近年人口快速老年化的趨勢，決定了康養(yǎng)度假產業(yè)在中國一定會是重要的產業(yè)。但放眼望去，中國城市運營的康養(yǎng)度假項目可謂鳳毛麟角。究其原因，與市場消費能力、消費意愿、康養(yǎng)需求偏好和軟硬件供給水準都有很大關系。
所以，除了民政系統(tǒng)的公益養(yǎng)老福利機構外，當前市場民營投資的市場化的養(yǎng)老項目，能成功運營的其實并不多，標桿項目更是少之又少，這些項目大多還是集中在一線大城市周邊或者發(fā)達地區(qū)城市群內部。
在中國西南的成渝城市群，有一個著名的康養(yǎng)度假項目，他們通過14年的開發(fā)打造，形成了相對成熟的全域康養(yǎng)度假產業(yè)配套。它距離成都2.5小時車程，坐落于峨眉山半山的極佳位置，號稱西南地區(qū)的標桿性康養(yǎng)度假項目——峨眉半山七里坪森林康養(yǎng)旅游度假區(qū)。
不同于平原型和大都市近郊的康養(yǎng)項目，這是一個典型的山地型康養(yǎng)度假項目。
縱觀國內這類山地項目的開發(fā)和運營，在這個細分品類里具備標桿學習意義的項目大概應該有兩個：一個是北京周邊的海坨山谷，第二個應該就數(shù)在成都周邊的峨眉半山七里坪了。
說到這個項目的最大特色，那就是依山就勢，生態(tài)環(huán)境極佳，同時還有頂級傳統(tǒng)文化資源加持。這里既有峨眉山的厚重文脈，也有極其優(yōu)異的環(huán)境和氣候景觀資源，再加上后期系統(tǒng)化的產業(yè)設施的營造，形成了以“醫(yī)、養(yǎng)、游、居、文、農、林”七位一體的綜合型康養(yǎng)旅游度假項目。
如今，它被評為中國森林健康養(yǎng)生50佳的康養(yǎng)旅居項目，也算是這個領域內的頭部項目了。接下來，我們來看看這個項目是如何打造運營的。
七里坪項目鳥瞰
不可復制的選址，得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢和環(huán)境資源優(yōu)勢
項目位于四川省眉山市洪雅縣七里坪鎮(zhèn)，規(guī)劃占地面積12平方公里，計劃總投資160億元，現(xiàn)已累計投入資金超過80億元，開發(fā)建筑面積170余萬平方米，已建成面積約4.5 平方公里，年接待游客超過100萬人次年納稅過億元。
目前，它是四川省“三百”工程之一，是全國最具投資價值文旅項目之一，并已成功創(chuàng)建為“中國首個國際抗衰老健康產業(yè)試驗區(qū)、全國森林康養(yǎng)建設示范基地、四川省首批省級旅游度假區(qū)、四川首個省級文化藝術示范區(qū)和有機農產品消費安全監(jiān)管示范區(qū)”。
從大地理區(qū)位來看，峨眉半山七里坪森林康養(yǎng)旅游度假區(qū)地處北緯30度，左依峨眉，右靠瓦屋，度假區(qū)位于峨眉山系中山段，距世界雙遺峨眉山風景區(qū)零公里約3.5公里，距瓦屋山國家森林公園約50公里，距國家中心城市成都約2小時車程（大峨眉旅游西環(huán)線），是“周公山——峨眉山——瓦屋山”環(huán)形旅游線路的中樞節(jié)點。
蘇東坡有詩句“瓦屋寒堆春后雪,峨嵋翠掃雨余天”就是對峨眉山、瓦屋山這兩座仙山的贊美。
區(qū)域位置圖
