產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)巨變

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)以華夏幸福為代表的運(yùn)營商，再如何鼓吹異地復(fù)制的商業(yè)模式，都無法免俗的需要地方政府在工業(yè)用地的基礎(chǔ)上“打包”住宅用地，來配平重資產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)金流。

在今年上半年，房企融資“三道紅線”、房貸管理“兩道紅線”的沖擊下，不僅僅導(dǎo)致了諸多房企暴雷，這批產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商也慘遭牽連，核心還是因?yàn)檫@類企業(yè)的本質(zhì)還是一家房地產(chǎn)企業(yè)。

2021年起，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)再無捆綁“房地產(chǎn)”這條捷徑可走。

那純做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營商就能突出重圍？并不見得。

以房地產(chǎn)思維，做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)載體高周轉(zhuǎn)模式的運(yùn)營商也在今年開始碰壁。

上海和北京分別在2016年和2018年便已經(jīng)明確規(guī)定了產(chǎn)業(yè)園區(qū)不得整體或分割銷售產(chǎn)業(yè)用房及其各項(xiàng)配套服務(wù)用房，宗地上的物業(yè)應(yīng)整體持有。近年來，退居新一線、二線等城市的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商也在今年遭到?jīng)_擊，據(jù)了解包括成都、合肥、鄭州、長(zhǎng)沙、西安等已經(jīng)向京滬看齊，將此項(xiàng)規(guī)定列入工業(yè)用地出讓規(guī)定中。除此之外，畝均稅收等規(guī)定更是明確列入拿地規(guī)定之中，重資產(chǎn)難以為繼，全自持、重運(yùn)營的時(shí)代已經(jīng)不遠(yuǎn)了。

如今，可整體或是分割銷售的城市仍然存在，房地產(chǎn)思維下，做高周轉(zhuǎn)重資產(chǎn)模式的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商一息尚存，但已步入暮年。

今年4月的國發(fā)〔2021〕5號(hào)文、8月銀保監(jiān)發(fā)〔2021〕15號(hào)，直接將城投公司推上市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型的道路，安生日子一去不復(fù)返。

不僅僅是地方政府對(duì)于城投公司的支持邏輯從過去的直接信用背書變?yōu)榱巳缃竦拈g接信用支持，更是地方政府對(duì)于城投公司的核心訴求發(fā)生了轉(zhuǎn)變。

在“十四五”產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展階段，地方政府的“政績(jī)指標(biāo)”從過去一刀切的GDP，轉(zhuǎn)變?nèi)缃窀?xì)致的要求，如特定產(chǎn)業(yè)的突破、科技創(chuàng)新等。城投公司作為政績(jī)工具，轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行，方升研究認(rèn)為金控將是唯一出路，產(chǎn)業(yè)投資的成功與否將直接決定地方政績(jī)、決定城投生死。

城投革命，成則生，敗則死，已無其他選擇。

從各大工業(yè)用地、產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策到地方政府產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心訴求，不僅僅影響了如今產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商的發(fā)展邏輯，更是直接顛覆了過去所有的商業(yè)模式。

在與如今在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)先的幾家運(yùn)營商高層的交流中，提及最多的便是再無標(biāo)桿模式，不存在可復(fù)制的開發(fā)模式了。

如今的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)都將是一城一策、一園一策，僅存在地域性參考的可能，

未來只有標(biāo)桿項(xiàng)目，再無標(biāo)桿模式。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不破不立

就目前的趨勢(shì)而言，地方政府的核心邏輯都圍繞與產(chǎn)業(yè)發(fā)展。從二三線、新一線到一線，都將產(chǎn)業(yè)發(fā)展作為城市的第一選擇。

地方政府圍繞產(chǎn)業(yè)發(fā)展這個(gè)核心邏輯，訴求從數(shù)量到質(zhì)量的延伸，也就是二三線追產(chǎn)業(yè)；新一線、一線追科創(chuàng)，再到最后追求產(chǎn)業(yè)運(yùn)營推動(dòng)產(chǎn)業(yè)蝶變。

