歲末年初，隨著政策和相應市場信號的變化，不少房地產行業人士對2022年樓市有了不同的期待。
事實上，從2021年10月起，市場變化之風就已頻頻吹起。
2021年10月15日，中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾表示，部分金融機構對于30家試點房企“三線四檔”的融資管理規則存在一些誤解，對要求“紅檔”企業有息負債余額不得新增，誤解為銀行不得新發放開發貸款等等。
5天后，中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝公開表示：“金融機構和金融市場風險偏好過度收縮的行為逐步得以矯正，融資行為和金融市場價格正逐步恢復正常?！?/p>
▲深圳市福田區（無人機照片）
基于近期頻頻釋出的政策信號，如何看待過去的2021年和已經到來的2022年房地產市場？
“穩”字當頭，“房住不炒”構成政策邊界
住房和城鄉建設部部長王蒙徽近日在接受采訪時指出，過去形成的“高負債、高杠桿、高周轉”的房地產開發經營模式不可持續，“大量建設、大量消耗、大量排放”的城鄉建設方式不可持續，既不適應高質量發展的要求，也積累了不少風險隱患。
說到2022年住房城鄉建設事業的工作核心，王蒙徽用了一個“穩”字來概括。
他表示，將堅決落實中央經濟工作會議部署，牢牢堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，不將房地產作為短期刺激經濟的工具和手段，加強預期引導，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。
多位行業人士認為，盡管2021年末銀行對地產貸款有所放松，但這并沒有脫離“房住不炒”大框架，而是由于前幾個月收得過緊，杠桿降得太快，金融機構對風險做出了“過激”的反應。
從政策初衷來看，“三線四檔”和房地產貸款集中度管理制度等調控政策，出發點都是立足于我國房地產行業的長期健康發展，客觀上對防范化解房地產“灰犀?！憋L險，起到了至關重要的作用，并且在政策設計上，也預留了充分的過渡時間，并輔以各種方式以便市場風險化解平穩而有序。
但是正如鄒瀾所指出的，在實際執行過程中，部分金融機構誤解政策，產生了一定的執行偏差，給行業及企業的現金流帶來壓力。例如，部分銀行過度收縮開發貸甚至出現“抽貸”，按揭發放的速度變慢，疊加地方政府預售資金監管變嚴等，導致部分房企可動用的現金量顯著減少。
不過，自2021年10月開始，不少地方已經開始“糾偏”，包括多家銀行開始跨區、跨季調配額度，按揭發放速度明顯加快，多個城市的發放時間縮短了近1個月，部分城市也恢復了二手房的貸款辦理。
2021年12月1日，行業龍頭碧桂園集團的債務融資工具注冊發行計劃被受理，注冊規模為50億元，這被市場解讀為優質房企的融資大門重新打開，這既是來自監管層的肯定，更是一個積極的信號。
中央財經委員會辦公室分管日常工作的副主任韓文秀指出，經濟社會發展是一個相互關聯的復雜系統。要防止出現合成謬誤，不把分兵把關變成只顧自己、不及其余，避免局部合理政策疊加起來造成負面效應；又要防止分解謬誤，避免把整體任務簡單一分了之，更不能層層加碼，導致基層難以承受。制定和實施政策，都要堅持系統觀念和實踐標準，遵循經濟規律，以實踐效果檢驗政策的成敗優劣。
整體來看，我國的房地產行業已經走過了暴利時代，在經歷了土地紅利和金融紅利的階段之后，正在迎來管理紅利的發展新階段。
行業轉型，企業優勝劣汰不可避免
剛剛過去的2021年，房地產市場出現一些波動，一些人甚至用“第一次真正遭遇風險”來評價。那么2022年，在行業和市場層面，又將吹什么風？
按照中財辦原副主任楊偉民的表述，我國房地產市場的風險并不是短期的，如果沒有疫情的沖擊，房地產風險遲早也會開始顯露，他認為風險的底層邏輯在于房地產、金融、地方政府基建投資的三角循環，已經走不下去。
具體而言，從2004至2013年，房地產行業部分承擔了我國經濟逆周期調節工具的職能，在此過程中，房企獲得了政策和人口紅利，行業規模突飛猛進，社會商品房庫存快速積累。
此后，在2014至2019年之間，市場又開啟了“去庫存”的過程，房企享受到“量價齊升、供銷兩旺”的福利，于是更加激進地上杠桿，導致部分企業的現金流長期處于緊繃狀態。