因此，按照這樣的區(qū)位位置，項目的市場客戶定位就形成了以大成都范圍（含德陽、綿陽、眉山、樂山）的城市人口為核心客群，輻射四川其它地市州乃至省外，能夠為項目提供基本的市場客群支撐。其次還包括峨眉山景區(qū)在2019年游客人數(shù)達到355萬人次，為此借勢和引流峨眉山游客。
獨具特色的自然資源稟賦
山地康養(yǎng)項目最重要的基本資源就是獨特的山林資源，如果項目周邊還能有深厚的人文資源，那就更好了。
我們來看，這個項目的選址高度位于海拔1300米-1400米地區(qū)，用地周邊擁有豐富的原生態(tài)景觀和水系，森林覆蓋率達90%以上，負氧離子含量比成都等周邊城市高200-400倍，高達20000-40000個/cm3，夏季平均溫度24℃，PM2.5常年小于20，空氣質量始終為優(yōu)。
要知道，世界著名長壽區(qū)大多位于海拔1500米的高度，而負氧離子被成為“長壽素”，它本身就對心腦血管、皮膚、呼吸道、腦組織都有多方面的改善效果。
除此之外，項目還擁有養(yǎng)生溫泉，來自地下2525米，井水出口溫度≥55℃，富含鍶、氟、偏硼酸、偏硅酸等具有醫(yī)療價值的元素及微量元素。
由此可見，海拔高度、森林資源、負氧離子含量和溫泉等四大自然資源的加持，相當于是大自然的瑰寶和饋贈，而這些都對健康大有裨益。
七里坪森林康養(yǎng)棧道
不僅如此，峨眉山豐厚的傳統(tǒng)文化資源底蘊也是不可比擬的。
作為中國四大佛教名山之一的峨眉山，一直以來都是普賢菩薩的道場。宗教文化特別是佛教文化構成了峨眉山歷史文化的主體，所有的建筑、造像、法器以及禮儀、音樂、繪畫等都展示出宗教文化的濃郁氣息，自古以來，它一直是中國著名的旅游、休養(yǎng)、避暑目的地之一。而峨眉山千年以來深厚的氣韻，構建成了當?shù)厝藗兊木裨l(xiāng)。
在這樣的自然環(huán)境中，進行生心靈的修養(yǎng)與療愈，可謂是極其稀有的資源組合。
不僅如此，就是在這樣的環(huán)境下，七里坪項目又植入了更多的產業(yè)功能，提出“打造人體5S店”為核心理念，以創(chuàng)建旅游度假區(qū)和國際抗衰老健康產業(yè)試驗區(qū)，規(guī)模化地打造以“醫(yī)、養(yǎng)、游、居、文、農、林”七位一體的綜合康養(yǎng)旅游度假項目。
以峨眉山金頂為視線焦點，展開半山群落式空間布局
從總體規(guī)劃來看，七里坪項目獨創(chuàng)了一種“半山健康生活方式”，項目規(guī)劃在尊重世界遺產的價值、遠瞻峨眉金頂獨一無二的紀念物標志性的基礎之上，對每個地塊巧妙布局，以表現(xiàn)出對金頂示以敬意，讓游客在不同角落都能觀賞到這一重要文化標志。
而從產業(yè)布局來看，項目整體空間結構采用“一帶兩心兩側翼”的集中與分散式的組團布局結構。其中，一帶是指山地戶外運動組團，兩心包括了北邊溫泉養(yǎng)生組團和南邊山地商務運動組團為中心；而兩側翼是沿南部山地商務運動組團中心的西部北部側翼為依靠依次布置山地風格建筑。
覆蓋全域的多樣化產業(yè)布局
作為一個康養(yǎng)度假產業(yè)為主題的社區(qū)，康養(yǎng)產業(yè)的布局是其靈魂之所在。而如何進行打造和布局，是行業(yè)內最需要學習的。
