? 范湖里特色商業街的主入口
2021年9月30日，位于范湖地鐵站內的「范湖里」正式開街。這是龍湖商業的首個輕資產特色商業街，也是武漢地鐵集團在地鐵沿線及車站內推出匠心城、匠心街、匠心匯等自營項目之后，與專業的商業地產企業的創新合作項目。
作為立足武漢、面向全國的B端自媒體，筆者對華中區域主要城市的地鐵商業街及地鐵上蓋項目較為熟悉，也在上海等城市看過更為出彩的地鐵商業項目。(同類型項目導覽：爭做「中部第一街」的長沙國金街，有何出彩和借鑒之處？)
那么，作為武漢地鐵商業的「新物種」，本次開業的范湖里又有哪些新看點？以下，筆者將從項目特點、地鐵物業、商圈互通這三大維度進行解析。
范湖里的邏輯和新意
客流大站 商業需求 合作雙贏
客流基礎和商業創新
作為武漢地鐵客流量較大的地鐵2號線、3號線雙線交匯的換乘大站，2012年啟用的范湖地鐵站素以「超長的換乘通道、超大的站內空間、超多的換乘人群」而在年輕的地鐵通勤一族中聲名遠揚。
? 武漢地鐵2號線、3號線的客流量和客流強度都排名靠前
? 范湖地鐵站超長的換乘通道
隨著范湖地鐵站周邊的住宅小區、城市公園、文化場館、辦公樓宇、高端酒店、商業配套等不斷完善，這處位于漢口地理中心的新興城市級商圈——「范湖商圈」正在快速崛起之中。
特別是與范湖地鐵站無縫連接的TOD項目「武漢江宸天街」的成功啟幕，為整個商圈帶來了全新的商業活力和更廣的商業輻射力。
? 夜色中的武漢江宸天街
武漢江宸天街自開業以來持續火爆的人氣，讓武漢地鐵集團看到了TOD項目與地鐵運營的雙向促進作用；而日日夜夜在地鐵站和商場之間奔流不息的年輕人，更讓武漢地鐵集團發現了新的商機——把地鐵站與商場之間的步行通道升級成站內特色商業街。
同時，為了與武漢江宸天街的整體風格和品牌招商保持一致，作為地鐵站地下通道業主方的武漢地鐵集團授權龍湖商業作為運營方，在歷經40天的改造周期后，打造出對于合作雙方而言都是創新經營模式的武漢地鐵商業新物種——「范湖里」。
? 范湖里是位于范湖地鐵站E出口和F出口之間的站內商業街
有所突破的地鐵商業
如果單就項目體量和硬件設施而言，范湖里與武漢地鐵集團的其他站內商業街相比似乎并沒有很大區別。
LAB君在范湖里從頭走到尾，耗時約5分鐘；其不到200米的一字動線通道、不足1000平方米的商業面積以及僅10多家入駐商戶讓項目顯得相當「MINI」；然而，仔細品味一番，卻不乏諸多用心之處。
迎合年輕人審美的主題空間，通過覆蓋主通道、F出口、G出口的醒目藍色主視覺，以及圍繞「范」為主題的SLOGAN，與地鐵站內灰白主視覺形成強烈反差；不僅突出范湖里的活力屬性，也構成了與武漢江宸天街紅、藍、橙三種主色調融為一體的視覺延伸。
? 范湖里內的藍色主視覺和SLOGAN
與武漢江宸天街更好地串聯，作為范湖地鐵站上蓋的TOD項目，武漢江宸天街擁有多個無縫對接地鐵站的通道，并貼心地以不同色彩的指示牌對應不同的地鐵線路。本次開街的范湖里，不僅帶來了串聯商場的新通道，更體現出TOD商業模式的集聚和輻射能力。
? 武漢江宸天街商場內對應地鐵2號線、3號線的不同指示牌
? 范湖里內的F出口直接連通武漢江宸天街