克而瑞統計顯示，2012、2013年，國內房企美元債市場一年的規模是100億美元左右，而2020年房企美元債市場的規模是3500億美元。
當玩起“極限生存”的房企遭遇了系統性的去杠桿，就難免會發生“撐不住”的現象，這也是多年來不規范的企業經營和融資行為最終暴露出的風險。這也正是楊偉民話中之意，其實這些風險點一直存在，只是被此前多輪的行業上行周期所隱藏。
可以看到，在這一輪調整中，全國數量龐大的房企正在經歷優勝劣汰、適者生存的考驗，市場出清過程看似殘酷，但從長遠看并非壞事，只有整個行業去偽存真，真正探索出“新發展模式”，我國的房地產行業才能確立平穩健康長期發展觀。
王蒙徽在接受采訪時也提到，要客觀認識住房和城鄉建設事業高質量發展面臨的困難和風險挑戰。房地產業規模大、鏈條長、涉及面廣，對經濟金融穩定和風險防范具有重要的系統性影響。
他表示，2022年將采取多項措施促進房地產業良性循環和健康發展。
如何擁有更美好的未來
政策和市場風向已定，房地產企業的轉型方向和新機遇，自然也已明確。
作為中國經濟社會的重要組成部分，中國房地產行業未來的總體趨勢，同樣是從高速增長轉向高質量發展，不再過度關注增長速度、企業規模，而是更加關注產品質量、財務質量、經營質量和企業發展的可持續性。
受訪行業人士普遍認為，認清這點，房企就要痛定思痛、徹底變革，下大力氣探索新的發展模式，“學會穿新鞋走新路”，在我國城市化進入新的發展階段時，更應該順應新趨勢，努力培育新的市場競爭力。
從當下政策來看，國家已經提出許多房地產的鼓勵發展領域，這些都是在引導房地產行業和企業發展新業態、產品、服務，探索新模式的舉措。
比如，中央多次重要會議中提到的“租購并舉”。
一位地產行業分析師認為，對國家住房保障體系而言，“租”和“購”二者都不可或缺。目前，我國“租”的發展相對滯后，在幾十個核心城市中，伴隨大量青年就業者涌入，高質量、穩定、可持續的租賃住房選擇，極為重要。
住房和城鄉建設部副部長倪虹多次提出，城市人民政府要把發展保障性租賃住房，解決新市民、青年人住房問題列入重要議事日程。人口流入多、房價較高的城市，要科學確定“十四五”保障性租賃住房建設目標和政策措施，落實年度建設計劃，由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，引導多主體投資、多渠道供給。
再比如，同樣是納入國家議程的“城市更新”。
王蒙徽在接受采訪時說，過去40多年的高速度、大規模建設，粗放式的發展積累了大量風險隱患，如地下管線老化、底數不清等問題突出，城市內澇、燃氣爆炸等災害事故并發多發，迫切需要更新改造，推進基于數字化、網絡化、智能化的新型城市基礎設施建設。
過去，我國房地產“舊的發展模式”就是不斷在新的土地上大規模、產業化地構建新房，導致城市邊界不斷外延。伴隨大規模建設的完成，“新的發展模式”一定會圍繞“存量資產”進行，通過改變存量，創造增量，帶來新的活力和發展動力，滿足人們新的需求，這正是房地產“新的發展模式”所要探索的。
此外，伴隨著物業管理行業的規模持續提升，“物業”在房地產行業內部和社會整體的重要性凸顯。
這也是國家鼓勵探索的方向之一。2021年1月，住建部等十部門聯合印發的《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》提出，鼓勵有條件的物業服務企業向養老、托幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發等領域延伸，探索“物業服務+生活服務”模式，滿足居民多樣化多層次居住生活需求。引導物業服務企業通過智慧物業管理服務平臺，提供定制化產品和個性化服務，實現一鍵預約、服務上門等等。
細讀之下，以上種種文件和政策已經為房地產企業在當下和今后一段時間謀求轉型、摸索新的發展模式指明了方向。
“不同企業可能有不同的戰略選擇，但無論如何選擇，一定要聚焦自己優勢區域和能力，不盲目擴張、不盲目多元化、不盲目四處舉債。”前述行業分析師說，最重要的是，一定要摒棄高速增長期養成的路徑依賴，真正走上高質量發展的道路，在新的發展階段不用過去的經驗判斷未來，要尊重常識，敬畏規則，回歸常態。
文章來源：財經國家周刊