我們來看七里坪的產業(yè)規(guī)劃。總體來看，項目的康養(yǎng)產業(yè)規(guī)劃從南到北，形成了4個產業(yè)組團，并通過一條旅游服務軸，進行了串接。根據(jù)地塊的資源稟賦不同，項目從南到北依次是南區(qū)的森林康養(yǎng)區(qū)（森林禪心谷），中區(qū)的健康度假區(qū)、北區(qū)的抗衰康養(yǎng)區(qū)和休閑文旅區(qū)。
而從具體的產業(yè)呈現(xiàn)方面，項目的抗衰健康產業(yè)就包括了醫(yī)養(yǎng)產業(yè)、醫(yī)美產業(yè)和健康產業(yè)園區(qū)以及健康商業(yè)四大板塊。
從具體業(yè)態(tài)來看，包括了健康管理中心、體檢中心、華西國際康養(yǎng)中心（國際門診體檢中心、國際康療養(yǎng)生中心、國際中醫(yī)治未病抗衰老中心）、洪雅人民醫(yī)院七里坪分院和國際康復醫(yī)院。而醫(yī)美產業(yè)，則涵蓋國際生物抗衰老中心、國際醫(yī)學美容中心、國際抗衰老研究院等相關業(yè)態(tài)。
洪雅醫(yī)院七里坪分院
而在健康產業(yè)園區(qū)，則以中醫(yī)藥的種植和生物科技孵化主體，涵蓋中醫(yī)藥養(yǎng)示范基地、中醫(yī)藥植物園區(qū)、生物科技孵化園區(qū)、生物實驗室為代表。
在面向的小鎮(zhèn)中心的商業(yè)服務帶上，還包括了一個健康商業(yè)的業(yè)態(tài)，即易筋經生命養(yǎng)生館等相關的社區(qū)服務型業(yè)態(tài)。
除了這些硬件外，項目投資方半山集團先后攜手來自四川大學華西醫(yī)院、四川省人民醫(yī)院等國內外領先醫(yī)養(yǎng)康養(yǎng)機構的專家團隊，研發(fā)出全球首創(chuàng)人體5S智慧健康管理體系。隨后利用先進的智能體檢、基因檢測、智能穿戴設備、遠程診療等技術，為住戶建立私人健康檔案、提供個性化康養(yǎng)方案，提供365天24小時的全時追蹤與管理服務。
這是整個項目的康養(yǎng)產業(yè)布局。而在項目西側整個溫泉板塊，也是成規(guī)模的一片康體社區(qū)。
除了康養(yǎng)產業(yè)之外，文旅度假產業(yè)也是項目的一類重要產業(yè)內容。
其中，包括了戶外運動樂園，國際汽車營地（60畝），以及未來即將引進的太陽季度假樂園，總占地800畝，預計總投資30億元，還有S6山地運動公園、觀賞種植園、百合園、仙草園等。
汽車營地
七里坪智選假日酒店
打造森林康養(yǎng)五感體驗核心特色
除了各類人工投入的產業(yè)項目外，森林康養(yǎng)也是七里坪項目最大特色。七里坪項目的夢幻森林禪道總規(guī)劃約14公里，現(xiàn)已呈現(xiàn)約4.1公里。
隨著禪道延伸，七里坪的深山秘境逐一展現(xiàn)。漫步夢幻森林禪道，可體驗森林瑜伽，森林太極，品嘗森林禪茶，聆聽經典禪樂，禪道周圍的小木屋為游客提供別具特色的森林SPA和禪修體驗。
除了森林康養(yǎng)棧道，整個項目還構建了豐富多變的慢行系統(tǒng)。例如，整個景觀大道長約3公里，連接希爾頓國際酒店，橫跨七里坪，是飽覽半山秀色的中軸大道和業(yè)主最為鐘愛的休閑健身大道，設有小車道、人行道、山地車道，道路兩旁是花海長河，四季花開不斷。景觀大道打造有仙草園、百合園、魯冰花園、大千絕響、彈琴灣、斗轉星移（荷蘭風車）等數(shù)十個景點。
七里坪溫泉酒店
近期滾動開發(fā)、中期實現(xiàn)產業(yè)規(guī)模倍增、遠期有機協(xié)調的綜合發(fā)展
