如何做好車站生意？高鐵站商業(yè)開發(fā)與綜合利用

高速鐵路客運(yùn)站不僅是城市對(duì)外的樞紐，更是城市發(fā)展的引擎，其高可達(dá)性的優(yōu)勢對(duì)商業(yè)、商務(wù)辦公、娛樂中心等有較強(qiáng)的集聚性。高鐵具有投資規(guī)模大、經(jīng)營成本高、投資回收期長、建設(shè)期和運(yùn)營初期虧損等特點(diǎn)，商業(yè)開發(fā)是彌補(bǔ)高鐵建設(shè)運(yùn)營虧損、保障高鐵可持續(xù)發(fā)展的重要途徑。在確保其安全高效運(yùn)營管理的前提下，依據(jù)國務(wù)院、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國鐵路總公司相繼出臺(tái)的一系列文件，拓展綜合開發(fā)業(yè)務(wù)，對(duì)高鐵站房及毗鄰地區(qū)進(jìn)行商業(yè)開發(fā)，發(fā)揮高鐵經(jīng)濟(jì)的商業(yè)價(jià)值，為項(xiàng)目帶來多元化資金收益，將有利于未來高鐵樞紐產(chǎn)生更具公共性的附加功能價(jià)值，使綜合交通樞紐地區(qū)成為集多種城市功能于一體的綜合組團(tuán)，城市發(fā)展的先導(dǎo)區(qū)。

高鐵站房及毗鄰地區(qū)作為車站功能的重要載體，人流量聚集，且建筑規(guī)模通常較大，但由于車站選址、功能定位、規(guī)模及經(jīng)營管理等方面的問題，成為鐵路土地開發(fā)的洼地，存在許多問題與挑戰(zhàn)，例如：

（1）站址偏遠(yuǎn)，遠(yuǎn)離區(qū)域經(jīng)濟(jì)核心，商業(yè)氛圍尚不成熟；

（2）旅客在站內(nèi)滯留時(shí)間短，消費(fèi)數(shù)量和質(zhì)量不高；

（3）配套基礎(chǔ)設(shè)施不能滿足商業(yè)開發(fā)需要，站房仍以運(yùn)輸生產(chǎn)為主，缺乏對(duì)商業(yè)開發(fā)的整體考慮；

（4）缺乏專業(yè)的開發(fā)團(tuán)隊(duì)和運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)，站務(wù)人員對(duì)商業(yè)開發(fā)缺乏積極性；

（5）商業(yè)定位不明，業(yè)態(tài)單一，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，同行惡性競爭等等……

影響高鐵車站商業(yè)發(fā)展問題關(guān)系圖

國內(nèi)外商業(yè)開發(fā)模式的成功經(jīng)驗(yàn)

國外高速鐵路發(fā)展較為成熟，在鐵路車站商業(yè)運(yùn)營方面的經(jīng)驗(yàn)也頗為豐富，幾種經(jīng)營模式在國內(nèi)外一些著名的高鐵站區(qū)商業(yè)規(guī)劃與開發(fā)中被廣泛應(yīng)用。

歐洲：

專業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一開發(fā)，與車站建設(shè)同步

在鐵路商業(yè)開發(fā)中，德國、法國明確開發(fā)主體，車站主體建筑與商業(yè)開發(fā)同步規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工和運(yùn)營，開發(fā)收益掛鉤站務(wù)人員收入。首先，組建或指定專門機(jī)構(gòu)，統(tǒng)籌組織車站商業(yè)開發(fā)，負(fù)責(zé)開發(fā)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、建設(shè)管理和運(yùn)營管理。其次，整體規(guī)劃，有序推進(jìn)車站商業(yè)開發(fā)，商業(yè)經(jīng)營設(shè)施與車站主體工程同步設(shè)計(jì)、施工和投入使用。第三，采取租賃經(jīng)營方式，分散經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，降低流動(dòng)資金壓力。第四，引入知名企業(yè)和連鎖品牌，提高經(jīng)營檔次和服務(wù)水平。第五，明確經(jīng)營項(xiàng)目種類、店鋪數(shù)量、店鋪大致位置、店鋪面積、租金收取標(biāo)準(zhǔn)等，公開招標(biāo)，確保公平公正。第六，簽訂合同，明確經(jīng)營項(xiàng)目、店鋪數(shù)量、店鋪位置及面積、租賃期限、營業(yè)時(shí)間、租金構(gòu)成及支付方式、雙方的權(quán)利義務(wù)以及違約責(zé)任等條款。第七，收支兩條線，實(shí)行全面預(yù)算，支出預(yù)算原則上不得高于租金收入，超支不補(bǔ)，結(jié)余不上繳。

