2017年，首個獨立操盤運營的大型城市綜合體——杭州遠洋樂堤港開業。以此為界，遠洋商業的“獨立”之路至今已經走過4個年頭。
只不過，無論是 “借船出海”，還是自主嘗試“造船出海”，遠洋商業始終籠罩在太古的光環之下。
然而，最近遠洋商業的動作和表現，似乎讓我們看到商業地產的又一匹“黑馬”出現了。
今年以來，遠洋集團和遠洋資本聯手運作，獲得紅星地產的控制權，大大擴充了遠洋商業的項目儲備，還將紅星地產的商管團隊一并收入囊中。
日前，遠洋集團發布了2021年上半年財報。
財報顯示，遠洋已投入營運的商業項目可租賃面積約271.9萬平方米，較2020年末增加57.3萬平方米，實現全口徑租金收入22.2億元，同比提升20%。其中，成都遠洋太古里銷售額為41億元，同比上漲65%；杭州遠洋樂堤港銷售額為5.2億元，同比上漲73%。
在建的持有物業總建筑面積約170萬平方米，包括35萬㎡北京遠洋樂堤港、45萬㎡武漢遠洋里、11萬㎡武漢遠洋長江樽、59萬㎡北京頤堤港二期等。
當中，除了北京頤堤港二期繼續和太古地產合作外，北京遠洋樂堤港、武漢遠洋里均完全由遠洋商業獨立開發、運營。這說明，遠洋商業開始著重提升綜合體開發、運營能力。
而不久前，遠洋集團旗下物管平臺遠洋服務宣布搭建商業資管團隊和成立商業資管平臺，全面承接遠洋地產持有的商場、寫字樓的管理運營業務，并發力輕資產外拓，輸出商業運營服務。
如此看來，遠洋集團在商業地產領域有了清晰的戰略部署。
目前，國內商業地產進入全面競爭的時代，新一輪效率提升賽道已打開。遠洋商業此番操作成效幾何，仍有待時間驗證。
遠洋入主紅星地產，
擴充商業土儲
成立于2007年的遠洋商業，其實商業地產之路早在1997年就已開啟，位于北京長安街的遠洋大廈便是見證，陸續打造了北京遠洋國際中心、北京遠洋•光華國際等商辦項目。
其首個大型商業綜合體項目，是2012年9月開業的北京頤堤港，這是與太古地產合作的首個項目，而后再續“前緣”共同打造了 “網紅”項目成都遠洋太古里，以及今年剛聯合拿下的北京頤堤港二期項目。
借力太古，遠洋開始了獨立開發運營大型綜合體項目以及購物中心的探索。2017年，遠洋商業首個自主運營的綜合體項目杭州遠洋樂堤港開業，陸續打造“未來系”社區商業系列——遠洋未來廣場、未來匯。
根據遠洋集團2021年中期財報顯示，補充遠洋商業在營、在建的綜合體以及未來系的項目、規模等內容。
遠洋集團今年的一筆收購將為商業板塊接下來的發展打開新局面。
遠洋集團和遠洋資本聯手運作，通過天津遠璞，先在今年3月份以10.3億元買下紅星企發18％的股權，7月又宣布繼續注資40億元購買股權。至此，遠洋集團和遠洋資本所持股權合計增至70%，獲得紅星地產的控制權，并將紅星地產的商管團隊一并收入囊中。
在車建興打造的商業閉環里，紅星企發負責的是商業地產及住宅項目開發、運作及銷售。待項目落成后，家居商場交給紅星美凱龍運營，愛琴海購物公園和商業街則交給愛琴海商管運營。
遠洋方面表示，在獲取股權之后，遠洋成立了一個新運營管理平臺，并將其整體納入遠洋內部管理體系。截至2021年6月30日，該平臺總土地儲備約1,700萬平米，區域分布均衡，其中“南移西拓”區域占比近70%。下半年可售資源約為330億元，華東、華中、華西區域占比80%。
遠洋集團將以優質的土儲資源為基礎，發揮自身品牌優勢，并通過精細化管理，全面提升該平臺項目的運營效率和產品品質，推進項目高效運轉。
接下來，遠洋商業將會陸續參與到紅星綜合體項目的開發、運營工作。
遠洋入主紅星地產的一個月時間里，上海、長沙、南昌、贛州、太原、柳州、烏魯木齊、西寧、濟南商河等多個紅星的純住宅、綜合體項目進行了品牌煥新。它們的項目官方公眾號，有的變更為“遠洋”頭像，有的變更為“遠洋紅星”名稱。
在這些煥新的項目里，有7個地方的項目涉及到愛琴海購物公園、商業街的開發，分別為柳州的紅星·新天地、紅星·天悅；贛州紅星·中央廣場；太原的遠洋紅星太原天悅、遠洋紅星太原天鉑；西寧紅星天闕；南昌遠洋紅星九灣天鉑；濟南商河紅星天鉑；長沙遠洋紅星天鉑。