中國大多數(shù)康養(yǎng)度假項目，往往都是產業(yè)布局看似宏大，但到了具體落地環(huán)節(jié)總是會有巨大縮水和打折。究其原因，還是產業(yè)投資平衡和投資節(jié)奏把控不到位。當然，這背后的深層原因還是與當?shù)氐目叼B(yǎng)地產市場的銷售形勢有很大關系，畢竟從目前來看，康養(yǎng)產業(yè)的運營去覆蓋投資成本，還是比較困難的。
那么七里坪項目作為一個標桿項目，是如何進行產業(yè)分期投入建設的呢？
復盤這個項目的發(fā)展歷程可以發(fā)現(xiàn)，從2007年項目開始啟動后，可謂是十年磨一劍，鑄就了國內知名康養(yǎng)目的地，四川最佳康養(yǎng)目的地。
在發(fā)展的過程中主要采取兩大策略。
一是圍繞核心，以七里坪為據(jù)點，實踐操盤企業(yè)的“康養(yǎng)+地產”戰(zhàn)略。從前期的避暑康養(yǎng)到衰康養(yǎng)、森林康養(yǎng)、中醫(yī)康養(yǎng)，再到智慧康養(yǎng)。項目產品規(guī)劃始終圍繞康養(yǎng)、養(yǎng)生這一主線，專攻康養(yǎng)地產領域，十余年通過七里坪項目積累了大量優(yōu)質客戶。
二是產地融合，發(fā)展抗衰老康養(yǎng)等產業(yè)，都具有投資大，收益慢的特點，為了保障項目有持續(xù)的生命力，實施了康養(yǎng)產業(yè)與地產協(xié)調開發(fā)的策略。一邊開發(fā)地產，一邊做康養(yǎng)產業(yè)，作為前期的最大盈利點，通過地產反哺康養(yǎng)產業(yè)和彌補產業(yè)的巨大投資，實現(xiàn)品牌價值、社會價值和經濟價值的三贏局面。
總結
通過對該項目的了解，我們可以得出哪些啟發(fā)？
首先，對于康養(yǎng)度假項目來說，最重要的一點就是選址，其實絕大多數(shù)潛在項目都不并不適合做康養(yǎng)度假。靠近核心大城市群、具備優(yōu)秀的氣候和自然資源，有成熟的文化底蘊，這些都是康養(yǎng)項目的基本要素。選了一個好地方，就相當于項目成功了一半。特別是位于傳統(tǒng)成熟景區(qū)周邊的康養(yǎng)項目，要學會利用和借勢其區(qū)位、資源、名氣和游客量等優(yōu)勢，為我所用。
其次，康養(yǎng)項目的核心是康養(yǎng)產業(yè)服務，如何建設適合自身的康養(yǎng)服務體系是關鍵。由于在大的康養(yǎng)度假領域，各類產品服務的內容和模式也是種類繁多，不同的項目，一定需要根據(jù)自身的資源特色，找到康養(yǎng)產業(yè)的核心優(yōu)勢，在產品規(guī)劃和運營過程中始終圍繞這一主線，堅定不移得深耕和專攻這一康養(yǎng)領域。這樣不僅能夠提升自身在本領域的行業(yè)認可度，也能積累大量優(yōu)質客戶。
此外，有合理的運營模式及盈利模式，康養(yǎng)產業(yè)項目的投資量大、回收周期長，所以需要有足夠的動力，需要理清項目盈利模式并控制產業(yè)投入節(jié)奏，以確保資金鏈的安全。同時市場定位也非常重要，以便有足夠的消費者支撐項目持續(xù)健康發(fā)展。
當然，康養(yǎng)項目前期基本都是重資產投資，后期想要加重輕資產份額，輸出品牌和發(fā)展模式，進行連鎖布局也是個好辦法。
文章來源：房地產觀察家
