房地產(chǎn)的下半場

今年8月9日，全球領(lǐng)先的環(huán)境、社會(huì)與企業(yè)管治（ESG）評級及研究公司Sustainalytics發(fā)布了最新評級報(bào)告。在全球不同行業(yè)13241家參評公司中，融創(chuàng)引起了我們的注意。

當(dāng)時(shí)的消息是，融創(chuàng)所獲評分由22.3分提升至16.2分，總排名中位列前12%，在全球255家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中位列前8，在境內(nèi)70家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中位列首位。

ESG投資是近幾年來流行的一種投資理念，房地產(chǎn)領(lǐng)域的關(guān)注度也越來越高，克而瑞一組數(shù)據(jù)顯示，2020年近9成百強(qiáng)上市房企披露ESG報(bào)告，并認(rèn)為這一指標(biāo)將成為投資機(jī)構(gòu)長期決策過程中的重要參考。

通俗來講，就是如果把上市公司看做是一個(gè)學(xué)生，成績優(yōu)異（財(cái)務(wù)業(yè)績）的同時(shí)，還要符合“五講四美三熱愛”的標(biāo)準(zhǔn)，才能選這個(gè)公司作為“三好學(xué)生”（加入投資組合）。這是一個(gè)完整的概念，有一方面拖后腿，可能都不行。

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，近年來行業(yè)整體規(guī)模增速放緩、政策監(jiān)管持續(xù)、融資環(huán)境不斷收緊，房企從高速增長轉(zhuǎn)向持續(xù)穩(wěn)健經(jīng)營。房地產(chǎn)已迎來了下半場。

上半場關(guān)注業(yè)績、規(guī)模和奔跑速度，這就夠了，但下半場不一樣，這也是ESG越來越流行的根源，行業(yè)需要長期價(jià)值。

業(yè)績增長與財(cái)務(wù)基本面

恰好，筆者注意到，8月30日，融創(chuàng)公布了2021年中期業(yè)績，業(yè)績報(bào)告中也能找到融創(chuàng)對ESG方面的表述，現(xiàn)在，我們順藤摸瓜，談一談融創(chuàng)為什么能？

企業(yè)經(jīng)營的本質(zhì)是追求經(jīng)濟(jì)效益。無論是對房企還是投資機(jī)構(gòu)來說，企業(yè)的土儲(chǔ)規(guī)模、盈利能力、業(yè)績增速等都是決定房企經(jīng)營效益和財(cái)務(wù)回報(bào)的核心。

先來看銷售數(shù)據(jù)，2021年上半年，融創(chuàng)銷售額達(dá)到3208億元，增長率64%，總銷售額也穩(wěn)居行業(yè)前四。大家都知道現(xiàn)在房地產(chǎn)市場是怎樣的環(huán)境，面對的巨大變化，融創(chuàng)依然保持著戰(zhàn)略定力和增長驅(qū)動(dòng)力，實(shí)屬不易。從2018年至2020年，融創(chuàng)年度銷售額分別為4608億元、5562億元、5753億元，3年復(fù)合增長率12%。

高銷售帶動(dòng)下，營收情況應(yīng)該也不會(huì)差。先來看數(shù)據(jù)：營業(yè)收入958.2億元，同比增長23.9%；毛利199.8億元，同比上升12.5%，歸母凈利潤119.9億元，同比上升9.4%；核心凈利潤131.5億元。

再從安全的角度看財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，截至6月30日，融創(chuàng)總資產(chǎn)1.2萬億元，較去年底提升9%，一年內(nèi)到期有息債務(wù)總額910億元，短債占總有息負(fù)債比重下降至30%行業(yè)低位，非受限現(xiàn)金達(dá)到1011億元，較去年底增長2.4%。

土儲(chǔ)方面，2021年上半年，融創(chuàng)獲取權(quán)益土儲(chǔ)貨值2135億元，權(quán)益拿地銷售比37.9%。若把時(shí)間拉長至一年（2020年7月至2021年6月），公司權(quán)益拿地銷售比僅為28.5%。截至2021年6月30日，融創(chuàng)持有的權(quán)益土儲(chǔ)貨值超過2萬億元，足以支持長遠(yuǎn)的穩(wěn)健發(fā)展。

可能，縱向來看，上半年業(yè)績與融創(chuàng)業(yè)績的高光時(shí)刻比還有差距，但把融創(chuàng)的成績放在房地產(chǎn)市場來看，前幾名不成問題。首創(chuàng)證券認(rèn)為，房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)都在下降，中長期來看，行業(yè)生態(tài)將有利于龍頭房企實(shí)現(xiàn)業(yè)績的穩(wěn)步增長。

對于企業(yè)而言，ESG表現(xiàn)相對優(yōu)異的企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力更強(qiáng)，有利于長期穩(wěn)健的發(fā)展。在持續(xù)創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)價(jià)值的同時(shí)，也能夠帶來社會(huì)效益、生態(tài)效益的共贏。

企業(yè)業(yè)績穩(wěn)步增長了，咱們才能接著講下面的故事。

武漢融創(chuàng)公園大觀

持續(xù)創(chuàng)造價(jià)值

融創(chuàng)中國執(zhí)行董事兼行政總裁汪孟德說過這樣一句話：

積極融入國家戰(zhàn)略、堅(jiān)決響應(yīng)政策導(dǎo)向、從容擁抱行業(yè)變化，進(jìn)一步堅(jiān)定‘更安全、更從容、更長期、更有價(jià)值’的均衡高質(zhì)量發(fā)展的戰(zhàn)略方向，持續(xù)為員工、客戶、股東、社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值。

