2021年全年300城住宅用地成交規模同比下滑，其中一線城市供求均同比走高，而二、三、四線城市供求均下滑較大，特別是三四線城市成交規模顯著走低，市場分化明顯。土地出讓金占比方面一線城市連續兩年攀升。
22個城市全年集中供地呈現明顯的前熱后冷態勢，熱度變化與218集中供地政策發布和810土拍新政發布高度相關，含保障性住房地塊占比超總供應量的20%。
2022年預計全國土地市場仍將以穩為主，設置地價上限及提升品質將成為政策主導方向。盡管每年上半年房企參拍意愿較高，受限于當前市場尚未見底及民營房企資金端仍然承壓等影響，批次之間的熱度分化將顯著降低。預計各地政府在供應端將為房企預留更為充裕的利潤空間。
2021全國土地市場
2021年300城推出各類用地規劃建筑面積25.8億平米 ，同比下降7.9%，成交20.2億平米 ，同比下降17.1%，出讓金達56199億元，同比下降9%。 推出住宅用地規劃建筑面積12.3億平米 ，同比下降9.6%，成交規劃建筑面積8.8億平米 ，同比下降25.2%，住宅用地出讓金達48412億元，同比下降7.35%。
縱觀全年，12月份下降幅度明顯，歷年以來年底12月份為成交高峰期，一方面是政府會加大推地力度，完成年度目標，另一方面企業端在金九銀十后現金流充足，有充足現金進行彈藥補充，12月推出各類用地規劃建筑面積4.4億平米，同比下降6.0%，成交3.4億平米，同比降低17.8%；住宅用地推出規劃建面2.2億平米，同比下降3.3%，成交規劃建筑面積1.6億平米，同比下降20.6%。
全國300城住宅用地推出與成交同比走勢
在成交量下跌的背景下，成交均價整體走高，300城各類用地成交樓面價2820元/平米，同比上漲12%；住宅用地樓面價5571元/平米，同比上漲25%；溢價率從七八月份開始持續走低，300城全年平均溢價率不足10%，溢價率最低時僅為2.2%。
全國300城住宅用地成交樓面價&溢價率走勢
從各梯隊城市表現看，一線城市土地供求面積均走高，尤其是供應端，一線城市同比增長36.4%，成交面積同比增長16.6%，土地出讓金同比增長14.65%。二線、三四線城市供求面積均下降，二線城市推出和成交面積同比分別下降6.54、24.25個百分點。三四線推出和成交面積同比分別下降14.2、28.4個百分點。價格方面二線城市和三四線城市成為拉升單價的主力軍，二線城市成交樓面均價同比上漲23.75%；三四線成交成交樓面均價同比上漲16.9%。
各梯隊城市住宅用地推出與成交相關指標同比變化
出讓金方面，一線城市貢獻率逐年走高，2021年一線城市住宅用地出讓金同比增長14.6%，占全國300城出讓金的比例為16.3%；二線城市住宅用地出讓金同比下降6.3%，占全國300城出讓金的比例為49.5%；三四線出讓金成分降至34.1%。
近3年全國各線城市住宅用地出讓金占比變化情況
各大城市群中，長三角地區各項指標均為正，在五大城市群中表現最佳；珠三角地區成交面積同比下降29.7%，下降幅度最大；成渝地區成交樓面均價同比上漲26.1%，上漲幅度最高。各城市土地出讓金，依舊是上海、杭州占據前兩名；上海全年住宅用地出讓金2824.9億元，同比增長22%，杭州全年住宅用地出讓金2703億元，同比增長19.9%。
五大城市群住宅用地供求指標同比變化
2021年兩集中供地
2021年2月份“兩集中”供地提出以后，土地市場熱度依舊較高，同時在項目熱銷背景下，開發商拿地意愿強烈，第一批次集中供地現場火熱，觸頂搶地不斷頻現。下半場二批次集中供地前夕，提出購地自有資金并實施嚴格審查，資金緊張以及限購限貸等多重因素疊加開發商購地意愿降低，躺平觀望情緒不斷體現，土地市場成交形成“前高后低”態勢。
三次集中供地成交數據
保障性住房方面，2021年集中供地明確要求要加大保障性住房供應占比。不同城市分別給出了不一樣的供應方式，以宗數為口徑，一批次時含保障性住房供應有192宗，占全部供應宗數的22.8%，一批次土拍火熱的結果也影響了二批次時加大了保障性住房的供應，二批次供應含保障性住房244宗，占全部供應宗數的27.23%；二批次時由于土地市場遇冷，含保障性住房出讓不理想，三批次減少了保障性住房地塊的供應，共計推出含保障性住房地塊130宗，占比為20%。另外根據統計，集中供地期間核心城市含保障性住房地塊供應較多：上海共112宗、杭州共62宗、北京共34宗、廣州共26宗、深圳20宗。
地塊出讓中保障性住房占比變化
2022年土地市場展望
“房住不炒”依舊是大方向，政策上穩地價的工具會不斷完善，尤其是2021年“810新規”在短時間內不會放松。此外，提升品質也會進入到常規的條件管控當中，今后會實現“地價、房價、品質”三個維度的全面管控。而市場上受到資金和收益影響也會逐步實現以國企、央企為主體，民營企業逐漸向代建轉型。
市場端，全年相對2021年會更加趨穩，歷年的小陽春集中在三四月份，上半年買地可在年內開盤，對房企的吸引力比較高，但是由于目前市場尚未見底，觀望情緒依舊高漲，上半年回暖的條件不夠成熟，預計市場依舊平穩收場。另外還有部分企業受債務影響，2022年上半年有超過2000億的海外債到期，行業會繼續承受部分資金壓力，整體來看今年的市場熱度波動預計將弱于2021年。
企業端，部分現金流較好的民營企業可以把握好拿地窗口期。重點關注一線和人口資源強的二線城市。同時，2022年依舊有大量地塊集中入市，受上一年投拓部門人員收縮影響，基本可以確定投拓部門人均工作量會顯著增加。
文章來源：土地情報
