我國老齡化進程明顯加快。根據2021年末的人口統計數據，我國60歲以上人口數量達26736萬人，占比18.9%，與第七次人口普查數據相比，增幅達334.1萬人；65歲及以上人口達20056萬人，占比14.2%，相比于七普數據，增加992.472萬人。
對于以人為核心的商業，人口老齡化所造成的人口結構巨變，引發的是商業結構的重塑以及基于民生的商業模式的再造。
本文將通過列舉部分老年社區的成功案例，例如將老年社區和TOD、商業綜合體相結合，使這些閑置的商業用地再現活力。
正如老齡化，看起來是一場危機，換個角度，也許是一個新的機遇。
G.G Mall
過去20多年里，日本經濟長期低迷、國內需求不振、物價保持穩定，人口開始陷入負增長。在打破老齡化困局上，日本也找到了積極的老齡商業模式。
比較成功的是專為老年人服務的日本永旺集團旗下的G.G Mall。
G.G（Grand Generation）一詞源于日本作家小山薰堂，指的是日本戰后嬰兒潮、目前年齡已經超過55歲的一代人，有“最重要、最高級”的意思，從起名上，就可以看出永旺對老齡人群的尊重。
G.G Mall牢牢抓住老年人的痛點，將所有配置都聚焦在65-74歲的老年群體里。
首先是消費環境：老人習慣早起，于是G.G Mall逆流而行，早上7:00開始營業，比其他商場早3小時，為老人們敞開大門；老人喜歡晨練，G.G MALL就直接把走道空地變成“晨練場”；為了防止老人滑倒，G.G MALL還特意鋪設了一條180米長室內的防滑健身步道。
針對怕孤單的老人們，商場員工還每天早上免費組織一節45分鐘的健身鍛煉課程。老人們在這里，可以看書、可以下棋，G.G Mall為他們量身定做了一切。
在消費體驗上，G.G MALL專門做了老年模式定制。
比如在“晨練場”旁邊的健身裝備店鋪，適合老人的服裝、鞋子以及需要到特定地點才能買到的護膝、護踝、徒步手杖等運動保護裝備；
他們把傳統意義的商場打造成了一個老年社區，在提供充滿粘性的老年社交活動的同時，還銷售老年專屬產品。
永旺目前已經在日本全國，包括東京千葉、名古屋等地在內的13個分店。預計到2025年，永旺還計劃改造100個網點，專門滿足老年消費者的需求。
以這種成熟度以及普及速度，日本老年人未來將擁有自己的購物天堂。
科特納車站老年社區
位于美國加州圣何塞市的科特納車站老年社區，是一座新型豎向復合養老社區。本項目將社區養老、醫療辦公、商業和公共交通系統整合在了一起。
▲一座集養老、托幼、醫療辦公、商業和公交系統為一體的復合社區
項目包括120套老年住宅、65套經濟適用房，24,000平米的醫療空間、800平米的零售商業和社區托兒所。
綜合社區緊鄰科特納輕軌站和公交站，基地被城市道路Mill Pond Dr和內部道路分為三塊，其中西側是地面商業的公共交通轉換停車樓和出租的醫療辦公樓，中間部分是養老社區住宅和退休經濟適用房，東側則是社區托兒所。
▲科特納車站老年社區項目各層功能布局
基地原先是科特納輕軌站的換乘停車場，所以新設計仍然需要滿足這部分的功能需求。所以在臨近輕軌站的西北角設置的是一幢七層高的停車樓，地面層部分設有小型的零售商店。
▲科特納車站老年社區項目效果圖
科特納車站老年社區綜合體實際上是TOD 項目，只是這一次將老年社區與公共交通、商業和辦公混合在了一起，這是一種隨著老齡化社會在全球進一步加劇的情況下所產生出來的新嘗試。
無獨有偶，這種新的類型也已出現在亞洲一些城市化程度高，用地緊張和人口稠密的地區，比如新加坡！
新加坡海軍部村落
