中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)八大政策

2021年區(qū)域政策、土地政策、園區(qū)政策都發(fā)生了值得關(guān)注的變化。從都市圈的相繼獲批，到各地的標(biāo)準(zhǔn)地改革，再到特色園區(qū)的興起，這些都為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)諸多變數(shù)。為此，億翰整理出2021年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)十大政策。

1、都市圈發(fā)展按下“加速鍵”

都市圈正在成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的助推器。2021年11月29日，四川省政府正式印發(fā)《成都都市圈發(fā)展規(guī)劃》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)劃》），這是繼南京都市圈、福州都市圈以后，國(guó)家層面批復(fù)的第三個(gè)都市圈規(guī)劃。2021年以來(lái)，南京、福州、成都三大都市圈發(fā)展規(guī)劃相繼獲批，都市圈建設(shè)按下“快進(jìn)鍵”。

大城市是未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要的驅(qū)動(dòng)力，以大城市為中心的都市圈將促進(jìn)城市功能互補(bǔ)、產(chǎn)業(yè)錯(cuò)位布局，推動(dòng)公共服務(wù)共建共享和政策協(xié)同。

2、引導(dǎo)社會(huì)資本盤(pán)活國(guó)有存量資產(chǎn)，回收資金用于新基建

2021年2月26日發(fā)改委印發(fā)《引導(dǎo)社會(huì)資本參與盤(pán)活國(guó)有存量資產(chǎn)中央預(yù)算內(nèi)投資示范專(zhuān)項(xiàng)管理辦法》。其中提出，引導(dǎo)社會(huì)資本積極參與盤(pán)活國(guó)有存量資產(chǎn)，將回收資金用于新的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)，形成投資良性循環(huán)，為促進(jìn)國(guó)內(nèi)大循環(huán)發(fā)揮積極作用。管理辦法明確重點(diǎn)支持領(lǐng)域，包括盤(pán)活存量難度大、對(duì)形成投資良性循環(huán)示范性強(qiáng)的交通、市政、環(huán)保、水利、倉(cāng)儲(chǔ)物流等基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板行業(yè)，以及新型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。

3、內(nèi)容為王，主題型園區(qū)成為大趨勢(shì)

2021年作為“十四五”開(kāi)局之年，新一輪科技革命和產(chǎn)業(yè)變革正在深入發(fā)展，各地政府編制的“十四五發(fā)展規(guī)劃”紛紛對(duì)地方區(qū)域特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出政策指導(dǎo)意見(jiàn)。以上海為例，在強(qiáng)化高端產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)功能方面，上海將推動(dòng)集成電路、生物醫(yī)藥、人工智能三大先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)規(guī)模倍增，加快發(fā)展電子信息、汽車(chē)、高端裝備、先進(jìn)材料、生命健康、時(shí)尚消費(fèi)品六大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，打造具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的高端產(chǎn)業(yè)集群，推進(jìn)特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)。

除此之外，北京、廣東等一線(xiàn)城市也紛紛推進(jìn)“主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)”建設(shè)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正從綜合性園區(qū)轉(zhuǎn)向主題、特色園區(qū)。

• 2021年09月，天津市工業(yè)和信息化局發(fā)布《天津市主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)實(shí)施方案（2021—2025年）》，計(jì)劃到2025年底，建成30個(gè)市級(jí)主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)；

• 2021年12月，廣東省開(kāi)展了首批特色產(chǎn)業(yè)園的申報(bào)評(píng)審工作，經(jīng)各地級(jí)以上市人民政府推薦、專(zhuān)家評(píng)審、實(shí)地考察、公示等程序，共評(píng)審出19個(gè)特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)；

• 2021年12月6日，北京市科學(xué)技術(shù)委員會(huì)、中關(guān)村科技園區(qū)管理委員會(huì)在官網(wǎng)公布了2021年中關(guān)村示范區(qū)特色產(chǎn)業(yè)園支持資金項(xiàng)目擬支持名單，17個(gè)特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)入選。

• 上海也于2020年和2021年連續(xù)兩年發(fā)布特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)，其數(shù)量從首批的26家擴(kuò)增至40個(gè)，并出臺(tái)了《關(guān)于加快特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)投資的若干政策措施》。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為產(chǎn)業(yè)集聚的中心，將持續(xù)在產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展上發(fā)揮自身作用，在各地政策引導(dǎo)之下，預(yù)計(jì)主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)將會(huì)呈現(xiàn)集聚引領(lǐng)性的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