德國聯(lián)邦鐵路公司(Deutsche BahnAG)

例如，德國鐵路公司(Deutsche BahnAG)作為德國鐵路的建設(shè)方和運(yùn)營方，組建德鐵國際公司(DB International GmbH)，專門負(fù)責(zé)車站商業(yè)開發(fā)總體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)和設(shè)管理等工作；組建旅客車站服務(wù)公司(DB Station & Service)，專門負(fù)責(zé)商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的招投標(biāo)及日常運(yùn)營管理等工作。法國國營鐵路公司(SNCF)作為法國鐵路車站的所有者，組建車站商業(yè)管理與整治公司(A2C)，專門負(fù)責(zé)車站商業(yè)開發(fā)的規(guī)劃、實(shí)施和管理等工作。

東亞地區(qū)：

建設(shè)車站商業(yè)綜合體，打造城市綜合中心

日本、韓國及中國的臺(tái)灣和香港地區(qū)均以車站為核心，地方政府、鐵路部門、開發(fā)商三方合作，對(duì)站內(nèi)資源、站外毗鄰地區(qū)資源和城市關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)資源進(jìn)行全面、系統(tǒng)開發(fā)，逐步建成一個(gè)集交通樞紐、商業(yè)服務(wù)、娛樂休閑于一體的城市綜合中心；其站外毗鄰地區(qū)開發(fā)范圍主要集中在500—1000米半徑范圍，通過步行系統(tǒng)銜接各功能單元。

日本名古屋站JR 中央塔

例如，日本名古屋站擁有全世界最高的車站大廈“JR 中央塔”，開發(fā)有東急百貨、高島屋百貨、各類酒店以及商務(wù)辦公等。韓國首爾站毗鄰地區(qū)開發(fā)有樂天超市和樂天奧特萊斯商場，內(nèi)部有快餐店、韓餐店、禮品店、咖啡店等各種便利設(shè)施。臺(tái)北站地上、地下共計(jì)十層，其中二層為美食料理，三至六層為臺(tái)鐵和高鐵的行政中心，地下一層為臺(tái)鐵地下街、誠品捷運(yùn)商場和臺(tái)北新世界購物中心。香港九龍站站房及毗鄰地區(qū)開發(fā)旅館、辦公室、零售及住宅共計(jì)102萬平方米，其中90層的塔樓容納了零售、辦公及豪華賓館，是香港海灣的醒目標(biāo)志。

短期資金不足可分期開發(fā)，首先投資建設(shè)一個(gè)高品質(zhì)的車站，然后吸引社會(huì)投資開發(fā)車站毗鄰地區(qū)。2013 年正式啟用的杭州東站是中國大陸地區(qū)較早進(jìn)行大規(guī)模商業(yè)開發(fā)的高鐵車站，站房與商業(yè)融為一體形成車站商業(yè)綜合體。地下一層開發(fā)商業(yè)1.6萬平方米，業(yè)態(tài)主要為美食45%、休閑25%、時(shí)尚百貨20%、生活服務(wù)(金融、通信、快捷酒店等)10%，服務(wù)群體的20%定位為周邊寫字樓、住宅區(qū)人群及站務(wù)人員等。同時(shí)，車站毗鄰地區(qū)吸引社會(huì)投資規(guī)劃建設(shè)華潤·萬象匯、港龍城、德信·杭州之翼等大型商業(yè)項(xiàng)目，打造城東新城的商業(yè)中心。

主要經(jīng)驗(yàn)啟示和開發(fā)建議

符合城市總體發(fā)展規(guī)劃，避免盲目開發(fā)

高鐵站房及毗鄰地區(qū)的商業(yè)開發(fā)應(yīng)符合城市總體規(guī)劃目標(biāo)，考慮區(qū)域人口、城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、歷史人文、商業(yè)脈絡(luò)、商圈、消費(fèi)層次和消費(fèi)能力等因素，依據(jù)城市規(guī)劃確定開發(fā)項(xiàng)目的選址、定位、規(guī)模和檔次等，不可一味追求高端大型。其次，應(yīng)結(jié)合地區(qū)特色，開發(fā)適應(yīng)地區(qū)發(fā)展的商業(yè)項(xiàng)目，樹立風(fēng)格獨(dú)特的商業(yè)形象，避免盲目跟風(fēng)。第三，應(yīng)符合地區(qū)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及發(fā)展要求，合理開發(fā)住宅、商業(yè)、辦公、酒店、餐飲、娛樂、物流等業(yè)態(tài)，既要避免超前開發(fā)、沖擊地區(qū)市場，又要避免低估市場需求、浪費(fèi)開發(fā)資源。第四，應(yīng)注重規(guī)模效應(yīng)，按線或區(qū)域整體開發(fā)，避免單個(gè)站區(qū)獨(dú)立開發(fā)。

