產業是提升城市價值的根本，產業園區是產業落地的基礎載體。
雨花軟件谷，是僅次于中關村的城市區域性軟件中心，國家重要的軟件產業和信息產業中心，不僅有政策的扶持，完善的產業培育體系和一站式服務平臺，園區還主動做一些專業課題，提供應用場景幫助企業成長，其專業度和包容度都很高。
“3+3+3”產業體系是雨花軟件谷最為亮眼的部分。
加快夯實基礎軟件、人工智能、集成電路三大產業基礎，壯大行業應用軟件、新興平臺軟件、嵌入式軟件三類產業規模，拓展數字孿生、區塊鏈、量子信息三個前沿方向，構筑形成“3+3+3”產業體系，全面支撐向“數字谷”升級，使得軟件谷一舉打開了發展新格局，獲得同行一致認可。
從動態來看，軟件谷每天新增一到兩家涉軟企業，產業收入增長率保持在15%以上。
預計到2025年，總從業人數將達到40萬人，軟件谷軟件業務收入規模力爭達到4500億元，涉軟企業總數超過4800家。
軟件谷首創的“聯合拿地、統一規劃、聯合建設、分割出讓、統一配套、集中托管”模式，打造特色“園中園”運營模式，提高了土地利用效益和項目建設效率，增加了區域雙創生態的黏性，更催生了軟件谷專業園區的發展和產業的集聚。
產業園區還是推動經濟結構轉型升級、加快新興產業創新發展的重要引擎。目前，產業園區已經進入存量運營時代，在地產行業利潤率下降的大背景下，傳統的重資產運營模式所能操作的空間已所剩不多，園區企業要想拓寬盈利渠道只能在現有存量的基礎上進行深度挖掘，越來越多的園區運營商轉向了輕資產運營模式。
“輕資產+重運營”的全周期循環運轉模式有利于解決產業園區建設周期長、融資成本高的困境。
一直以來，開發建設周期長、貸款額度及周期嚴重不匹配等難題一直制約著產業園區的可持續發展，使得“重資產+輕運營”成為產業園區的普遍現象。
產業園區REITs將是打破這一困境的最佳助力。
REITs促使的“輕資產+重運營”的模式將會形成良性的資金流動循環，提供了盤活存量資產的渠道，不僅破解了上述諸多難題，還有利于調動社會資本參與園區開發建設的積極性，更加有利于專業的產業園區運營商集中精力搞好精細化運營和服務。
而從園區運營主體層面看，REITs通過對園區資產進行“輕重分離”，從根本上解決產業園區開發建設和運營服務“角色重疊”的問題，使得產業園區原始權益人由“開發建設端”轉向“運營服務端”。
輕資產運營模式主要包括運營品牌輸出、資產證券化、搭建產業服務平臺、投資孵化模式以及合作開發五類。
其中，公共產業服務平臺是產業與政府、社會服務資源之間的聯系紐帶。它是以企業發展和產品升級共性需求為導向，提供全方位、多層次的公共服務，包括技術創新、信息查詢、質量管理、市場開拓、政策法律、人力資源、創業輔導、投資融資和管理咨詢等方面，主要有三種運營模式，即政府主導模式、園區主導模式和市場主導模式。
目前我國的公共產業服務平臺一個較為嚴重的問題在于重獨立輕聚合，缺乏合理的統籌引導。
全國目前擁有各類國家認證或自行命名的園區至少有上萬家，全國每年花費在招商引資上的資金不會低于萬億元，當然這可能包括了園區配套設施建設，但其中因盲目且重復投資建設造成浪費的至少占30-40%。
要知道，不同的平臺通常是分屬不同的政府部門管理，這樣就很容易忽視各個平臺之間的協作和聚合，造成發展一個產業而搭建一批平臺的現象。
一方面容易出現反復建設的現象，有限的資金和資源被某個產業頻繁消耗，既造成了浪費，也降低了平臺的建設效率，影響服務平臺的整體發展。
另一方面，平臺間缺乏信息的共享，造成了一個個的信息孤島。
所以，園區首先應該要建立一個可隨時調取的動態數據庫, 這個數據庫以縣一級園區為例:
要有半徑100公里范圍內所有經濟運行數據及政策，能經常關注與收集國家、區域、省市、當地、本園區的各類統計數據,在服務企業的同時，要有大的心境與智慧，鼓勵支持本園區優質企業對外拓展，甚至協助并支持他們對園區內同業企業進行資源、資產整合，做到資源統籌、功能互補，協同服務，為產業提供高效便利的服務。
其次，政府對公共產業服務平臺支持的重點，應該更多地向平臺運營和軟件提升的方向轉移。要加強對平臺運營的持續跟蹤和監督評估，建立獎懲機制。
再次，要加強“線上+線下”互動體系建設，構建O2O的公共產業服務平臺體系，打造一體化的完善服務鏈條。
最后，應推進平臺與新技術的結合，將云計算、大數據和移動互聯網廣泛應用在平臺上，全面提高服務水平，以便帶動產業更好地發展。
綜上所述，輕資產運營模式在未來的發展經營中要著重將品牌、創新、研發技術等無形資產和商譽發揮到最大值，而重資產的投資需要引入戰略投資者來稀釋輕資產的短板，只有輕重互補的合作發展，才可以實現產業園區的規模化、示范化的引領作用。
未來，隨著公募REITs的擴容將會有更多企業參與其中，平臺的優質運營和完善運轉其實并非小事。
文章來源：方升研究