目前這些項目大多處于規劃建設中，可以預計，遠洋的商業項目將進入密集招商和運營階段，這對于遠洋商業來講是不小的挑戰。
遠洋商業能否獨自造一個“太古里”？
遠洋商業自起步以來，在綜合體開發上的發展歷程大致可以分為3個階段：
“借船出海”：與太古地產合作，打造了遠洋北京頤堤港、成都遠洋太古里；
“開船出海”：結合外部團隊經驗，打造了杭州遠洋樂堤港并獨立運營；
“造船出海”：計劃自主開發、運營北京遠洋樂堤港、武漢遠洋里。
在和太古地產聯合打造兩個項目后，基本奠定了遠洋商業在綜合體開發上的模式：選擇一二線核心城市的最核心商圈，以當地文化背景和歷史底蘊為依托，將歷史文化與現代商業相融合，并外化成為藝術潮流型、街區型mall兩種購物中心類型。
遠洋北京頤堤港、杭州遠洋樂堤港，以及尚未開業的北京遠洋樂堤港，這三個項目，擁有相似之處。
定位上，三者均提倡提升生活品質，打造一個城市文化活力中心。
遠洋北京頤堤港購物中心定位中高端，引入較多快時尚及潮流高端品牌，如GAP、MUJI、SWAROVSKI、PANDORA、Theory，并輔以高端精品超市——北京華聯精品超市BHG，CGV星星國際影城，以及莆田“米其林一星餐廳” 華北首家專營店等各式各樣的餐飲。
此外，這里還聚集了BOBBI BROWN獨立精品店、網羅27國家居設計師的線上網紅“造作”的全球首家實體店、特斯拉體驗店、野獸派全系列旗艦店、戴森旗艦店等著重提升家庭生活品質的品牌門店。因此，遠洋北京頤堤港也被譽為最“親子”的五星購物中心。
杭州遠洋樂堤港以時尚、藝術、樂活為三大主題，強調杭州運河文化，將購物中心與當地文化相契合，其中，1000平方米的創意碗形LED巨屏設計——“杭州碗”，成為展現杭州城市活力的標志性建筑之一。在品牌引入上，以時尚潮流品牌為主，包括周大福、六福珠寶、Dyson、ACC超級飾、ZARA HOME、優衣庫等。
杭州遠洋樂堤港
尚未開業的北京遠洋樂堤港，定位的關鍵詞是“時尚、意趣、樂活”，強調融合國際視野與本地文化。
區位選擇上，三者均位于新興的商務區，強調帶動區域商圈的發展，同時鄰近地鐵線路。
遠洋北京頤堤港于2012年9月20日開業，位于朝陽區望京商圈酒仙橋地段，周邊云集高端住宅區、國際學校和頂尖跨國企業，距三里屯太古里只需10分鐘車程，鄰近北京798文化藝術區，以及地鐵14號線將臺站。
杭州遠洋樂堤港于2017年9月開業，位于運河路商圈，包括15萬平方米的藝術購物中心、特色體驗區和國際YEAH街區，地處京杭大運河畔，與地鐵3號線上塘路站形成無縫連接。
北京遠洋樂堤港，位于城市副中心運河商務區，京杭大運河畔，與杭州項目形成“南北呼應”；
2020年12月18日，太古地產還宣布將與遠洋集團第三次牽手，投資230億元共同擴建北京頤堤港二期項目。
據悉，擴建部分，將發展為以辦公樓主導的綜合發展項目，包括一座購物商場、多座辦公樓和一家酒店，預期不含停車場的總樓面面積約39.36萬平方米。
即將于2022年開業的武漢遠洋里，位于鐘家村商圈，地處武漢市的幾何圓心——漢陽的大歸元片區，定位為“多元生活城市走廊”，綜合體總體量達240萬平方米。以 17萬平方米半開放式商業街區為核心，涵蓋甲級寫字樓、奢華五星酒店、精品酒店、公寓、中高端住宅以及學校。
圖片來源/武漢遠洋里
其中，17萬平方米商業街區拆分成10萬平方米地上和7萬平方米地下，通過“地上地下、空間互補”的方式使項目具備更強的氣候及環境適應性。在空間設計上，做出了新的嘗試。
從這個項目上，可以看到成都遠洋太古里的影子。
2015年4月24日，成都遠洋太古里開幕。商業部分是一座總樓面面積約11.4萬平方米（123萬平方尺）的開放式、低密度街區式購物中心。
項目位于市中心“核心區中的核心區”，地處成都錦江區大慈寺路以南、紗帽街以東，毗鄰大慈寺，與春熙路步行街接壤，周邊匯集了仁恒置地廣場、伊勢丹百貨、伊藤洋華堂、太平洋百貨等地標商業，以及成都國際金融中心（IFS）、美國鐵獅門地產晶融匯、銀石廣場等物業，商業集群效應顯著。