1、因地制宜，合理選擇商業(yè)模式。

大型鐵路交通樞紐在各自的商業(yè)規(guī)劃中更注重打造各具特色的地區(qū)功能定位，造就多樣化的交通樞紐型商業(yè)區(qū)功能。其特征主要分為四種：一是以互補(bǔ)為主的復(fù)合型，即在積極發(fā)展交通建設(shè)的同時(shí)補(bǔ)充商業(yè)服務(wù)，從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；二是主題鮮明的功能型，通過發(fā)展特色的主題商業(yè)活動(dòng)，從而打造主題鮮明的功能型交通樞紐；三是環(huán)境良好的聚合型，結(jié)合當(dāng)?shù)爻鞘械娜宋木坝^，打造環(huán)境良好的商業(yè)環(huán)境；四是快捷便利的加強(qiáng)型，由于客運(yùn)站乘客具有快速流動(dòng)的特征，據(jù)此打造快捷便利型商業(yè)。

重要交通節(jié)點(diǎn)的大型車站宜采用復(fù)合型商業(yè)模式，在建設(shè)車站商業(yè)綜合體的同時(shí)，可在車站毗鄰地區(qū)建設(shè)住宅、商業(yè)、辦公、酒店、餐飲、娛樂、物流等商業(yè)項(xiàng)目，形成區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心，帶動(dòng)地區(qū)發(fā)展。

杭州西站樞紐“云門”效果圖

2、依托公共交通，營造良好的慢行環(huán)境。

車站及毗鄰地區(qū)重點(diǎn)開發(fā)范圍一般劃定為車站周邊800米半徑范圍內(nèi)，其交通組織的科學(xué)性和便利性尤為重要，車站與商業(yè)開發(fā)各地塊之間的連通性會(huì)嚴(yán)重影響商業(yè)開發(fā)的整體收益。在開發(fā)區(qū)域內(nèi)部交通組織方面，可設(shè)置直達(dá)車站商業(yè)綜合體商業(yè)層的快速扶梯，增加商業(yè)層的客流量；車站與周邊各開發(fā)地塊間建設(shè)良好的車行、騎行和步行環(huán)境，向各開發(fā)地塊源源不斷地輸送客流，刺激旅客的消費(fèi)欲望，提高開發(fā)收益。在開發(fā)區(qū)域外部交通組織方面，堅(jiān)持公交優(yōu)先，借助公共交通組織龐大的人流、車流集散，對(duì)接城市公共交通體系，設(shè)置通往地鐵、輕軌、BRT和公共汽車站的便捷通道，吸引周邊的城市人群到此消費(fèi)。

3、節(jié)約集約用地，地上地下融為一體。

隨著城市化進(jìn)程的加快，城市主地資源的缺乏極大的限制了城市的發(fā)展。土地資源的缺乏，促使在城市建設(shè)過程中注重地上空間和地下空間的綜合利用，上述成功的案例都采取了把地上的商業(yè)、商住設(shè)施、商務(wù)與地下的交通、市政、商業(yè)、停車等有機(jī)結(jié)合起來，尤其將地下空間作為商業(yè)中心的新布局，更有利于減少地面人流量，緩解地面交通擁堵，減少天氣影響因素等。

結(jié) 語

從傳統(tǒng)功能看，車站是為旅客出行提供乘降和短暫停留休息的服務(wù)場所，但從國內(nèi)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)看，帶有候車室的大中型車站已經(jīng)很少見了，一批帶有商業(yè)中心和服務(wù)中心的多功能、信息化、現(xiàn)代化新型車站的投入使用， 在為旅客提供便利、安全、衛(wèi)生、人性化旅行服務(wù)的同時(shí)，也逐步融入當(dāng)?shù)氐膮^(qū)域文化中，成為城市的獨(dú)特風(fēng)景畫和經(jīng)濟(jì)圈。

目前， 我國鐵路已進(jìn)入大規(guī)模現(xiàn)代化建設(shè)時(shí)期，借鑒成功做法， 同步搞好我國高速鐵路站的商業(yè)開發(fā)與綜合利用，對(duì)樹立中國鐵路新形象、提高經(jīng)濟(jì)效益、百姓安居樂業(yè)具有重要的意義，同時(shí)必須從中國國情和鐵路實(shí)際出發(fā)，把握機(jī)遇，著眼未來，統(tǒng)籌規(guī)劃，全面推進(jìn)。

文章來源：城市怎么辦