可以預期的是，未來幾年，物流倉儲行業熱度繼續，在其的帶動下，物流地產將步入投資價值的黃金增長期。
投資者應持續關注一線城市及周邊，以及主要內陸物流樞紐（如，成渝和武漢）的投資機會。
其次，在項目開發中有意保持物業的通用性和靈活性，將有利于兼容未來租戶對冷庫及其他定制化的需求。同時，有必要增加在倉庫管理系統、智慧供應鏈系統、倉庫自動化設備等方面的投資。
在碳中和的大環境下，有意識的增加物業綠色節能方面的資本開支和運營優化，將有利于應對政府和租戶日益提升的可持續性要求。
2022-03-02
來源：投資與地產 2021年的房地產市場可以說是冰火兩重天。 “冷”的是過去兩年地產行業經歷了波折，包括疫情的不確定性對行業帶來了一定的沖擊。 “熱”的是在細分板塊，以物流園區和數據中心為代表的新經濟地產成為了行業轉向熱點，凱德、保利、合生等頭部企業在轉向輕資產輸出、大力瘦身的同時，亦在不斷加碼新經濟地產。 與此同時，黑石、華平、高盛等資本巨頭也持續向物流園區以及數據中心投擲巨資，加大在內地的新經濟資產組合。 在兩方的共同推動下，物流地產在過去一年成為了市場首屈一指的當紅辣子雞，邁入2022年，物流地產的熱度還能否繼續？其市場核心需求點又在哪里？ 01. 后疫情時代，倉儲物流行業迅速發展 過去幾年，新冠疫情帶來的居家隔離大幅拉動了線上零售的增長，2021年第三季度末，我國線上零售滲透率已達至24%。同時，中國較佳的疫情控制迎來了更多制造業訂單。 基于此，電商、三方物流及制造業對倉儲物流需求也大幅上升，自2020年三季度起中國疫情得到有效控制，中國16個核心城市的倉儲物流凈吸納量已連續6個季度突破100萬方，2021年全年凈吸納達到660萬平方米，相比2017年歷史最高紀錄提升近40%。 2022年，中國經濟預期回歸正常增長，全年GDP增速預計在5%-5.5%之間，盡管疫情有可能反復，但在多方鼓勵消費措施下，預計國內消費有望穩步增長。 而從長期來看，未來5-10年，中國將是全球最大的消費、制造業和進出口市場，城鎮化和消費升級的雙引整將保持高速運轉，這不僅為各行業發展提供巨大的商業機遇，同時也意味著其供應鏈環節上的倉儲物流需求的可持續增長。 以電商行業為例，每新增10億美元的電商銷售額，將創造100萬平方英尺(92.903平方米)的倉儲需求。若以較保守的10%年增速測算，理論上2021-2025年期間，國內電商銷售增長所需的倉儲面積將超過7,000萬平方米。 在利好的宏觀數據之下，行業也表現出巨大的增長信心。2021年底，CBRE對核心城市主要租戶進行了一次租戶調研，調查的對象包括第三方物流、制造業、零售業、電商企業。 對于行業的短期發展，其中81%的受訪者預計未來三年經營情況將改善，并且有74%的受訪者表示將繼續拓展國內市場。 受訪租戶的行業預期 由此可見，無論是從國家層面的宏觀環境，還是從微觀行業市場而言，倉儲物流的熱度將會延續，且呈現出巨大的市場增長潛力與前景。 與此同時，公募REITs的發行又進一步加速了倉儲物流行業的資本流動。在2021年推出的9單不動產類公募REITs中，物流園區類資產占據其中兩席，極大刺激了資本市場對倉儲物流的投資興趣，讓投資者開始不斷加碼物流倉儲類產品的投資。 2021年10月，凱德投資旗下凱德中國信托，即“CLCT”宣布擬向非關聯第三方收購一個物流資產包，包括位于上海、昆山、武漢和成都的四個優質物流資產，總金額18.63億元。 2021年初以及年底，黑石分兩次入手富力地產旗下廣州國際機場富力綜合物流園股權，以逾53億元的總價徹底拿下粵港澳大灣區內最大的城市物流園區。 同年6月，遠洋資本23億收購紅星美凱龍所持有的7家物流子公司100%股權，所涉及分布在天津、石家莊、武漢、合肥、重慶、貴陽和西安等城市的11個物流資產項目。 近乎同時，保德信房地產宣布與合作伙伴新宜中國，共同完成了兩筆中國物流地產項目的收購交易，項目地點分別位于南京、上海以及廊坊，雙方總投資金額為3.23億美元。 此后的7月，新宜中國與高盛資產管理共同收購位于昆山市、河南省鄭州市、河北省以及湖北省的兩批中國物流地產項目，雙方投資總資產規模達4.88億美元。 