4、城市更新從“量變”走向“質(zhì)變”，產(chǎn)業(yè)是核心

當(dāng)前城市建設(shè)從增量開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向存量時(shí)代，大拆大建的傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)已經(jīng)不適用于新的城市更新模式了，城市更新也從“量變”轉(zhuǎn)向“質(zhì)變”，而城市更新的核心動(dòng)力是產(chǎn)業(yè)更新。

我們可以看到2021年1月21日，廣州發(fā)布了城市更新政策1號(hào)文。在這份文件之中，城市更新產(chǎn)業(yè)規(guī)劃圈層得到進(jìn)一步強(qiáng)化，并明確引入企業(yè)、教育、醫(yī)療配套的標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)中，第一、二圈層要重點(diǎn)引進(jìn)新一代信息技術(shù)、數(shù)字新基建、生物醫(yī)藥、專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)、科技服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)、文化創(chuàng)意、金融保險(xiǎn)等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)。在第一圈層之內(nèi)，城市更新項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)建設(shè)量為60%，或者屬于開(kāi)發(fā)商的融資地塊部分產(chǎn)業(yè)建設(shè)量為60%，而居住部分占比為40%。在第二圈層之內(nèi)，城市更新項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)建設(shè)量為40%，住宅為60%。

2021年，北京出臺(tái)的《北京市城市更新行動(dòng)計(jì)劃（2021-2025年）》提出，對(duì)需要改造或有升級(jí)改造需求的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，以及屬于產(chǎn)業(yè)禁限目錄、不符合安全生產(chǎn)和生態(tài)環(huán)境要求、閑置低效的產(chǎn)業(yè)園區(qū)和老舊廠(chǎng)房開(kāi)展評(píng)估。建立臺(tái)賬，制定年度計(jì)劃，到2025年，有序推進(jìn)700處老舊廠(chǎng)房更新改造、低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)“騰籠換鳥(niǎo)”。《行動(dòng)計(jì)劃》提出，積極支持既有低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)更新，利用騰退空間建設(shè)產(chǎn)業(yè)協(xié)同創(chuàng)新平臺(tái)，推動(dòng)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。建立產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃使用性質(zhì)正負(fù)面清單制度，疏解非首都功能，發(fā)展新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)，聚集創(chuàng)新資源、培育新興產(chǎn)業(yè)。

可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)以城市更新為視角的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將大有作為。

5、產(chǎn)業(yè)監(jiān)管指標(biāo)體系完善，工業(yè)用地準(zhǔn)入門(mén)檻刷新

2021年3月16日，自然資源部修訂了《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》，《控制指標(biāo)》是在（國(guó)土資發(fā)〔2008〕24號(hào)）文件基礎(chǔ)上進(jìn)行了修訂，其目的是進(jìn)一步規(guī)范工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地管理，促進(jìn)土地資源節(jié)約集約和高效利用。

國(guó)家對(duì)工業(yè)用地開(kāi)發(fā)的限制主要體現(xiàn)在容積率、建筑系數(shù)、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比重、投資強(qiáng)度、綠地率等幾個(gè)方面。

關(guān)于分割轉(zhuǎn)讓?zhuān)犊刂浦笜?biāo)》提到：行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積≤工業(yè)項(xiàng)目總用地面積的7%，且建筑面積≤工業(yè)項(xiàng)目總建筑面積的15%，不得分割轉(zhuǎn)讓?zhuān)粏误w大型工業(yè)項(xiàng)目，按照工業(yè)用地落實(shí)用途的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)項(xiàng)目，項(xiàng)目用地范圍內(nèi)可以增加研發(fā)、創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、檢測(cè)、中試設(shè)施，增加的建筑面積≤工業(yè)項(xiàng)目總建筑面積的15%，不得分割轉(zhuǎn)讓。

本次修訂進(jìn)一步完善了工業(yè)用地準(zhǔn)入要求標(biāo)準(zhǔn)，有利于促進(jìn)工業(yè)企業(yè)集約化、精確化、公平化利用土地及促進(jìn)土地市場(chǎng)秩序規(guī)范化。

