近年來，隨著國內城市化進程逐漸進入新階段，許多城市老城區商業已發展至相對飽和的狀態，另一方面新區商業的發展過程中則出現了兩個趨勢：
一是商業經營理念隨市場需求質變而升級。商業從單一的交易場所，發展出體驗經濟、超級IP、創新消費場景、質優價廉貨品集聚等多種功能與形態，從被動的滿足既有需求，發展出“逆向”主動引導、吸納大量消費客群的價值。
二是城市發展階段的變化。城市新區從原來單一的居住功能、產業功能逐步升級，城市的發展要求這些新區必須形成獨立完備的城市功能。新區商業從原有的規劃配套，轉變為就地解決就業與消費需求，形成人口向心力的重要因素。新區商業以市場化的力量吸引資源，為城市新區的城鎮化進程提供可持續的推力。
城市化的發展的背景之下，新區商業從過去的自然生長的階段，逐步進入到了跨級式發展的新階段。其實這一變化過程，在城市化起步較早的國家已有先例。通過研究國內外新興區域商業發展歷程，可以看到集群式、跨越式的商業發展樣本。
金絲雀碼頭案例：從廢棄碼頭到“倫敦的曼哈頓”
英國金絲雀碼頭位于倫敦東部，距離核心城區地標大本鐘7公里左右的泰晤士河沿岸。
在過去航空和陸運都不太發達的年代，英國港口曾經是世界貿易的集散地，金絲雀碼頭本是當時英國最重要的內河航運碼頭之一，后來隨著倫敦經濟模式的變化，貨品航運的重要性下降，這處碼頭走向廢棄。
直到倫敦主城區趨近飽和，需要開拓城市新區用以承載更多的城市人口與功能，為了激活城外荒蕪與空閑的土地，倫敦碼頭區開發公司成立。在政府和開發商的重新規劃建設之下，這里煥發了新的生機。不到30年的時間，金絲雀碼頭便崛起為世界知名的新興綜合商務區。
金絲雀碼頭占地面積不到1平方公里，其中辦公以及零售面積達140萬平方米，包括37幢高檔寫字樓，4座購物中心，有 400余個零售店鋪及300多家餐廳，各行業從業人口超過15萬人。
▲金絲雀碼頭與倫敦核心城區的位置關系示意
從城外一處廢棄的老碼頭起步，金絲雀碼頭成為了倫敦新的商業與金融增長極。據統計，金絲雀碼頭擁有50%以上的英國百強公司和100多家歐洲500強企業，倫敦的經濟總量占全英GDP 總量約為 24.9%，其中金絲雀碼頭的貢獻率超過37%。金絲雀碼頭區已成為倫敦最具朝氣和活力的綜合商住區之一。
1）主導驅動力的初步形成
金絲雀碼頭原為十九世紀至二十世紀中期泰晤士河重要的通航運輸集散地，隨著二戰后泰晤士河航運業衰退而近乎廢棄。1980年代起，瑞士信貸第一波士頓（CSFB）前董事長邁克爾·馮·克萊姆提出將金絲雀碼頭“前臺轉變為后臺”，對這一區域的主導功能提出了新的提案。政府對區域功能進行重新定位，將其作為倫敦商業發展新區進行規劃。
由于存在競爭關系，這一規劃一度受到倫敦老金融城的反對與阻撓，導致金絲雀碼頭主體投資公司被迫破產。但商業新區的定位被保留，在倫敦核心城區的商業空間嚴重不足的背景下，金絲雀碼頭成為城市商業外遷的第一選擇。
▲金絲雀碼頭的規劃建設范圍
2）功能組合與導入
英國最高的三棟建筑均坐落于金絲雀碼頭：235.1米高第一加拿大廣場（One Canada Square，亦稱“金絲雀碼頭塔” Canary Wharf Tower）、以及高度均為199.5米的第八加拿大廣場（8 Canada Square，亦稱“匯豐銀行塔” HSBC Tower）和花旗集團中心（Citigroup Centre）。以三座超高層建筑為代表的一大批地標性商業物業為新區提供了強有力的號召力。
核心功能的導入與聚集趨勢起到了帶動作用，一批銀行總部，支部，商業公司和一流媒體如匯豐銀行，花旗銀行，巴克萊銀行，英格蘭銀行，渣打銀行，加拿大皇家銀行，瑞士信貸，摩根大通，摩根史坦利，每日電訊報，獨立報，路透社，鏡報等機構迅速入駐了這一區域。
截止2017年，超過50%的英國百強公司和 100 多個歐洲500 強企業均在倫敦設有總部，其中除倫敦老金融城外大部分選擇落位于金絲雀碼頭。
在經濟領域之外，金絲雀碼頭還發展出文化與教育領域的功能。這里分布著7所被英國政府教育監管機構教育標準辦公室評為最優等級的中小學，及包括倫敦大學學院、格林尼治大學等5所知名高等院校的校區。此外，金絲雀碼頭還擁有一座博物館、一座畫廊、定期舉辦的藝術、奢侈品展覽。這一區域逐漸發展成為倫敦東部最為重要的文化活動區域。
▲金絲雀碼頭鳥瞰
3）交通配套
倫敦交通局牽頭于1993年成立金絲雀碼頭集團，該集團的財務負責人、金融和政策委員會主席由倫敦交通局主席兼任。這一緊密聯系使得金絲雀碼頭的開發從一開始就與倫敦城市交通發展步調保持一致。
1990年代，倫敦政府決定在千禧年前完工 Jubliee Line的延長線，并在金絲雀開設重要站點，并入已有的灣區輕軌體系，這一開發計劃激活了這一區域的商業價值。金絲雀碼頭集團在24年內便出資5億英鎊用于發展這一區域的交通基礎設施，為交通建設提供了保障。
