我國產業園區數量眾多，在我國產業經濟建設中起到重要的發展作用。在我國經濟轉型階段，產業園區這種形式/模式有效地提高了行政效率、創造了局部的良好基礎設施條件、聚集了科技和產業的資源，迅速促進了經濟發展和城市化的進程。這么多年以來，我國的產業園區已經在開發模式及資本運作開發形成了成熟的經驗，以下是國內主流的模式介紹及經典案例剖析。
國內常見的園區開發運營模式介紹
1、政府主導園區開發模式。
目前我國各級地方政府最常使用的工業地產開發模式，也是我國目前工業地產市場的主要載體，其運作主體一般是開發區或工業園區管委會下設的開發公司。其特點是由一地或幾個地方政府主導出資開發，如靖江開發區。
2、工業地產商模式。
指房地產投資開發企業在工業園區內或其他地方獲取工業土地項目，在進行項目的道路、綠化等基礎設施建設乃至廠房、倉庫、研發等房產項目的營建，然后以租賃、轉讓或合資、合作經營的方式進行項目相關設施的經營、管理，最后獲取合理的地產開利潤。如普洛斯，全球最大的工業房地產開發商，北京固安產業園。
3、主體企業引導模式。
指在某個產業領域具有強大的綜合實力的企業，為實現企業自身更好的發展與獲取更大的利益價值，通過獲取大量的工業土地，以營建一個相對獨立的工業園區;在自身企業入駐且占主導的前提下，借助企業在產業中的強大的凝聚力與號召力，通過土地出讓、項目租售等方式引進其他同類企業的聚集，實現整個產業鏈的打造及完善。如上海金山的上海石化工業園區。
4、綜合運作模式。
指對上述的園區開發模式、主體企業引導模式和工業地產商模式進行混合運用的工業地產開發模式。如北京大興國家新媒體產業基地。
5、私人業主開發模式。
在小廠房這一領域，私人業主開發占了很大一部分比例。主要是因為廠房租金持續上漲，其利潤回報率已經超過商業地產，且操作建設都比較簡單的緣故。但由于工業地產政策的逐步完善特別是工業用地的緊縮，這類開發模式會逐漸減少，如北京尚8文化創意產業園。
國內常見的園區資本運作模式介紹
為了更好的實現園區持續發展，需要對園區進行持續性的投資運營，可以采用以下幾種主流的資本運作模式，實現園區的后續發展。
1、專項產業基金。
設計政府專項的基金，對園區的企業進行發展扶持，比如張江高科技園區就是以生物醫藥為主的產業園，由上海市政府發起設立了一個張江醫藥產業基金，專門用于扶持在張江園區入駐的企業的，他們會用股權投資，專項獎勵等方式來扶持，張江該產業基金初期規模10億元人民幣，將重點扶持張江高科技園區內的生物藥、化學藥、醫療器械、試劑、中醫藥等產業領域中即將進入臨床、已進入臨床或已拿到新藥批文的新藥項目，吸引具有潛力、實力的國內外生物醫藥企業和研發機構到張江“藥谷”筑巢。
2、產業投資基金。
即通常我們說的風險投資基金(VentureCapital)或私募股權投資基金，是指向具有高增長潛力的企業進行股權或準股權投資，待所投資企業發育成熟后，通過股權轉讓實現資本增值。根據目標企業所處階段不同，又分為種子期或早期基金、成長期基金、重組基金等。目前全國大量產業園區設計了產業投資基金。
3、投資獎勵。
即園區管理單位設立一個基金，對在本園區內投資的企業，根據發展情況或上繳稅金，進行不同程度的獎勵，如天津新技術產業園區設計“火炬發展金”，通過減免所得稅和給予獎勵的方式，促使園區企業加快發展速度。
國內園區實操案例剖析
1、互助擔保基金模式——以長沙國家生物產業基地為例