6、從“項(xiàng)目等地”到“對(duì)標(biāo)拿地”，多地推行“標(biāo)準(zhǔn)地”制度改革

“標(biāo)準(zhǔn)地”模式發(fā)端于浙江，2021年廣東、江蘇、四川、青島等多地公布了“標(biāo)準(zhǔn)地”相關(guān)政策， “標(biāo)準(zhǔn)地”制度改革正全面推進(jìn)。

• 2月，青島 《關(guān)于全面推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)地出讓工作有關(guān)事宜的通知》，自通知下發(fā)之日起，新增工業(yè)用地(新擬訂供地方案的新建項(xiàng)目)原則上應(yīng)全部以“標(biāo)準(zhǔn)地”形式出讓?zhuān)?/span>

• 3月，四川發(fā)布了《四川省人民政府辦公廳關(guān)于推行工業(yè)用地“標(biāo)準(zhǔn)地”改革的通知》，《通知》提出，2022年園區(qū)新增工業(yè)用地30%以上采取“標(biāo)準(zhǔn)地”供應(yīng)；2023年，園區(qū)全面推行新增工業(yè)用地“標(biāo)準(zhǔn)地”供應(yīng)。

• 6月，重慶市出臺(tái)《關(guān)于推行工業(yè)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)地出讓的實(shí)施意見(jiàn)》，提出在全市逐步推行工業(yè)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)地出讓?zhuān)?/span>

• 8月，廣東印發(fā)了《關(guān)于深化工業(yè)用地市場(chǎng)化配置改革的若干措施》，提出要推行“標(biāo)準(zhǔn)地”供應(yīng)、“帶項(xiàng)目”供應(yīng)及“交地即開(kāi)工”，各類(lèi)省級(jí)以上開(kāi)發(fā)區(qū)或產(chǎn)業(yè)園區(qū)，到2022年應(yīng)有30%以上的新供國(guó)有工業(yè)用地實(shí)行“標(biāo)準(zhǔn)地”供應(yīng)，到2025年要全面實(shí)行“標(biāo)準(zhǔn)地”供應(yīng)。

• 12月，寧夏回族自治區(qū)發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)產(chǎn)業(yè)用地“標(biāo)準(zhǔn)地”出讓的實(shí)施意見(jiàn)》，提出，到2023年，園區(qū)新增工業(yè)項(xiàng)目用地宗數(shù)20%以上采取“標(biāo)準(zhǔn)地”供應(yīng)；到2025年，園區(qū)新增工業(yè)項(xiàng)目用地宗數(shù)50%以上采取“標(biāo)準(zhǔn)地”供應(yīng)。

• 12月，江蘇省政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)工業(yè)用地提質(zhì)增效的意見(jiàn)》，《意見(jiàn)》明確推廣“標(biāo)準(zhǔn)地+定制地+雙信地”的準(zhǔn)入和服務(wù)模式。

什么是工業(yè)項(xiàng)目“標(biāo)準(zhǔn)地”？

所謂工業(yè)項(xiàng)目“標(biāo)準(zhǔn)地”，政府部門(mén)完成地質(zhì)災(zāi)害等區(qū)域評(píng)估的基礎(chǔ)上，明確畝均稅收等控制性指標(biāo)，并納入出讓方案一并公告，企業(yè)拿地前就知曉地塊使用要求和標(biāo)準(zhǔn)，建成投產(chǎn)后，再由相關(guān)部門(mén)按照既定標(biāo)準(zhǔn)與法定條件驗(yàn)收和監(jiān)管。

標(biāo)準(zhǔn)地制度下一方面由政府主導(dǎo)完成區(qū)域相關(guān)評(píng)估工作，代替以往企業(yè)自行出資委托第三方機(jī)構(gòu)編制相關(guān)評(píng)估報(bào)告，大大減輕了企業(yè)資金壓力；另一方面通過(guò)事前約定投資強(qiáng)度、畝均稅收等指標(biāo)，可以充分激發(fā)市場(chǎng)主體活力，實(shí)現(xiàn)土地要素市場(chǎng)化配置目標(biāo)，提高土地集約利用水平。

7、國(guó)家發(fā)改委提出推廣“工業(yè)上樓”模式

2021年7月27日，國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布了《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于推廣借鑒深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)創(chuàng)新舉措和經(jīng)驗(yàn)做法的通知》，總結(jié)梳理了深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)已復(fù)制推廣的創(chuàng)新舉措和經(jīng)驗(yàn)做法。其中，在第十條——?jiǎng)澏ā皡^(qū)塊線(xiàn)”，保障工業(yè)發(fā)展空間的內(nèi)容中，提出要推廣“工業(yè)上樓”模式。

