產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來價值：組織創(chuàng)新資源，營造創(chuàng)新環(huán)境

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)長期是一個模糊的概念，狹義的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主要指的是以工業(yè)用地為主要載體的物業(yè)開發(fā)運營，即主要為工業(yè)地產(chǎn)。

廣義的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)則更為多樣，在類型包括文化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、體育產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、設(shè)計產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等多類概念，而在土地方面則匹配了超出傳統(tǒng)工業(yè)用地的B29（生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)用地）、B22（藝術(shù)傳媒用地）、A22（文化活動用地）等。總結(jié)來說廣義的“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”是以承載產(chǎn)業(yè)為目的進行物業(yè)開發(fā)，并提供與之匹配的產(chǎn)業(yè)運營服務(wù)，故廣義產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不僅為房地產(chǎn)業(yè)，更是復(fù)合了服務(wù)業(yè)的相關(guān)特征。

輕資產(chǎn)的“內(nèi)容”運營服務(wù) 與 重資產(chǎn)的“空間”開發(fā)建設(shè)，深度交融后，進而產(chǎn)生了獨特的“化學(xué)反應(yīng)”，構(gòu)建了在傳統(tǒng)地產(chǎn)“地段、地段、還是地段”之外的另一個稀缺因素“服務(wù)”，即在“造好房子”的基礎(chǔ)上進一步“用好房子，服務(wù)好房子內(nèi)的產(chǎn)業(yè)”，最終變現(xiàn)則是“運營服務(wù)”作用于重資產(chǎn)的“空間”的價值提升，進而獲取整體收益。

以上即為“廣義產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”的邏輯，筆者更愿意定義其為“產(chǎn)城”，“產(chǎn)城”絕非傳統(tǒng)的“產(chǎn)業(yè)新城”或“產(chǎn)城融合”，借用成都《產(chǎn)城》期刊的英文名“Industry&City”，即“產(chǎn)業(yè)與城市”。通過運營服務(wù)，圍繞“內(nèi)容”與“空間”做匹配、整合、服務(wù)，激發(fā)內(nèi)容潛力，創(chuàng)造增量價值。

從宏觀國際競爭局勢來看，“廣義產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”未來直接的價值即為“組織創(chuàng)新資源，營造創(chuàng)新環(huán)境”。

信息時代到來，有效的組織創(chuàng)新資源至關(guān)重要

信息時代帶來產(chǎn)業(yè)發(fā)展邏輯的巨變，“新資源+新技術(shù)+人的創(chuàng)新能力” 成為產(chǎn)業(yè)競爭戰(zhàn)略的重點，在前沿科技發(fā)展之外，有效的組織創(chuàng)新資源是實現(xiàn)發(fā)展的重中之重，也是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的未來使命。

從人類產(chǎn)業(yè)發(fā)展時代來看，大致可以分為三個時期，即15世紀前的“農(nóng)業(yè)時代”、15-20世紀的“工業(yè)時代”、21世紀的“信息時代”。時代之間的區(qū)別核心是“關(guān)鍵生產(chǎn)資源+生產(chǎn)技術(shù)+所需要的人”之間的不同。

以農(nóng)業(yè)時代為例，農(nóng)業(yè)時代關(guān)鍵生產(chǎn)資源是“土地資源”，關(guān)鍵生產(chǎn)技術(shù)是“農(nóng)業(yè)技術(shù)”，所需要的是人的勞動力，在人的勞動力與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)技術(shù)水平有限的前提條件下，影響財富創(chuàng)造的核心是土地，故在農(nóng)業(yè)時代，人類的戰(zhàn)爭基本是圍繞著土地進行的。到了工業(yè)時代，要素則發(fā)生了巨大的變化，在工業(yè)時代關(guān)鍵生產(chǎn)資源是“以石油、煤炭為代表的化石能源”，而關(guān)鍵技術(shù)是“工業(yè)技術(shù) – 即機械/電機等相關(guān)工業(yè)技術(shù)”，所需要的是人的專業(yè)技能。故在工業(yè)時代，每個人都有了自己的專業(yè)如“工程師”、“醫(yī)生”等，影響財富創(chuàng)造的一方面是能源資源，另一方面是“技術(shù)升級創(chuàng)新”，前者是“美元-石油”體系的根本基礎(chǔ)，而后者則是提升財富創(chuàng)造的重要方向。