這也意味著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營商未來都繞不開產(chǎn)業(yè)發(fā)展這道天塹，要么憑此一步登天，要么黯然退場(chǎng)。

如今重資產(chǎn)拓展的尷尬處境，使得產(chǎn)業(yè)運(yùn)營盤活原有資產(chǎn)成為了一個(gè)更加求穩(wěn)的選擇。因重資產(chǎn)頹勢(shì)而再次興起的輕資產(chǎn)模式也離不開產(chǎn)業(yè)運(yùn)營這一關(guān)鍵能力。未來原本在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商內(nèi)部不受關(guān)注的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營，卻將是未來企業(yè)比拼的關(guān)鍵。

而在政府層面，關(guān)注產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大前提下，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營便是地方政府選擇產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商的標(biāo)準(zhǔn)，城投公司亦是如此。所有的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商和城投公司都將在發(fā)展產(chǎn)業(yè)的舞臺(tái)上“公平對(duì)決”，誰能走通產(chǎn)業(yè)運(yùn)營這條路，誰就能占據(jù)更多市場(chǎng)。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)大浪淘沙，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營才是真金。

如今產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)，產(chǎn)業(yè)投資領(lǐng)域最被推崇備至的便是張江投行。既能夠成為一種盈利模式，更能夠通過產(chǎn)業(yè)投資的方式與園區(qū)內(nèi)的企業(yè)形成深層次的共生共贏的形式，推動(dòng)園區(qū)形成一個(gè)粘性更強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

當(dāng)時(shí)的張江也是在工業(yè)用地不足的情況下“被迫”轉(zhuǎn)型，而如今無論是說行業(yè)拓展態(tài)勢(shì)的收縮還是地方政府對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商產(chǎn)業(yè)投資能力的要求，將過去可做可不做的產(chǎn)業(yè)投資成為了一個(gè)必備能力。

對(duì)于地方城投而言，張江這個(gè)依靠產(chǎn)業(yè)投資走穩(wěn)市場(chǎng)化發(fā)展的模板，借鑒意義不言而喻。

特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)和喊了十年的專精特新一下子成了各地政府口中的高頻詞匯。

也就是在今年上海推出40個(gè)特色園區(qū)、四川將在2023年底打造100個(gè)特色園區(qū)、北京特色園區(qū)支撐政策出臺(tái)……地方政府在追求產(chǎn)業(yè)端的基礎(chǔ)上，希望通過特色化、主體化發(fā)展，在區(qū)域內(nèi)形成特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)，集聚特色產(chǎn)業(yè)。

但特色園區(qū)的發(fā)展邏輯與過去“拾進(jìn)籃子里就是菜”的招商邏輯大相徑庭，不僅僅是提供一個(gè)園區(qū)載體，更需要圍繞一個(gè)特色產(chǎn)業(yè)鏈，提供專業(yè)的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營、產(chǎn)業(yè)投資等一系列服務(wù)，打造一個(gè)特色產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

從房地產(chǎn)政策到工業(yè)用地自持趨勢(shì)，直接關(guān)上了原本的高周轉(zhuǎn)邏輯，商業(yè)閉環(huán)少了最關(guān)鍵的退出通道。

公募REITs的推出，為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)提供了一個(gè)新的退出通道，但模式閉環(huán)邏輯發(fā)生了根本性的改變。過去的發(fā)展規(guī)模、效率決定收益，而如今的公募REITs的退出方式，使得園區(qū)發(fā)展的“質(zhì)量”成為關(guān)鍵，這也是產(chǎn)業(yè)運(yùn)營決定生死的原因之一。

公募REITs將推動(dòng)粗放式的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，回歸發(fā)展產(chǎn)業(yè)的園區(qū)本質(zhì)。