至2018年，英國橫貫鐵路在此通車，金絲雀碼頭形成了涵蓋城市輕軌、航空港、泰晤士河航運、跨區域鐵路等復合化的交通網絡。從該區域通往市中心倫敦眼約15分鐘，抵達倫敦城市機場僅需14分鐘，在1小時的出行范圍內覆蓋了倫敦各大商業區、居住區及大學城。良好的交通配套為區域快速發展提供了基礎。
▲金絲雀碼頭與機場的交通關系示意
▲泰晤士河快船線路示意
4）參與開發企業
金絲雀碼頭的開發為世界最大的綜合性開發項目，其初期開發商為1980年代世界最大的地產開發商奧林匹亞&約克集團。
1993年金絲雀碼頭集團成立后，逐步接管了奧林匹亞&約克集團在這一區域的物業及后續開發。1999年于倫敦證券交易所上市的金絲雀碼頭集團，是英國最大的地產開發企業之一，投資總額達到18億6千萬英鎊。它主導開發了這一區域90%以上的物業，并長期持有超過52%的金絲雀碼頭物業的所有權。這為金絲雀碼的開發建設與招商提供了強有力的保障。
2）廣域視角的交通配套
從金絲雀碼頭的案例中我們不難發現，過去以“產業導入→人口導入→商業導入”或“人口導入→商業導入”的被動發展模型中，單一配套的自然生長的慢速發展模式難以實現城市新區商業跨級式發展，兩者所需的發展要素與有很大不同。要實現新區商業的跨級式發展，需要：
1）有主導性的發展驅動力
新區商業集群不能單純依賴于本地人口導入和消費需求的增長。
為了實現城市新區商業跨級式發展，應發揮娛樂主題、旅游目的地、文化設施、總部經濟等驅動要素的復合與乘數效應，以復合驅動力對主力商業進行定位，各自帶動旅游客群、年輕娛樂消費客群、市區家庭客群、辦公客群。幾大客群共同產生更復合的消費需求，形成高站位的驅動力。
2）廣域視角的交通配套
城市新區商業集群式、跨越式發展，必須以跨城市輻射為目標，因此在定位時除了考慮與核心城區軌交、高速公路、主干道的直達連接，同時也應該與將目光放在更廣域范圍，盡可能考慮實現與都市圈的城際大型樞紐、機場快速站點無需通過核心城區的直達連接。
3）跨級的功能定位
相對城市核心城區，城市新區往往有著更充裕的空間給商業運營者發揮，很多在核心城區被空間條件局限難以形成聚類效應的業態、主題特色內容都可以因為更寬裕的空間條件而得以可以充分展示。跨級式發展的新區商業集群在商業能級上往往有以下選擇：
- 超越區域站位的稀缺性：通過突出IP、主題、設計等要素，在建筑等展現形式、通過特色地標的標識度方面具有超出本地審美的特征，形成唯一性與稀缺性。
- 品牌高出新區地緣客群層次：不將城市新區地緣客群當下的消費層次作為品牌選擇的核心因素，招商面向的客群更加接近或高于城市中產客群，建立消費引領作用，例如引入大量首店，中高端品牌，特色餐飲等。
- 形成文化號召力：單純的購物、旅游很難形成高頻次的跨區域客群到訪。城市新區商業在運營中必須重視與城市和板塊關聯的文化號召力，發掘藝術、科技、文化、教育等精神積淀，建設相關設施及開展相關活動。
4）規劃與開發層面
在跨級發展新區商業發展的過程中，應在布局之初，就以合理的規劃，獨特區位，以及頂級開發商的聚集形成招商吸引力。這對開發商的能力也提出了要求，需要商業運營經驗更加豐富的運營商，進行長周期的精細化運營。
- 新型的開發模式：對同一地塊的綜合統一開發，由于涉及商業、住宅、辦公等多種需求，發揮不同開發商擅長領域，形成新型的合作開發模式，同一區域由多個開發商合作共同開發，既可以發揮不同開發商的優勢，在規劃建設之初便考慮到形成的組合效應，同時也可以降低單個開發商的成本壓力。
- 商業訴求與交通等基礎設施建設的有機融合：得益于城市新區建設仍處早期，積存問題較少，規劃者可前置性的考慮商業發展的訴求，并且考慮商業布點需求，實現交通發展與商業發展的有機融合。
- 重視建筑的品質感與主題性：在建筑主體的建設中秉持發展超一流商業的理念，對建筑內外的建筑設計、環保性能、消防功能、用料質量、工程質量保持較高的要求，并重視建筑的內部質感與空間體驗。
- 形成跨夜的游逛時長：可與文旅度假區項目形成聯動運營，在城市綜合體建設中規劃高品質酒店及商業，將游客需求納入考量，促進人群的區域內游逛時長超過一天甚至多日，形成文旅度假型經濟。
小結
從實用的角度來說，跨級發展的新區商業既可以疏導城市交通，建立逆向出行的動機；又可以形成新區的經濟增長極，創造更多的消費與就業機遇；并實現新區居住品質的跨越式升級，打造宜居社區。從商業人的理想來說，新區商業是在另一方天地里，擺脫表面像沉淀實則是包袱的既有限制，輕裝上陣自由揮灑創意的好機會。
如果說一座城市的商業凝聚了從過去到當下故事的總和，代表了歷史，那跨級發展的新區商業則代表著未來，預示無限可能。至于它會生長成什么形態，則取決于每一位參與其中的商業人，對未來生活的美好想象力。
文章來源：RET睿意德
