中國房地產快速發展了20年，也連續調控了20年，似乎到了今年，地產界才真正從整體上感到威脅和壓力了，國家和地方政府調控政策頻出，紅線壓力山大，一些地產商有點扛不住了，連地產頭牌恒大都進入“緊急狀態”了。
其實，危機危機，危中有機，這是老話。我在上一篇文章中已經講過，政府調控打擊的是房地產里面的投機、加杠桿、炒作、泡沫，并不是打擊房地產業本身，就這個產業來說，會永遠存在，而且從中國城市化角度看，仍然有將近20年的機會期，只要不陷入房地產的炒作中去，認認真真做房地產業務，就不會有什么過不去的坎，更無需緊張到手足無措。
當然，時代變了，房地產的業態和模式都需要跟著改變，這很正常，無需大驚小怪。以往業界習慣把房地產業務開列出長長的菜單來，其實，就過去20年的發展看，簡單地說，房地產就分兩大業態板塊，一個是住宅地產業態，另一個非住宅地產業態。為什么以住宅概念劃分類別呢？這是因為過去20年間，中國處于城市化的高峰期，每年一個百分點的增幅，也就是1000多萬人口農轉非，可謂波瀾壯闊，而農民進城，首先是要有住房，反映在房地產上面，必然是住宅業務非常發達，加上“招拍掛”，加上樓市炒作，加上國家在M2貨幣發行中大量流動性盲目進入房地產，就讓房地產的重心無可爭議地歸到了房產上面。
如果說房地產在變，最大的一個改變，就是以房產為核心的格局在改變，未來房地產的重心將向產業轉移，房地產在更廣更深的意義上，將成為各類產業發展的平臺。那種拿地單純蓋房子賣房子的時代基本上過去了，房地產商仍然會拿地，但按照政府規劃，所拿到的土地無論是蓋房子，還是發展產業，都將有各種政策性約束，將以政策和產業發展約定土地使用權。
這意味著，基于過去20年的兩大房地產業態分類的表述也將發生改變，未來的房地產業態同樣是兩大類，一類是住宅地產業態，另一類是產業地產業態。
這里需要糾正一下產業地產的概念。過去，業界有人把產業地產和商業地產、工業地產、旅游地產、物流地產等等并列起來，這是錯誤的。其實，產業地產概念比其他各種分類的產業類地產要高一層級，例如，商業地產屬于產業地產，工業地產、旅游地產、物流地產等等都屬于產業地產。
可以確切地說，未來住宅地產業態“一枝獨秀”的時代將要結束了，住宅地產和產業地產“并蒂開放”的時代到來了。
那么，未來住宅地產業態和產業地產業態會呈現什么樣的發展趨勢？
我們先來看住宅地產業態。
住宅地產業態又分為增量型業態和存量型業態兩大類。增量型就是新建住宅部分，樓市上稱為“一手房”，顯然，這個增量型業態和城市化進程關系密切，中國房地產過去20年之所以以增量型業務為主，就是因為處于城市化的高峰期，目前已達63%，按照國際標準，到80%城市化就結束了，中國還有約17%，大概還需要十幾年時間，這期間增量型業態仍然有紅利。去年全國住房銷售總量將近16億平方米，估計未來10年都將保持在10億平方米以上。
但是，住宅地產的增量型業態規模顯然將不斷下降，加上新房面臨眾多的政策限制，房企由此獲利的空間正在逐步縮小，這導致一些房地產商已經或正在減少和退出這項業務。
增量型業態收縮的同時，存量型業態卻開始大展拳腳了。這是因為，經過20多年的快速發展，全國的住宅存量已經非常龐大，據相關統計，目前中國房地產的市值約為400多萬億。這可以看做是房地產的巨大藍海，向存量要產能，要機會，要效益，已成為業界的共識。
其實，國家也很清楚存量住宅的巨大價值。從國際經驗看，很多國家都是從存量住宅中獲取高額的房地產稅或不動產稅。中國的房地產稅已經醞釀了多年，估計不久的將來會啟動試點，待正式推開后，將成為國家稅制中極為重要的基礎性稅種。這當然是國家從住宅存量中獲得的公共性紅利。
房地產界和民間同樣可以從住宅存量中獲取增值利益。目前比較普遍的住宅存量紅利有：二手房交易、物業租賃、物業管理、城市更新或舊改（存量+增量）、轉型長租公寓等等。
其實，住宅存量大都是以形形色色的小區形式存在，這些小區的最大特點是業主居民非外出的留存時間較長，對工作者或住家的學生來說，每人一般平均可以占到一天24個小時的三分之二的時間。而對于那些非工作人士來說，一天幾乎都在小區生活。更廣更深意義上的住宅存量價值，不是物業本身，而是留居在住宅里面的人，挖掘住宅存量的增值價值，需要從單純的“物業管理”視角延伸到對業主居民的深入性、多樣性、人性化的服務上來。
目前，針對住宅小區業主居民的各項社會化服務正在全面展開，例如，社區商業及文化消費服務、社康中心服務、針對幼兒和青少年的素質培訓活動、針對老年人的保健康養和學習性服務、針對小區居民的外賣配送服務、針對小區居民的組織的各類外出社交、旅游服務等等。