互助擔保基金模式：即企業抱團互助增信融資模式，是指通過引入企業出資、互助信用來強化企業間的壓力作用，并通過建立和完善三級四層風險分擔模式，以及靈活有效的社會公示監督平臺及機制，逐步打造信用產業者，營造信用環境。
互助擔保基金：是指由中小企業自愿組成，由會員企業出資，以會員企業為服務對象的擔保機構。作為我國中小企業信用擔保體系“一體兩翼”中的一翼，它具有廣泛吸納社會資金，市場化運作和不以贏利為目的的特點，是我國擔保行業發展的一個趨勢。
園區簡介：長沙國家生物產業基地是2006年10月由國家發改委批準認定的、以湖南瀏陽生物醫藥園區為核心區的國家級生物產業基地，是中西部地區惟一的國家級生物產業基地。
早期實施與效果：自醫藥園成立以來，對企業的資金幫助措施主要是采取差異化幫扶方式。如醫藥園內的環保企業加清環保，面臨缺少項目的困境，于是將總投資達2億元的水資源環保管理項目交給該公司來做，從而為該公司增加收入2億元。再如泰爾制藥，2008年其銷售收入達8億元，納稅3000萬元，其生產的可邦等藥品主要銷往江浙沿海。而2009年年初，由于流動資金不足，一度瀕臨停產邊緣，在醫藥園財政局和投資公司的擔保下，從銀行為泰爾制藥貸款3500萬元，同時免除擔保費。通過這種差異化扶持，兩家企業均已走出困境，并雙雙被列入湖南省擬上市公司名單。
模式創新延伸：為了重點支持符合醫藥園產業規劃的生物醫藥及食品等優勢企業，長沙國家生物產業基地通過信貸資金投入、產業整合運作、增值服務支持，以實現技術資本、金融資本和產業資本的有機融合，著力提升企業的研發能力和產業的核心競爭力，優化產業結構，促進產業轉型升級，醫藥園就開始了籌備新的資本運作模式——中小企業互助擔保模式。通過生物產業互助擔保基金，給予企業貸款貼息、風險補償及融資獎勵、專項扶持捆綁等多方位的政策扶持。
該醫藥園區互助擔保基金預計前期募集資金規模為2000萬元，園區管委會首期向基金投入500萬元以上啟動資金，以后每年陸續投入，園區企業最低認購額度為50萬元。醫藥園管委會每年將向通過互助擔保基金渠道融資的企業提供貼息扶持，并優先支持參與互助基金的企業申請中小企業發展資金、科技創新等上級部門的專項資金和獎勵，同時建立其風險分擔和補償機制。
園區管委會社會發展局局長鄭海軍認為，互助融資擔保機制，不僅僅是企業融資方式的轉變，也是銀企合作理念的轉變。互助擔保運行機制的優越性表現在貸款銀行、擔保公司、會員企業的關系固定在一個產業集群上，對行業信息、會員信用及經營狀況信息較為對稱，減少了銀行信貸的逆向選擇;擔保公司在吸納會員和提供擔保過程中，優先考慮市場競爭力強、信用狀況好的企業，降低了銀行放貸風險。“企業抱團，以及企業之間的情況更加熟悉，有利于增加企業的信譽度，更容易貸到款。”互助擔保不僅簡化了融資手續，增加了融資額度，還節省了手續費和擔保費。過去中小企業貸款需要找社會上的擔保公司，不僅手續繁瑣，在貸款過程中還必須被擔保公司抽取一定的費用，如貸款100萬元，最后到手只有88萬元，現在這種情況可以得到很好的解決。當然，入會有著嚴格的要求。由于互助擔保基金是一個新的運作模式，醫藥園追求的是穩步發展，所以在入會企業的申報方面把關比較嚴格，一般要經過協會的審批和協會會員的贊同。
2、國有資本引導模式——以蘇州工業園為例