在“信息時代”，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)要素與邏輯又發(fā)生了根本變化，有效的組織創(chuàng)新資源成為這個時代的核心。從發(fā)展邏輯來看，計算機+互聯(lián)網(wǎng)的出現(xiàn)，實現(xiàn)了人類大規(guī)模的獲取信息、鏈接資源，可以通過計算來設(shè)計、模擬，預(yù)測發(fā)展結(jié)果。這使得除了少數(shù)的前沿科技以外，其他傳統(tǒng)的專業(yè)能力并非稀缺的，而稀缺的是將前端“生產(chǎn)資源”，在后端“洞察人的需求”進行橋接的“腦子足夠活”的創(chuàng)新人才，這樣的橋接將使得有限的資源可以滿足更多人的需求，進而創(chuàng)造更大價值。而在這個過程中，真正稀缺的是“新能源、大數(shù)據(jù)”+“前沿技術(shù)的突破”+“人的創(chuàng)新能力”，總結(jié)來看就是“有效的組織創(chuàng)新資源”。

資本一直是最聰明的，如何用有限的資源創(chuàng)造更大的財富價值（即有效的組織創(chuàng)新資源）才會獲得高估值。以1999年-2020年 - 20年全球市值最高10家企業(yè)的變化為例，1999年全球市值前10的企業(yè)主要為“專業(yè)技術(shù)型”企業(yè)，包括了通用、思科、諾基亞等，而20年后的2020年，全球市值前10的企業(yè)主要為清一色是“科技+互聯(lián)網(wǎng)”的復(fù)合型企業(yè)，如谷歌、蘋果、微軟等，這些企業(yè)在科技端實現(xiàn)的是“前沿技術(shù)發(fā)展”（包括人工智能、基因工程等方向進行技術(shù)突破），而在“互聯(lián)網(wǎng)”端則做的是“對需求的敏銳洞察、資源的快速鏈接”，而能做成的關(guān)鍵是“具備創(chuàng)新能力的人才”。

表：1999年-2020年 - 20年全球市值最高10家企業(yè)

從商業(yè)理論發(fā)展來看，2010年以來，所謂“商業(yè)戰(zhàn)略認知底層邏輯的改變，企業(yè)發(fā)展邊界被重新定義”，即從競爭邏輯轉(zhuǎn)向共生邏輯。企業(yè)不斷挖掘新需求、連接新資源，跨界融合，謀求全新發(fā)展空間，究其根本還是在于信息時代的財富創(chuàng)造要素巨變的結(jié)果，普通的專業(yè)并不重要，重要的是如何去“敏銳洞察需求與快速鏈接資源” – 即有效的組織創(chuàng)新資源。

根據(jù)歐美發(fā)展經(jīng)驗，科學(xué)的營造創(chuàng)新環(huán)境是產(chǎn)業(yè)升級的重要支撐

“營造創(chuàng)新環(huán)境”是歐美更先發(fā)國家給予中國產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要先行經(jīng)驗。以美國為例，通過打造“創(chuàng)新型城市”幫助美國走出了1980年大滯脹，實現(xiàn)了在經(jīng)濟、科技、城市建設(shè)等方面，在如今的21世紀實現(xiàn)全面領(lǐng)先。中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也亟需為中國打造自己的“創(chuàng)新城市”。

北卡三角城是美國創(chuàng)新城市營造的典范案例，與國內(nèi)城市強調(diào)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入完全不同，北卡三角城其核心理念是“以人為本，通過完善的配套設(shè)施建設(shè)，給科研與高科技產(chǎn)業(yè)人員提供舒適宜居的環(huán)境，吸引高素質(zhì)人才，進而推動科研的發(fā)展”。北卡三角城一方面完善配套設(shè)施，包括商業(yè)配套、教育配套、休閑配套、醫(yī)療配套、文化藝術(shù)配套等。以被休閑體育設(shè)施建設(shè)為例，在28.3平方公里的土地上，項目建設(shè)有4個壘球場、10個草地排球場、6股份沙灘排球場、4公里專用山地自行車運動跑道，以及17公里的慢跑步道，為居住的科研人員與產(chǎn)業(yè)工作人員提供了充足的周末休閑場地。