住宅存量的增值性服務可以創新性地長期挖掘下去，只要符合小區業主居民的客觀真實需要，就一定能夠成為住宅存量中可籍開發利用的增值服務內容。很多小區服務的盈利空間看似不大，但通常很穩健，長此以往，積少成多，都可內化為經營者可以信賴和依賴的經營業務和獲利空間。
總體看，住宅地產業態重心將由增量部分向存量部分轉移，龐大的存量為住宅地產業態的增值拓展提供了廣闊的空間，而存量型住宅地產的經濟屬性本質上是生活服務業屬性，是通過持續探索和創新服務內涵和模式，對住宅小區及業主居民提供生活性服務來穩健獲取增值收益。
我們再來看產業地產業態。
從某種意義上說，住宅地產也是一種產業地產，因為住宅也是一種產業。只是因為其份額太大，對市場的影響太大，故單獨設類，而非住宅類的其他地產類別都可歸于產業地產，如商務地產、公服地產、科技地產、商業地產、物流地產、工業地產、旅游地產、康養地產、教育地產、文化地產等等。
如果說，中國房地產在過去二十多年來的快速城市化中，地方政府把獲利的重心放在了與土地出讓有關的土地財政上面，開發商把獲利重心放在了住宅開發的地價房價上升上面，投資者把獲利重心放在了房產買賣的差價方面，那么，在國家“房住不炒”戰略方針和一系列調控政策影響下，這種伴隨著土地出讓和住宅增量而產生的畸形的暴利空間已經大幅萎縮，越來越多的社會關注度和資金正在從這種獲利模式中撤退，轉而尋求新的發展空間。
從政府視角看，能夠從根本上替代土地財政模式的獲利空間，一個是針對存量物業的房地產稅，另一個是針對企業產業運營形成的利稅。從國家經濟的戰略趨勢看，未來中國經濟的核心支點在戰略性新興產業和國民基礎性產業，國家將重點扶持企業通過創新性的產業運營，獲得更好的經濟效益，從而為政府創造更有利的財稅基礎。
從這個戰略研判出發，政策面會引導未來房地產把發展重心轉移到產業地產方面來。對于過去以住宅開發為主業的房地產商們，選擇產業地產顯然是一次重大的考驗，因為產業地產業務與住宅地產業務相比，有如下一些重大的差異：
其一，產業地產須以產業為核心，地產部分會受到產業的約束；
其二，產業地產從土地獲取到融資開發，再到使用運營，其流程更加復雜，難度更大，需要處理的業務環節更多；
其三，產業地產的房地產屬性明顯低于住宅地產，從房地產自身業務中獲取利潤的空間大幅縮小，更多的利益需要從產業運營所生成的利潤中生成；
其四，產業地產基于產業運營發展，大大降低了炒作土地和房產的空間，因此總體看，平均經濟效益很難達到過去二十年間住宅地產那樣的高收益，更不會出現地產暴利現象。
從這個意義上說，當中國經濟進入以高質量和智創發展為引領的新時代，中國房地產則一定會跟隨進入以產業地產為主導的時代，房地產界以及房地產投資者們對此應該保持清晰的判斷，并據此調整自己的發展方向和投資策略。
目前房地產界已經有很多先行者轉身進入產業地產領域，他們或者與產業商達成合作，負責為產業商構建園區產業運營大平臺；或者以產業平臺商身份，專業開發產業園區，通過招商吸引企業入駐，提供園區服務；或者自身開發相關產業業務，以房地產開發優勢，為自身的產業發展營造園區空間。
從產業空間看，有的只是開發一兩棟產業用房，例如都市中心地帶的商務辦公樓；有的是開發一處有一定規模的綜合性產業園區，服務于科創企業、物流企業、工業企業、貿易企業等，物業形態包含寫字樓、研發中心、交易中心、商務活動中心、酒店、公寓、配套商業、公共服務空間等；也有的是進入城市郊外地帶，征用少量建設用地，同時租用大面積農地、林地、山地、荒地、水面等空間，開發文游地產、康養地產、養老地產等。
這些形形色色的產業地產由于體現了國家經濟發展的戰略方向，包含了鮮明的實體經濟成分，更有扶持中小微企業發展的動能，在中國經濟未來創新型的發展中擔綱著不可替代的角色，因此具有廣闊的發展前景。
產業地產基于實體經濟而發展，依靠科技創新獲取增值空間，依賴穩定的產業鏈和供應鏈推進持續運營。因此整體看，產業地產的經濟屬性是生產及經營性服務業，是通過持續探索和創新服務內涵和模式，為駐區企業和產業提供各類生產及經營性服務來穩健獲取增值收益。
由上可見，中國房地產未來仍然長期擁有穩定、廣闊的發展潛力，發展的重心將由以往二十年以來的住宅增量模式向如下兩個方向轉移，一個方向是住宅地產的龐大存量空間，在人居生活服務業領域縱深拓展；另一個方向是產業地產的龐大空間，在各類產業的生產運營服務業領域縱深拓展。房地產的這兩大類可持續業態都屬于完整的實業業態，加上調控政策的嚴密性，兩大業態都已不具備投資加杠桿炒作的畸形特征，反而成為引導房地產邁向穩健發展的重要業態基礎，中國房地產在這兩大業態穩健推進基礎上將形成長期良性發展的基本趨勢。
文章來源：宋丁視點