簡介：蘇州工業園區隸屬江蘇省蘇州市，位于蘇州市城東，1994年2月經國務院批準設立，同年5月實施啟動，行政區劃面積278平方公里，(其中，中新合作區80平方公里)，是中國和新加坡兩國政府間的重要合作項目，被譽為“中國改革開放的重要窗口”和“國際合作的成功范例”。2020年，蘇州工業園區共實現地區生產總值2907.09億元，進出口總額941.77億美元，社會消費品零售總額934.81億元，城鎮居民人均可支配收入超7.7萬元。在商務部公布的國家級經開區綜合考評中，蘇州工業園區連續五年(2016、2017、2018年、2019年、2020年)位列第一，在國家級高新區綜合排名中位列第四，并躋身科技部建設世界一流高科技園區行列，2018年入選江蘇省改革開放40周年先進集體。蘇州工業園區建園十三年來，主要經濟指標年均增長30%，每天創造2.3億元的GDP和2000萬元的地方一般預算收入，每天到賬550萬美元的外資，已成為全國發展水平最高、競爭力最強的園區之一。蘇州工業園沒有成為“外資的飛地”，而是堅持內資外資“雙輪驅動”，國資與民資、外資“比翼齊飛”，國有資本和國有企業發揮了特殊作用，并且為國有資本市場化、國際化運作積累了寶貴經驗。
主要經驗：蘇州工業園國有資本發揮“四大作用”——在戰略發展上發揮骨干作用。在園區發展的各個階段，國資都努力當好建設的中流砥柱和發展的開路先鋒。為啟動園區的開發建設，國資率先投入，成立蘇州工業園區股份有限公司(中方財團)，注冊資本10.8億元，作為園區開發建設的投資主體。在此基礎上，引入新加坡—蘇州園區開發私人有限公司(新方財團)，共同投資成立中新蘇州工業園區開發有限公司(CSSD)，主要進行基礎設施建設、土地和房產開發、提供市政公用服務等。園區累計投入400多億元，用于基礎設施建設。2001年，園區開始二區、三區開發建設，園區開發公司從新方控股調整為中方控股。在推動園區發展轉型升級中，國資發揮了不可替代的骨干作用。在國資帶動下，環金雞湖中央商務區、陽澄湖生態旅游度假區、獨墅湖科教創新區“三大服務板塊”初具規模。
主要體現：在基礎設施與公共服務上發揮支撐作用。高水平的基礎設施、高效率的公共服務，使蘇州工業園區成為吸引國內外資金、人才等要素的強大磁場。基礎設施和公共服務項目多數具有公益性質，回報周期長，預期收益不確定，外資和其他社會資本一般不愿意進入。建園以來，國有資本和國有企業，承擔了全區大部分基礎設施、市政工程、政府功能型項目的開發建設和運營任務，園區基礎設施的資金投入強度達到了國內國家級經濟技術開發區平均數的2.5倍。高標準的基礎設施和高品質的公共服務，營造了園區一流的投資環境和人居環境，引來了一流的企業前來投資興業。
在科技創新上發揮示范作用。國資對于園區科技創新的引領作用，主要體現在三個方面：一是以國資為先導，建立多元化的科技投融資體系。園區組建了資本規模30億元的蘇州創業投資集團有限公司，募集管理直接投資基金達80億元，并通過與以色列英菲尼迪創投合作，設立了中國第一支中外合作非法人制風險投資基金;與國家開發銀行合作，設立了總額10億元的國內首個創業投資引導基金，建立國內首批中小創業企業統貸平臺。二是以國資為主體，構建現代化的科技創新載體。園區先后組建成立了科技發展、創業投資、教育投資等各類國資創新投資主體，啟動建設了國際科技園、創意產業園、生物納米園、中新科技城等創新載體。三是以國資為引領，打造先進的公共服務平臺。園區設立了知識產權保護中心、IC設計和測試、軟件測試、軟件培訓、動漫產業公共技術平臺、IDC互聯網數據中心等公共技術支撐平臺。
文章來源：前瞻產業研究院