嗅覺最為敏銳的頭部資本，不約而同的一擲千金于倉儲物流行業，無疑是在向市場昭示著行業龐大的利潤空間。在同樣龐大的資金加持下，預期未來幾年，倉儲物流園區即物流地產亦將迎來步入價值增長的快車道。 02. 多因素推動，一線都市圈成為增值爆點 雖然可預期倉儲物流行業的上行，但同樣不可忽視的是，經濟復蘇的節奏依舊會受到疫情的反復和防疫措施的影響，短期內投資下行壓力猶存，所以即便是處于行業紅利期，鎖定核心增長點依舊至關重要。 CBRE進行的租戶調研結果顯示，至少短期內，一線都市圈都會是租戶首選的擴張區域，有55%的租戶計劃繼續圍繞一線城市及周邊拓展業務及租賃倉儲資源。 受訪者的布局現狀與未來三年布局計劃 目前，一線都市圈及其緊密聯系的周邊城市群是中國人口最稠密、經濟最活躍的區域。 2020年，京津冀、長三角、珠三角三大區域聚集全國人口的33%，貢獻全國經濟總量的44%，而其在全國快遞業務量中的占比更是高達71%，可見對于物流和電商企業而言，上述區域正是業務密度和配送效率最高的重點擴張區域。 換言之，在倉儲物流行業，一線城市都市圈是未來行業在地理布局上的價值高地。 究其原因，一方面是租戶基于把控成本的考量，另一方面則源于選址策略的側重點，即在選址時，區位優先于租金。 房地產成本 ≤ 20% CBRE的調研顯示，64%的租戶認為未來三年最大挑戰是成本上漲，包括物料成本，燃油運輸成本及人力成本的上漲。 受訪租戶面臨的運營挑戰 而在整體的成本構成中，令人意外的是，房地產成本竟不高于20%。 以京東物流和順豐為例，人力和運輸成本占比分別達到78%和83%，而相應的房地產成本，包括租賃成本、土地購買成本、建設成本及折舊不超過10%。 而電商與倉儲物流相關的房地產成本則要更低。 這一成本結構意味著在維持總成本不變的情況下，第三方物流企業每降低1%運輸和人力開支，理論上對應可以抵消8-9%的倉庫租貸開支的增長。 受訪租戶運營成本構成 那么，于企業戰略而言，排除人力成本的不可控性與物料成本的規模性，最能把握與最容易降低的便是通過靠近終端以降低運輸成本，于是，在房地產成本與交通運輸成本的支出對比中，密集布局一線城市都市圈便成為了租戶與企業控制成本的最優途徑。 靠近終端的選址優先策略 通過CBRE進行的租戶調研，我們還發現倉儲區位優先于租金已經成為受訪企業布局選址的共識。 靠近消費者和終端市場、靠近交通設施、靠近制造商和供應商分列選址要素的前三位。 受訪租戶布局選址要素 分行業來看，90%電商和零售商認為物流設施需要靠近終端消費市場。而90%的三方物流選擇靠近消費者和終端市場以及靠近交通設施。 電商視其時效性作為贏得市場份額的關鍵因素，因而優先在靠近消費者和終端市場的地區布局物流設施；對于三方物流而言，其承載分發集散功能的轉運/分撥中心則需要更加靠近交通設施，以便更高效更快捷進行干線運輸或者航空運輸。 選址要素的優先級決定著租戶下一步的選址方向。79%的受訪者表示將增加大型城市及周邊的物流倉儲設施，包括城市配送中心(43%)，衛星城的配送中心(31%)，以及郊區超大型分拔中心(29%)。 受訪租戶選址布局計劃 事實上，從2021年以來，電商、第三方物流企業在人口、產業密集的一線都市圈和全國交通樞紐城市已經表現出加速擴張的趨勢。 以電商為例，2021年高標倉租貨成交較2020年增長了146%，其中86%的租貨成交均位于一線都市圈。 其中，值得注意的是，高標倉會是一線城市倉儲物流的吸金獸。 目前，一線都市圈高標倉的整體空置率僅為8.7%，除廊坊、天津環京板塊外，其他市場的空置率水平均在10%以下。 與低空置率同步的是高標倉的低供應量。據統計，2022-2024年期間一線都市圈的高標倉新增供應分別為571萬㎡、284萬㎡和198萬㎡，呈持續下降趨勢。 這就意味著，在供需失衡之間，高標倉租金將被持續推向高位，機構預計未來一線都市圈內大部分市場的高標倉租金將保持年均3-5%的增速，其中新增供應極為有限的北京和深圳市場的上漲動力更強。 總體而言，未來幾年，倉儲物流的行業上行會帶動一線都市圈物流地產的持續增值，而在細分領域，高標倉將領跑市場租金一路上揚。 