匠心設(shè)計與良好的城市服務(wù)，滿足科研人員基本的生活訴求和精神文化訴求，將自身打造成全美生態(tài)環(huán)境最好的州，為科研人員提供良好的科研環(huán)境。在項目建設(shè)、免稅政策爭取、產(chǎn)學(xué)研轉(zhuǎn)化嫁接等多個領(lǐng)域，北卡三角城都通過細致的服務(wù)解決了科研與產(chǎn)業(yè)人員的所面臨的發(fā)展難題。目前，北卡新城是全美博士人口密度最高的地區(qū)，已有264家企業(yè)，5萬多名科研從業(yè)人員，是美國研究機構(gòu)密度最高的地區(qū)。

我們從北卡三角城的案例中可以看到，北卡三角城的成功不是傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的規(guī)劃邏輯，而是以人為本，為科研人員與產(chǎn)業(yè)人員去營造一個宜居宜業(yè)的生態(tài)，進而留住高素質(zhì)人才，發(fā)展高端產(chǎn)業(yè)，這是對“人城境業(yè)”發(fā)展思路的完美詮釋。

中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也亟需為中國科技創(chuàng)新去構(gòu)建打造自己的“創(chuàng)新城市”，在城市宜居環(huán)境建設(shè)，產(chǎn)學(xué)研轉(zhuǎn)化導(dǎo)入，政策扶持的爭取，創(chuàng)新城市的綜合運營等多方面做全新的發(fā)展與建設(shè)。在這個方面，筆者看來做的最好的是如今的上海張江，很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)同行對于張江的認知仍停留在“產(chǎn)業(yè)投資”的概念，常常感慨于張江的金融環(huán)境與產(chǎn)業(yè)環(huán)境，張江的產(chǎn)業(yè)投資無法效仿。真正看張江 – 產(chǎn)業(yè)投資只是張江用來收割成果的方式，真正值得同行去學(xué)的是張江的城市綜合運營與產(chǎn)業(yè)服務(wù)，不是政府當年長期天量的產(chǎn)業(yè)補貼與投資形成的產(chǎn)業(yè)氛圍，現(xiàn)在的張江又有什么企業(yè)可以投資呢？

組織創(chuàng)新資源、營造創(chuàng)新環(huán)境是中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的歷史使命

綜上，信息時代的到來，產(chǎn)業(yè)競爭將分為兩個部分：科學(xué)技術(shù)發(fā)展+創(chuàng)新資源組織、創(chuàng)新環(huán)境營造。

通過創(chuàng)新資源組織（包括需求的敏銳洞察、資源的快速鏈接）和營造創(chuàng)新環(huán)境（建設(shè)中國的創(chuàng)新城區(qū)）是中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的歷史使命，而其重要程度完全不亞于科技創(chuàng)新，這產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)真正在風(fēng)口的關(guān)鍵原因。

在創(chuàng)新資源組織、創(chuàng)新環(huán)境營造訴求下，傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商必將進化為產(chǎn)城生態(tài)運營商，產(chǎn)城生態(tài)運營商角色將橫空出世。傳統(tǒng)片區(qū)開發(fā)中，政府方、產(chǎn)業(yè)企業(yè)、金融機構(gòu)組三方博弈模型，三方在收益分配與風(fēng)險承擔(dān)上進行博弈。在創(chuàng)新資源組織、創(chuàng)新環(huán)境營造引領(lǐng)的區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展新訴求下，第四方協(xié)調(diào)者價值逐步顯現(xiàn)，調(diào)和者角色重要性凸顯。

我們認為，產(chǎn)城生態(tài)運營商以片區(qū)發(fā)展的資源整合者角色入局，協(xié)調(diào)產(chǎn)業(yè)方、政府方、資本方之間關(guān)系，算一筆開發(fā)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)、資本的綜合賬，以城鎮(zhèn)化推進、區(qū)域資產(chǎn)價值提升的確定性為最終后盾，構(gòu)建區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展生態(tài)。

圖：三方博弈模型 圖：四方協(xié)調(diào)模型

文章來源：產(chǎn)城觀察網(wǎng)