貼近年輕人需求的品牌招商，引入了虎頭局?渣打餅行、HEYBDS?喜布斯、Sevenbus、一點點、金童子、辣過界、老鄉雞、黃蜀朗雞公煲、米國煲仔飯、栗禾堂、絕味鴨脖、標頭串燒、TODAY、VIVO等10多家以輕食快餐為主并包含便利店的品牌組合，其目標客群就是以范湖站為目的地的年輕通勤一族。
? 「范湖里」的入駐品牌墻
? 入駐的部分品牌，注意每家店鋪門前的側招
? 并沒有同步開業的老鄉雞
本次創新合作的意義
從細節上看，范湖里和武漢地鐵集團以往的站內商業街相比，雖然在硬件設施方面變化不大，但在商業運營方面則體現出較大的進步：其主題化打造更具吸引力，與購物中心的連貫性更強，品牌招商相對也更出色。
從宏觀上看，作為龍湖商業首個輕資產特色商業街和少見的非武漢地鐵集團自主運營的地鐵商業，范湖里不僅進一步加強了武漢江宸天街的客流導入和輻射范圍，也為武漢地鐵集團的閑置資產賦予了新的商業價值。對于龍湖商業和武漢地鐵集團而言，這無疑是雙贏的局面。
? 范湖里的主入口
暨待突破的地鐵商業
曾經火爆 如今艱難 他山之石
疫情前的快速發展
在2017年至2019年期間，基于武漢地鐵建設的爆發式增長，武漢地鐵集團運用「地鐵+物業」的發展戰略，對站點、車場和周邊區域(含地下空間)進行綜合開發，以軌道交通為軸線，以地鐵站點為依托，打造出極具特色的地鐵商業。
截止2019年底，武漢地鐵集團已開出近20處覆蓋武漢三鎮的地鐵商業項目，涵蓋大型上蓋項目「匠心城」、地鐵上蓋商業街「匠心街」以及地下站內商業「匠心匯」三條產品線，一時間風頭正勁。
? 2018年開業的匠心匯?徐東大街是國內首個「時光主題」地下商業街
同時，初嘗商業地產開發甜頭的武漢地鐵集團進一步擴張，在全市范圍內圍繞新老軌道交通線路在建和規劃有數十個新的自持地鐵物業，計劃打造包括商業、辦公及高端酒店等多元業態組合的龐大項目集群。
? 武漢地鐵集團持有的部分商業項目信息(僅供參考)
? 武漢地鐵集團持有的部分商業項目分布(僅供參考)
現階段的艱難困境
然而，2020年初的疫情對武漢地鐵商業的發展帶來了劇烈沖擊，以至于從2020年至今，武漢地鐵集團沒有任何一處新的「匠心」系產品問世。
地鐵物業的入駐品牌多以抗風險能力較差的中小商戶為主，在疫情之后的一段較長時期內，由于呈斷崖式下降的武漢地鐵客流趨勢，使得先前火爆的地鐵物業出現大面積退鋪；除少數明星項目外，大部分在營項目陷入驟冷，而更多的新項目則無法按期開業。
? 去年疫情之后的匠心匯?取水樓
? 早已完工卻一直處于招商狀態的匠心匯?田田廣場
新時期如何涅槃重生？
在后疫情時代，武漢很多與地鐵站無縫對接的商場憑借專業的運營能力及強大的品牌資源，不僅迅速走出了經營低谷，其持續推動的品牌更新和改造提升更形成了新的人氣氛圍，武漢的零售商業市場展現出令人驚訝的復蘇能力和強大的消費潛力。
于是，在武漢的很多新老商圈，陷入冷清或者無法開業的地鐵商業與人氣高漲的購物中心、商業街形成了鮮明的反差。
? 位于地鐵6號線武勝路站的匠心匯?武勝路已多年未能開業
? 與武勝路站無縫對接的凱德廣場?武勝打造的美食街區和引入的人氣品牌