03. 冷庫缺口顯現，投資價值驟升 冷鏈物流是現代物流業的重要組成部分。近年來，在政策引導和市場需求的共同推動下，我國冷鏈物流行業的市場規模逐年擴大。 2020年，我國冷鏈物流行業的市場規模超3800億元，同比增長12%。 冷庫作為冷鏈物流運營的重要基礎設施之一，在冷鏈需求不斷增長的趨勢下，全國冷庫需求也不斷增長。2020上半年，全國冷庫需求超過61.22萬平方米。 從市場層面而言，疫情后生鮮電商、中央廚房、生物醫藥行業的爆發推動冷鏈物流需求加速增長。 2020年叮咚買菜、盒馬生鮮、美團優選等主要生鮮電商以及第三方冷鏈運營商的租貨冷庫相關面積逾50萬平方米，較2019年翻番，且2021年在上年大幅增長的情況下繼續錄得10%的增長。 從消費層面而言，與發達經濟體相比，中國的冷庫容量仍顯不足。全球冷鏈聯盟的數據顯示，2020年中國冷庫總容量為1.31億立方米，城市居民人均擁有的冷庫容量不足0.15立方米，僅約美國的四分之一。 隨著國內居民消費結構不斷升級，生鮮電商、在線醫藥零售等行業的持續快速發展，冷庫缺口愈加凸顯。 從政策層面而言，2021年底國務院出臺了“十四五”冷鏈物流發展規劃》，提出到2025年基本建成以國家骨干冷鏈物流基地為核心、產銷冷鏈集配中心和兩端冷鏈物流設施為支撐的三級冷鏈物流節點設施網絡；聚焦“6+1"重點品類(肉類、水果、蔬菜、水產品、乳品、速凍食品等主要生鮮食品以及疫苗等醫藥產品)。 在政策引導和市場需求的共同推動下，冷庫增量需求潛力龐大，這也就導致帶有冷庫的物流資產將迎來顯著的價值提升。 總體來看，一是，一線都市圈的高標倉，二是冷庫資產，二者都將是行業在細分物業類型中的潛在價值增長點。 04. 自動化與綠色，成為未來關鍵詞 從降低成本角度來看，占較大比重的人力成本雖然不可控，但是人員效率的提升則可以有效抵消這一部分的成本支出，比如自動化的應用就可以大大降低人員數量。 在CBRE的調研中，一半以上的租戶也表示計劃通過智能化與自動化提高倉儲空間的利用率與運營效率，進而達到降本效應。 自動化是大勢所趨 更高的空間利用率、操作效率和自動化程度，意味著未來倉庫的建筑標準也需要相應提升。 自動化立體倉庫可以有效地利用倉庫面積和空間，擴大倉庫的有效利用率并且有利于形成先進的物流系統，提高企業生產管理水平。 自動分揀系統能提高分揀貨物的效率，并且減小分揀誤差率，利用智能識別、機器人作業等系統提高勞動效率，節約勞動成本。 在這方面，亞馬遜就給出了很好的例子。一般來說，貨物的分揀時間約占整個快遞集散中心作業時間的40%~60%，而亞馬遜采取的自動化分揀系統的平均工作效率為1 萬件/時，是人工分揀的30 倍。通過提升自動化率，亞馬遜已經將倉儲物流費用降低到9%左右。 在國內，自動化升級也在有效地降低企業的支出成本，很多國內第三方物流企業已開始對新的物流設備和技術加速投入。以圓通為例，自2017年啟動轉運中心設備的自動化替代后，其單票轉運中心成本從0.47元降低至2021年上半年的0.31元，降幅超過30%。 此外，京東物流在2018-2020年三年間的技術研發開支分別為15億元、17億元和21億元。 申通和韻達自2019年起開始大規模采購自動化倉儲設備，合計達到4.1億元，2020年采購的金額相比2019年大幅提高300%至17.6億元，2021年上半年三家公司的設備采購量達到11.2億元。 在需求方與頭部企業的帶動下，物流地產走向自動化倉儲就成為必然。 綠色飛輪加速轉動 2020年9月，習近平主席在第75屆聯合國大會上鄭重承諾中國將爭取在2030年前實現碳達峰，2060年實現碳中和。 自2021年以來，電商、第三方物流、零售、制造業內眾多具有影響力的國內企業紛紛公布其減碳目標和計劃。 在這些行業頭部企業的帶動下，倉儲物流市場的綠色飛輪將加速轉動。 結語 可以肯定的是，無論是內部需求所致，還是資本流入的加快推動，物流地產這只當紅辣子雞的熱度還將繼續，而其核心增長點，一是一線城市圈的高標倉，二則是帶有冷庫的倉儲資產。 同時，為了應對成本提升的危險，自動化、智能倉儲以及綠色倉儲，亦將成為了行業可持續發展的關鍵。