*成都遠洋太古里，圖片來源/soltklcd.com
同時，項目與成都地鐵2號線及3號線交匯站（春熙路站）直接連通，區位優勢明顯。
在空間設計上，不同于傳統的室內購物中心，成都遠洋太古里保留了古老街巷與歷史建筑，再融入2-3層的獨棟建筑，川西風格的青瓦坡屋頂與格柵，搭配大面積落地玻璃幕墻，既傳統又現代，營造出一片開放自由的城市空間。
*成都遠洋太古里，圖片來源/soltklcd.com
成都遠洋太古里引入了大量首入品牌、設計師及潮流品牌，首入品牌包括Balmain、Dsquared2、Neil Barrett、Marni、Hollister，設計師品牌包括Alexander McQueen、Stella McCartney，潮流高端品牌包括BURBERRY、Cartier、Gucci、Hermès、Givenchy、Lancôme、Estée Lauder等。
可以看出，在與太古地產的合作之下，遠洋商業的購物中心分兩路進軍，在項目選址、定位、建筑設計、品牌招商等方面，都積累了一套可行的方案。
從“借船”到自己“造船”，遠洋商業的綜合體開發、運營能力正逐步成熟。不知如今手握眾多紅星的商業綜合體項目，遠洋商業能否憑一己之力再造一個“太古里”呢？
增加商管服務的遠洋服務，
面臨諸多挑戰
從和太古地產合作到獨立開發綜合體項目、打造獨立商業產品線，再到收購紅星地產擴規模，遠洋在商業領域的理想遠不至此。
6月14日，遠洋服務與遠洋集團訂立商業運營服務總協議，將為遠洋集團及其關聯公司的商寫物業（包括購物商場及寫字樓）提供商業運營服務；
在這之后的第二天，遠洋服務召開電話會，宣布搭建商業資管團隊及成立商業資管平臺，全面承接遠洋地產持有的商場、寫字樓的管理運營業務，并發力輕資產外拓輸出商業運營服務。
這兩個前后腳的動作，表明遠洋集團想要在商業產業鏈條獲得更深度的參與。
相較于住宅領域，商管服務具有較高的增值空間，高運營能力及品牌影響力帶來較高的盈利能力。寶龍商業、華潤萬象生活、星盛商管、中駿商管的先后上市，是國內商業地產行業分工不斷細化以及輕重分離更加徹底的趨勢表現。
目前，遠洋服務的物業管理類型分為住宅物業及非住宅物業。其中，從最新披露的財報來看，上半年住宅物業營收4.92億元，占比66%；非住宅物業營收占比34%，主要由商寫物業貢獻，此貢獻更多來自與遠洋集團簽約運營的22個商寫項目。
北京遠洋國際中心
可以看出，遠洋服務的非住宅物業管理以商寫物業為主，而且存在對母公司依賴性強、外拓能力尚未成熟等問題。
如今房地產行業遭到嚴厲調控，遠洋服務此時加入商管服務，搭建商業資管團隊和成立商業資管平臺，發力輕資產，是迎合大勢。但是商管需要品牌效應、成熟的管理能力，以及管理團隊，遠洋服務還需要一段時間的成長。
目前多數商管公司在管項目源自母公司或控股方，日后要向市場要增長，需要具備以下幾種能力：
招商能力和品牌資源是商管公司護城河，要求其在產業鏈上需具備一定的話語權。
中長期看，能夠從市場上獲得更多的第三方項目，是獲得市場認可的標準。
此外，打開外拓路徑后，管理標準化能力需同步跟上。成功運營一個項目不能說明公司在行業內具備競爭優勢，優秀商管公司具備穩定的管理能力，這是組織水平、團隊建設、管理效率的綜合體現。
收入端（單位物管費）：商管公司一般按所服務項目的租金收入、營業收入及/或營業利潤的百分比收取運營管理服務費，收入確定性較高。此部分服務不限于增量，還有龐大存量市場，通常是商管公司收入的主力貢獻者。
成本端（成本管控力）：商業運營服務市場為勞動密集型市場，涉及大量工人（例如保安員、清潔工及維修技工）。此外，能耗開支如電費、水費等亦有所增加。
利潤端：利潤率特別是來自獨立第三方項目的利潤率。
從某種程度上看，剛搭建商管平臺的遠洋服務，還有較長的一段路要走。更重要的是，輕資產賽道略顯擁擠，未來必然向著有強產業鏈控制力、成熟商業模式和市場號召力強的頭部品牌傾斜。
無論如何，置身行業新語境中，遠洋希望在商業地產“開發”和“管理”打造雙引擎，成為其增強市場競爭力的穩固壁壘。
文章來源：商業地產頭條