作為應對，武漢地鐵集團改變了先前的產品定位和經營思路，先后推出了「梨園?漫Oprea商業街、大智薈、中南薈、玉帶茗都」等多個硬件設施出色的自營商業項目；但相對而言，新項目所引入的品牌檔次依舊有待提升。
? 位于地鐵8號線梨園站的梨園?漫Oprea商業街
范湖里作為武漢地鐵集團與專業的商業地產開發運營商的創新合作項目，已然表現出更強的運營能力和更出色的商業活力。
或許雙方的本次合作，可以作為一個藍本進行參考和推廣，從而盤活眾多閑置的地鐵物業，也能為正在規劃建設中的多個重點項目提供更成熟的商業模式和更廣闊的發展空間。
? 武漢遠洋里CITYLANE的B1層是鐘家村地鐵站至歸元寺的「最短步行路線」
? 杭州萬象城連接杭州地鐵4號線江錦路站的地下通道
武漢商圈的互聯互通
各自為戰 順應時代 已在改變
制約商圈發展的突出問題
范湖里所在的范湖商圈，目前聚集了華發中城商都、武漢市菱角湖萬達廣場、泛海城市廣場、武漢江宸天街等多個大體量的商場；加上后襄湖公園、武漢博物館以及在建中的高端酒店項目和調研選址中的武漢市圖書館新館等，整個商圈的能級還在持續提升。
? 已于本月進入試營業階段的華發中城商都
然而，以上商場中僅有武漢江宸天街與地鐵站直接連通，其他項目都需要出站步行抵達；同時，商圈內各大商場之間的互聯互通也較差，大家似乎都習慣于「各自為戰」，而并沒有積極地「組團發展」。
范湖商圈不是個例，在武廣商圈、楚河漢街商圈、光谷廣場商圈等多個城市級商圈，都存在地鐵站接駁不足或者互通性較差的問題。相較于上海、杭州等城市更加完善成熟的規劃設計和商業理念，武漢的商業發展既需要打破傳統思維，更需要順應時代變革。
? 超脫傳統地鐵商業范疇的上海興業太古匯地鐵廊
? 北京SKP連接大望路地鐵站的地下通道
? 杭州錢江新城內串聯各大商業體的空中連廊
具有引領性的龍頭商圈
令人欣慰的是，在被譽為「華中第一商圈」的武廣商圈，已在積極做出表率。
K11集團投資改造的利濟北路地下通道已于去年底投入使用；而由政府投資建成的跨越解放大道的「同濟健康天橋」，不僅以抗疫主題表達了武漢人民對援鄂醫療隊的感謝，更進一步改善了解放大道南北的互通性。
? 利濟北路地下通道改善了武漢K11和商圈核心區的互通性
? 已經投入使用的同濟健康天橋
武商集團已全面升級了連通地鐵2號線中山公園站A出入口的地下通道，而已打通的連接武商MALL | 國廣、武漢恒隆廣場、輕軌1號線利濟北路站的「武商人行天橋」也即將改造完工。
? 改造完成的連通武商MALL的地下通道
? 武商人行天橋改造效果圖
恒隆地產投資建設的連通武漢恒隆廣場B2層、武商MALL B1層商業區(預留)、漢商武展購物中心B1層商業區、武展下沉廣場(預留)、中山公園地鐵站A出入口的「武漢恒隆廣場地下西通道工程」一期項目也即將開工。
? 武漢恒隆廣場地下西通道工程效果圖
武漢在建設國際消費中心城市的崛起之路上，打造世界一流的國際化商圈勢在必行，這需要各級政府的支持和引導，更需要各大商業體之間緊密互聯、組團發展，既相互競爭、也相互合作。
如此，才能體現武漢商業的包容精神；
如此，才能引領武漢商業的健康發展；
如此，才能展現城市商業的無窮魅力。
文章來源：新商業LAB