“工業(yè)上樓”是指不同于傳統(tǒng)模式下在單層工廠(chǎng)中進(jìn)行生產(chǎn)，而是轉(zhuǎn)為在高層大廈中進(jìn)行企業(yè)的生產(chǎn)、辦公、研發(fā)、設(shè)計(jì)的新型工業(yè)樓宇模式。工業(yè)上樓極大地提高工業(yè)空間利用效率，但同時(shí)也受限于高層樓宇的承重等，工業(yè)上樓企業(yè)一般為生產(chǎn)設(shè)備較輕，生產(chǎn)過(guò)程噪音與污染較小的高端制造業(yè)，例如生物醫(yī)藥、智能制造、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)或大數(shù)據(jù)等科技含量較高的產(chǎn)業(yè)。

隨著城市不斷聚集發(fā)展，在集約有限的城市空間內(nèi)，土地資源變得越來(lái)越緊張，而隨著城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，大量的高精尖產(chǎn)業(yè)可以適配創(chuàng)新的生產(chǎn)空間，“工業(yè)上樓”作為創(chuàng)新模式受到越來(lái)越多的關(guān)注。

今年9月上海印發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)上海市產(chǎn)業(yè)用地出讓管理的若干規(guī)定》中，明確工業(yè)用地容積率一般不低于2.0，其中通用類(lèi)研發(fā)用地容積率不低于3.0，而存量工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)用地經(jīng)批準(zhǔn)提高容積率和增加地下空間的，不再增收土地價(jià)款。

工業(yè)上樓，一方面對(duì)舊廠(chǎng)房進(jìn)行改造升級(jí)，提升容積率和使用效率；另一方面將重量較輕、工作產(chǎn)生震動(dòng)小的生產(chǎn)設(shè)備和生產(chǎn)過(guò)程遷移到高層，于城市而言解決了土地緊缺問(wèn)題，于企業(yè)而言解決了生產(chǎn)成本問(wèn)題，很可能成為未來(lái)破解土地低效利用的又一重要舉措。

8、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs支持政策持續(xù)加碼，試點(diǎn)范圍擴(kuò)大

2020年 7 月 31 日，發(fā)改委公布《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》（586 號(hào)文），明確了基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)區(qū)域及試點(diǎn)行業(yè)。2021年7月2日，發(fā)改委公布《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》（958 號(hào)文）。新政策放寬了基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的區(qū)域條件限制。對(duì)比586號(hào)文， “958號(hào)文”中將基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目試點(diǎn)區(qū)域從“聚焦重點(diǎn)區(qū)域”擴(kuò)大至“全國(guó)各地區(qū)符合條件的項(xiàng)目均可申報(bào)”，且在“國(guó)家重大戰(zhàn)略區(qū)域”中新增黃河流域生態(tài)保護(hù)和高質(zhì)量發(fā)展。在新規(guī)則下，開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的區(qū)域條件限制進(jìn)一步放寬。

國(guó)家對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的支持政策持續(xù)加碼，2021年12月31日，國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳發(fā)布關(guān)于加快推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知，通知提出，全國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目庫(kù)要堅(jiān)持統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)和協(xié)調(diào)服務(wù)的功能定位，做到項(xiàng)目“愿入盡入、應(yīng)入盡入”，不得以任何理由拒絕項(xiàng)目入庫(kù)。及時(shí)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分類(lèi)輔導(dǎo)，加強(qiáng)項(xiàng)目謀劃、儲(chǔ)備、申報(bào)等全過(guò)程服務(wù)，推動(dòng)做好發(fā)行準(zhǔn)備工作。

公募REITs的推出打通了產(chǎn)業(yè)園區(qū)退出渠道，使得產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可以構(gòu)建產(chǎn)業(yè)園區(qū)“投融管退”的完整閉環(huán)。在REITs推出前，由于缺乏成熟的退出機(jī)制，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商更傾向于銷(xiāo)售，而REITs的推行，為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)打通了退出通道，這也將加速產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商改變?cè)胁呗裕鸩降厝ゲ季殖钟行痛蚍ā?/span>