海軍部村落位于新加坡兀蘭新鎮，緊鄰海軍部地鐵站。針對新加坡人口老齡化問題，建設集養老公寓、醫療康養、托幼、老年娛樂、商業、小販中心、廣場為一體的養老綜合體。緊鄰地鐵站，按照TOD開發思路，實施高強度開發，建筑密度基本接近100%。
項目中100%返還綠化率及1.2英畝的軟景觀設計為整個社區帶來了生機勃勃的生態感官體驗，生物友好型景觀策略在此項目中被體現的淋漓盡致。同時，社區中水資源的合理利用也積極響應了水敏感城市設計理念。
海軍部村莊是一次創新性的設計，其中融合了很多設計概念。
該項目采用分層的“三明治”方法。設計了一個“城中村”的概念：
下層為公共廣場；
中層為醫療中心；
上層為老年公寓的社區公園。
這三個不同的階層并列了各種建筑用途，以保證活動空間的多樣性，融合來醫療保健，社交，商業和其他便利設施，促進了和諧的鄰里關系。
海軍部社區是城市化發展的一個很好范例，它致力于將收集，清潔和回收的雨水用于非家庭用途的灌溉和水景配置。
通過水敏城市設計，大部分的雨水在從建筑頂端流向下層的過程中被收集和過濾，然后重力流向中間層。過濾后的水以及來自兩個塔頂的直接徑流水量足以維持連續三天的植物灌溉和回補兩個生態池。
黃庭芳綜合醫療社區
黃庭芳綜合醫療社區坐落在新加坡西部裕廊東地鐵站旁，是一家擁有700個床位的綜合醫院以及400個床位的社區醫院共同組成的醫療綜合組團。這個組團里包含了醫療、輔助養老、介護養老、科研、教育、購物和休閑各種功能。
黃庭芳綜合醫療社區臨近裕廊東地鐵站與公交轉換站，被商業、住宅、辦公建筑所環繞。建筑組團的西部塔樓綜合體為醫療護理病房，東部塔樓為養老社區建筑。
▲黃庭芳綜合醫療社區各層功能布局
利用步行人口密集的優勢，二層被設計為公共平臺，把交通樞紐、商業和醫院公共商業區無縫結合為一個輕松的公共環境，為行動不便的老年人和病人提供從同層地體站通往醫療社區的公共區域和藥房的安全捷徑。
▲黃庭芳綜合醫療社區坐落在地鐵和公交轉換站旁
▲一床一窗
建筑設計具有新加坡城市的特色，并提出“一床一窗”的概念，為靜養不避鬧市的好設計，綜合體位于高密度的城市環境，四周被城市道路所圍繞，地面綠化并不是很合適的方案。
設計把綠化配備給每一位老年患者，這對需要長時間康復的年長病人尤其重要。在醫院各處的屋頂花園空間也可以為老年病人減輕來自道路和周邊購物環境的噪聲，使空間更人性化，照顧了病人和醫療人員的感受，創造了一個為老年病患快速康復和居住在此的年老人的愉悅環境。
黃庭芳醫院體現了將醫療融入養老社區的概念，醫院把連續護理里的專科門診、急癥醫院和社區醫院三大醫療模塊一體化。
小結
從本文的案例中，我們可以總結出一些新出現的特點: 這些設計都將老年社區與其它類型的功能進行結合，并形成新型的復合養老社區：
① 與商業結合：養老社區不再是單一的老年養老和住宿的地方，而是加入商業空間，一方面商業的盈利可以反哺社區，另一方面各種商業活動也給社區帶來活力，消除了一種死氣沉沉的養老住宅的刻板印象；
② 與公共交通結合：養老社區結合地鐵、輕軌、公交等公共交通系統，一來方便子女來老年社區探望父母及長輩，同時也為每日接送老年人和兒童到托老所和托兒所的上班族提供了交通上的便利，二來密集的人流也為綜合社區里的商業帶來商機。
③ 與醫療、綠色庭院、公園等結合：養老社區重視庭院，屋頂等各種綠化空間，有的甚至加入農場等概念。尤其在用地緊張人口密度極大的亞洲城市，這種創新性的綠色空間概念的加入，使社區成為一個在鬧市中的自然島，使老年人能隨時隨地的接觸自然，親近自然，并在自然中安度晚年的場所。
文章來源：加得商業
