又開始一輪上漲，人們的心情又亢奮起來了。
但是，這次的心態低迷，似乎有點很難再起來的態勢，似乎看不到新的希望了。我的感覺，有一些開發商真的想要退出房地產行業，也有很多普通市民在真的在淡出對房地產和樓市的關心。
房地產還有機會嗎？
我想換一個視角分析一下房地產這個行業，也由此回答一下這個問題。我把房地產分為如下三個層次類型：
第一，基礎型房地產。土地及其依附在土地上的物業，也就是房地產中的“地”和“房”，作為經濟發展的基礎要素，在人類進入社會分工和市場交易時代后，就具有了“產業”的功能，房地產業態出現了，土地和房產都能夠在市場上進行商業化交易和價值變現。由于人們對土地和房產的需求會永遠存在，因此這種市場化的房地產業態也會永遠存在，由此看，未來房地產永遠有機會。
第二，城市化型房地產。人類社會在最近的兩百年中，隨著工業化的急速興起，出現了人口由農村向城市的大規模集聚，這就是城市化，它的重要表現形式是，城市規模越來越大，城市中間的各類功能物業形態千姿百態，商務地產、商業地產、住宅地產、產業地產、文旅地產等等交織呈現。土地和房產價格也伴隨城市化過程逐步走高。目前，歐美發達國家的城市化已經完成，城市化率達到80%甚至90%以上，城市化的人口紅利已經結束。中國的城市化高潮于上個世紀80年代開始，經過40年的高速發展，城市化率由不到20%迅速上升到2020年的63%，按照國際標準，中國還有將近20年的城市化人口紅利期。顯然，城市化型的房地產是依附在基礎型房地產上面的一種特殊的房地產發展格局，是有一定的歷史階段特色的業態，它仍然有將近20年的機會。
第三，暴利炒作型房地產。可以說，這種類型的房地產是依附于城市化型房地產上面的一種扭曲性的業態，它利用了房地產發展必然伴隨的貨幣金融扶持功能，抓住了房地產和樓市的土地和房產交易過程中的融資機會，采取了不斷加杠桿的方式，使得土地和房產進入變態性的炒作流程中，地價、房價不斷快速拉升，甚至出現短期內的飆升，導致房地產積累的泡沫和風險日益增大，房地產出現較大的甚至劇烈的上下波動。
中國過去的二十年，伴隨著貨幣化改革和土地招拍掛制度，這種暴利炒作型房地產就一直存在。由于它對房地產行業和市場的巨大沖擊力和破壞力，國家和各地政府以不斷加碼的調控政策實施對沖和壓制，效果日益顯現。最重要的調控政策出現在五年前的2016年，國家提出“房住不炒”的基本戰略，提出了“穩地價、穩房價、穩預期”的三穩策略，經過五年來的一系列調控操作，依附在城市化型房地產業態上面的暴利炒作型房地產扭曲業態開始加速萎縮，那些寄希望于這種暴利炒作的房地產機會也極大地弱化了，甚至要消失了。
當然，作為一種市場化行為，這種暴利炒作型房地產業態在未來仍然可能利用調控政策的某些漏洞隨時沉渣泛起，擾亂市場，希圖繼續獲取暴利。然而，以未來的國家經濟戰略導向和房地產長效機制的強大制約力，留給任何偶發性短期套利炒作行為的時間和空間都非常狹窄，暴利炒作必將遭遇嚴厲封殺。
看明白了吧，談論房地產的機會，要從上面三個層次類型的房地產進行具體分析，作為常態化的土地和房產市場化交易的基礎型房地產，永遠存在成長和發展的機會；作為伴隨快速城市化過程而形成的城市化型房地產，在中國仍然有將近20年的機會；作為在中國房地產快速發展通道中，希圖利用房地產融資功能而加杠桿投機獲利的暴利炒作型房地產，由于和國家經濟戰略相背離，由于對房地產和國家金融系統有著嚴重的破壞力，由于國家在政策上實施了一系列嚴厲的調控和打擊政策，這類扭曲性的房地產態勢已經大幅萎縮，甚至將要被迫退出房地產行業，這種暴利炒作型的房地產業態將最終失去在中國房地產行業和市場上的機會。
也許，很多人已經習慣了過去二十年間房地產市場充斥的暴利炒作行情，由此生成了一種“路徑依賴”，似乎做房地產就要炒地皮、炒房子，沒有炒作，好像房地產就失去了存在的價值。因此，他們此刻發問：“房地產還有機會嗎？”其實問的是“房地產還有炒作的機會嗎？”那我要明確地告知這些人：中國房地產的暴利炒作機會窗基本上關閉了，那些希圖像過去二十年間那樣，繼續利用房地產行業和融資領域漏洞，在房地產行業和市場上翻雨覆雨、暴利炒作的人，最好還是洗洗睡吧。
房地產仍然有機會，而且機會大把，畢竟，中國的城市化挺進到80%的成熟度，還有將近20個百分點，按照一年一個點的進程，也就是還有將近20年的時間，而常態化的房地產行業發展和市場交易更會長期存在，它只是需要進入房地產的人們保持一顆平常心，就如你進入任何一類制造業和服務業一樣，經營常態化生意，獲取正常性收益。隨著經濟的增長，房地產也會生成中長期的投資價值，進入者當然會從中獲取一定的中長期投資的財產性收益，但這和暴利炒作完全沒有關系，同樣是一種正常性、合法性的收益。
我在這篇文章最后要說的是，在中國，在當下，暴利炒作型房地產扭曲業態之所以必然面臨大退潮，根本原因在于國家宏觀經濟的基本戰略已經發生重大改變，對房地產、土地財政的依賴性正在大幅降低，國家正在進入科技創新戰略引導的時代。常言道，識時務者為俊杰。就讓房地產回歸到常態化的基礎型和城市化型發展通道里好了，里面仍然有很多正常的機會，而更多的關注則應該投放到未來國家經濟成長的新通道里，那里有更多的機會。
文章來源：宋丁視點
