正所謂河水不回頭，而河長在。
商業地產的趨勢每年都會發生變化，昨天的熱風口或許很快成今天的冷話題，今天的小火苗亦會在不經意之間現燎原之勢。但自始至終，商業的魅力都在于萬變不離其宗的對服務于人、讓生活更美好的探索。
因而，站在年初對趨勢進行一些展望，更能在復雜交錯的城市脈絡中找到更為清晰的前行之路。本文將從不同維度對2022年商業地產趨勢進行淺析，以期能拋磚引玉，讓讀者看到一個更立體的2022。
輕資產增量提升，商業運營要求提高
回顧去年末至今年初的趨勢，大環境所致的"去地產化"已十分明顯。尤其是對于不少轉型中的房企而言，當下是加速輕資產轉型的良好契機。
在過去的2021年，萬達、新城、星盛、恒太等企業輕資產項目的迅速擴張受到了較高的市場關注，而在今年，通過輕重分離、集中資源加速輕資產項目布局、入市的企業或許會更多，尤其是在今年全年新開的購物中心中，輕資產的增量占比明顯提升。
從目前商業地產輕資產化的方式來看，一般包括和金融機構進行合作以及財務投資、純管理輸出、租賃及售后回租以及以基金或者REITs退出的形式實現輕資產化。無論哪種形式，都意味著輕資產項目增量的提升，將促使商業地產對專業運營的要求更高，更專業的運營商或將成為更多企業提升項目租金回報與影響力的選擇。
元宇宙逐漸具象，催生更多虛擬現實融合玩法
2021年被很多人稱為元宇宙元年，這一在尼爾斯蒂芬森1992年科幻小說《雪崩》首次被提及的概念，為空間場景探索打開了新的次元。業內人士認為，元宇宙更多是利用科技手段進行鏈接與創造的、與現實世界映射與交互的虛擬世界，具備新型社會體系的數字生活空間。
事實上，這一概念和當下不少實體空間正在探索的虛擬和現實結合的場景不謀而合，因此元宇宙場景、元宇宙+商業業態等探索逐漸興起，在他們背后，資本的持續涌入一定程度上也推動了這一概念在商業空間的持續落地。
從趨勢來看，零售行業尤其是以服裝、美妝零售為代表，將會有更多基于元宇宙概念進行的試穿、試妝等場景，通過3D虛擬形象幫助消費者匹配適合自己的產品；體驗型業態則將涌現出更多融合元宇宙的藝術策展、演藝活動及相關游戲娛樂業態，如當下流行的購物中心數字藏品藝術展、虛擬現實游戲等，他們能夠打破實體空間限制，給消費者帶來多維度的沉浸體驗。
除了以上發生頻次越來越高的現象，未來基于元宇宙探索的玩法會越來越多，你永遠不知道哪個項目會憑借什么樣的新玩法成為爆款，這也或許就是商業的可期待之處。
冰雪假期市場受關注，冰雪產業賽道持續升溫
北京冬奧會讓冰雪運動熱度持續攀升。一方面，商業市場戶外冰雪運動零售品牌加速拓展，和野奢露營品牌的擴張相輔相成，成為引領大眾生活方式變化的全新品類；另一方面，冰雪運動體驗業態正迅速發展，其賽道也將越來越細分，室內與室外，冰業態和雪業態，亦或者冰雪運動+類的復合業態，都將是未來一段時間內資本入局的領域。
政策的扶持和體育賽事的協同效應讓冰雪運動市場規模不斷攀升。艾媒咨詢調研數據顯示，中國冰雪運動行業規模整體保持穩定增長態勢。2021年中國冰雪運動行業市場規模為594.9億元，預計2022年將達713.9億元。
值得一提的是，冰雪運動的參與者以有較高付費能力的年輕人為主。由此也可以大致看出，冰雪假期市場并不會隨著冬奧會的結束而降溫，甚至將會成為微度假的重點賽道。提前布局冰雪文旅的企業如萬科、萬達、融創、復星旅文等或許將收獲亮眼的成績單。
中式餐飲或迎上市潮，餐飲布局持續洗牌
在冬奧會的熱搜話題中，幾乎有半數和中式餐飲、小吃有關。事實上，這也正是如今餐飲行業趨勢的寫照之一。
此前，中式快餐連鎖品牌鄉村基已經提交了港股IPO招股書；老鄉雞與券商簽訂上市輔導協議，正在沖刺深交所主板IPO；西貝餐飲創始人賈國龍曾放言，西貝確定了要融資，要進入資本市場。而在近期，楊國福麻辣燙即將在港交所遞交招股書，或成“麻辣燙第一股”的消息也傳的沸沸揚揚……
中式餐飲上市潮爆發的同時，也意味著餐飲品類將變得更加"熱鬧"，而具備數字化、標準化、單店模型清晰等“萬店基因”的品類，將在購物中心加速拓店，而購物中心餐飲主力店也將持續洗牌，資本加持下，中式餐飲+零售的模式或將成為熱門。
潮玩藝術主題空間成熱門，效益將接受市場檢驗
在過去兩年時間，從盲盒的大行其道到手辦、潮玩、藝術品類的融合進階，除了涌現出了一些潮玩零售品牌、二次元三坑文化品類，也讓商業市場對于此類主題空間有了極高關注度。一方面，它可以營造更圈層化的場景，另一方面，同類品牌形成聚集效應能夠更大程度激活流量。