這八十余字里，概括的內(nèi)涵實(shí)在太多太多了。

歸根結(jié)底，房地產(chǎn)企業(yè)過去享受了城鎮(zhèn)化發(fā)展紅利和金融紅利，企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展最后都離不開反哺社會(huì)，而企業(yè)的社會(huì)效益最終都將反作用于其自身的長期可持續(xù)發(fā)展。

以融創(chuàng)為代表的品牌房企深知這一點(diǎn)，維持業(yè)績穩(wěn)增長的同時(shí)，致力于成為更有價(jià)值的企業(yè)，持續(xù)創(chuàng)造社會(huì)價(jià)值。

比如，綠色建筑的實(shí)踐中，融創(chuàng)從產(chǎn)業(yè)鏈最前端開始，優(yōu)先采購綠色建材，19個(gè)產(chǎn)品大類在甲醛釋放量、放射性核素限量、重金屬含量、TVOC釋放率、氯乙烯單體等維度全部滿足環(huán)保要求；進(jìn)入研發(fā)、設(shè)計(jì)、施工環(huán)節(jié)，全集團(tuán)累計(jì)200余開工項(xiàng)目應(yīng)用裝配式設(shè)計(jì)及施工，12個(gè)項(xiàng)目約160萬平米面積獲得三星綠色建筑、WELL金級、LEED金級認(rèn)證，40余個(gè)項(xiàng)目獲得二星綠色建筑認(rèn)證。

交付后的運(yùn)營，也是綠色環(huán)保實(shí)踐的重要一環(huán)。在為業(yè)主、租戶及游客提供良好體驗(yàn)的同時(shí)，融創(chuàng)把節(jié)能降耗的理念落實(shí)，通過智能化管理平臺(tái)、廢棄物管理、商戶綠色約定等舉措，不斷提升能源使用效率，也讓環(huán)保理念深入人心。

再比如，積極實(shí)踐公益，輸出社會(huì)價(jià)值。統(tǒng)計(jì)顯示，秉承“美好生活、社會(huì)公民”的理念，融創(chuàng)在教育、鄉(xiāng)村振興、救災(zāi)、古建保護(hù)等領(lǐng)域已累計(jì)捐贈(zèng)超過27億元。

當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展高度重視與環(huán)境保護(hù)協(xié)同共進(jìn)，在此背景之下，房企踐行社會(huì)責(zé)任義不容辭，推進(jìn)健康可持續(xù)發(fā)展是大勢所趨。

重慶中益鄉(xiāng)初心學(xué)院

下半場靠什么拼？

在行業(yè)發(fā)展的下一階段，企業(yè)之間的競爭，將定格在高品質(zhì)的產(chǎn)品角逐，產(chǎn)品力將成為企業(yè)發(fā)展更為核心的競爭能力。

7月，住建部表態(tài)，將推廣北京“限房價(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)”的做法，行業(yè)終將進(jìn)入拼“品質(zhì)”時(shí)代，這背后，就是產(chǎn)品力。

孫宏斌曾對產(chǎn)品力有自己的理解，他說：“房企產(chǎn)品做得好不好有兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，一是有多少開發(fā)商住，我們小區(qū)就有很多，許多同行現(xiàn)在買房子第一選擇便是融創(chuàng)；二是有多少人來學(xué)習(xí)你，我們每個(gè)城市都有很多人來學(xué)習(xí)，有些項(xiàng)目接待了上千家。”

產(chǎn)品力一直是融創(chuàng)核心競爭力之一，2019年融創(chuàng)獲得克而瑞“中國房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品力TOP1”、2020年獲得億翰“房企超級產(chǎn)品力TOP1”之后，在2021年上半年再獲中指院“房地產(chǎn)產(chǎn)品力優(yōu)秀企業(yè)TOP1”。

杭州萬融城實(shí)景圖

強(qiáng)化產(chǎn)品力建設(shè)成為更多房企適應(yīng)市場、防范風(fēng)險(xiǎn)的重要著力點(diǎn)。

主流客群年輕化和科技快速進(jìn)步的大趨勢下，融創(chuàng)提出I AM I產(chǎn)品年輕化創(chuàng)新不斷落地，城市、社區(qū)、家庭、生活四大維度升級主流產(chǎn)品，與此同時(shí)，融創(chuàng)對高端客群消費(fèi)趨勢展開研究并升級產(chǎn)品功能，也進(jìn)一步鞏固其高端市場優(yōu)勢。

以上，全部指向均衡高質(zhì)量發(fā)展。

基于此，融創(chuàng)進(jìn)一步堅(jiān)定戰(zhàn)略目標(biāo)，提出“四更”經(jīng)營準(zhǔn)則：更安全、更從容、更長期、更有價(jià)值。

“四更”準(zhǔn)則也作為融創(chuàng)團(tuán)隊(duì)基本做事原則，是以利潤為核心，以客戶滿意度為核心，以安全穩(wěn)健為核心，提升綜合競爭力，持續(xù)為員工、客戶、股東及社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值。

下半場拼什么？怎么拼？這也是全行業(yè)共同面對的命題。

文章來源：秦朔朋友圈