比如去年開業的定位全國首個潮流藝術公園的重慶渝北吾悅廣場，比如在誠品生活深圳退出之后將該區域調整為潮玩藝術聚集區"潮流實驗場"的深圳萬象天地，亦或者還未開業便透露了濃厚潮玩藝術氣質的深圳中洲灣C Future City……
究其背后原因不難發現，Z世代逐漸成為線下商業空間的消費主力，作為物質富足的一代，他們對于潮玩、藝術等精神愉悅有較高的消費欲望，對IP和品牌也有更獨到的認知。另一方面，隨著潮玩市場的發展，盲盒、手辦等和藝術品之間的界限逐漸模糊，潮玩藝術主題空間或者主題購物中心更容易通過場景化打造吸引年輕購買力。
不過，隨著此類空間在購物中心的布局越來越多，吸引消費者沉浸式逛街的同時，能否真正達到預期轉化，還需要時間的驗證。
商產進一步融合，商業空間功能屬性疊加
疫情反復的背景讓商業空間更多思考其功能屬性，除了是大眾休閑的第三消費空間之外，商業空間在未來或許將更多扮演起人們追求健康、多維社交乃至商務的角色功能，這也是當購物中心品牌業態陷入同質化困局之后新的思考方向。
因此，商產融合的趨勢會在購物中心體現的越來越突出。尤其是在購物中心空間利用、場景越來越多樣化的今天，在商業空間承辦各類賽事、演藝、公益活動等都更為容易，因此，引進多元化產業及空間將是購物中心提升標簽化屬性的新趨勢。
此外，隨著人們對于健康的關注度不斷提升，醫療美容產業、寵物產業等或許也將迎來新一輪和購物中心的融合。
購物中心付費會員制逐漸成熟，定制化權益探索深化
付費會員制對商業市場而言并不是一個新事物，但對于多數購物中心而言，推行付費會員制還處在并不十分成熟的階段。
經歷了過去一年時間倉儲會員商店的風靡，人們對于付費會員有了全新的認知，尤其是對于會員權益所帶來差異化體驗有了更為具體的感受，這對于購物中心推行付費會員制無疑是較為有利的背景。
事實上，目前市面上已經有不少商場推出了付費會員制，尤其是對于定位中高端的商場，通過商場的會員運營為高端會員提供定制化服務，此舉能夠激活私域流量進行持續復購，同時也能夠通過圈層化的營銷"出圈"。
線上商城頭部效應漸顯，線上線下帶貨長期共存
從2019年末疫情席卷而至已經兩年多時間。在疫情突如其來之時，國內實體商業被按下暫停鍵，不少購物中心借助線上商城、線上社群及線上直播進行帶貨。
隨著消費環境的逐漸恢復，線下商業空間銷售回溫，不少線下商業空間減緩甚至按停了其對于線上商城的運營。而一些企業則選擇堅持將數字化零售和線下相結合的運營模式。
從目前來看，購物中心線上商場正逐漸形成頭部效應，持續運營且能夠和線下形成有效聯動的線上商城在持續運營中積累了足量的粉絲，銷售業績也逐漸亮眼。值得一提的是，對于購物中心線上商城而言，除了價格優勢外，提供差異化產品將是提升消費粘性的重要手段。因此，通過線上商場發布限定產品、商場限量周邊等也將幫助銷售，并和線下形成良好的互補。
人性化空間日漸"內卷"
人性化同樣也是商業空間的老生常談，畢竟服務體驗是實體商業相比線上渠道最為明顯的優勢之一。購物中心人性化一方面表現在硬件配置上，另一方面則體現在軟性服務上。之所以人性化空間成為2022新趨勢之一，也在于目前眾多商業空間都在致力于通過場景打動消費者情感，而細節無疑是戳心的關鍵。
比如在寵物友好概念成為多數購物中心的標配之時，購物中心除了為寵物提供便利逛街裝備，還可以加強寵物安全、衛生等方面的管理，充分考慮各類人群的感受；比如在國家提倡三孩的背景下，對購物中心母嬰室進行更充分的規劃；再比如考慮到家庭客群，對于商場走失兒童的協助尋找；亦或者考慮到商業空間周邊同時也有外賣小哥、環衛工人等，建立相應人員休息空間等……
這些人性化的小細節正在越來越多商場發生，充滿希望的2022年無疑也將會是商場更為溫情的一年。
品牌門店迎來場景精耕時代
鐵打的首店經濟，流水的首店。在不斷"內卷"的資源配置下，品牌同質化對于購物中心而言是不可避免的問題，因此引進首店也不再像以往一樣容易。
不過，從近期一些爆款門店來看，使其自帶流量的或許并不是首家這樣的噱頭，而是品牌基于商場量身打造的場景化門店。這就意味著，一店一面對于品牌來說或許已經不是自身標榜的特色，而正成為進駐購物中心的先決條件。
因此，在未來，首家差異化門店的概念將會比單純的首店更有看點，而人們的關注點和打卡欲望，也將時刻被場景所牽動。因此，對于品牌方來說，如何在擴張過程中形成具有辨識度的強IP，同時對場景進行精耕細作，將成為新的命題。
文章來源：銥星云商
