很多產業地產商去和地政府談合作，當前者亮出印有“房地產”三個字的名片時，這事兒可能就已經黃了一大半。是的，如今做產業地產，都在去“地產化”，去地產思維。
當產業地產商好不容易拿到了地，又使出九牛二虎之力招商之后，想要大干一番，接下來最重要的就是如何運營，實現盈利。
產業地產，重在「產業」，以往房地產的一些做法，比如“高周轉”、“高杠桿”、“銷售為王”，就不適合做產業地產了，這些注重短期利益的理念注定將要被時代淘汰，而剩下的秉持長期主義的企業，更能經得起狂風驟雨的拍打。
眾所周知，產業地產是地產轉型的重要方向之一，一旦入局做產業地產，就會發現完全照抄地產思維是錯誤的，要學會辯證的看待，形成產業思維，構建盈利模式，改變戰略思維！否則，就好比開車時以為選對了方向，但開了一段路才發現是在逆行。
以至于有種說法：“轉型產業地產是一個非常殘酷的生存游戲，最終90%都會遭遇慘敗”，比如破產重組的紫光、方正集團，甚至像寶能這樣的企業也在產業地產栽過大跟頭。
那么，有哪些房地產思維去做產業地產，是非常危險的呢？筆者做了以下分析。
過于依賴銷售
只想“賣貨”賺快錢
做住宅是解決現金流和利潤的問題，先賺了再說，這是典型的地產思維。對于產業運營商來說，過去的“拿地——建園——銷售”這種簡單粗暴的路子已經不適合如今的產業園區。
產業地產商作為連接政府和企業的中介，要做到兩頭討好，肯定不容易。
前些年，有很多產業地產商就想的很簡單，奔著政府給的政策優惠，地價便宜，先拿地，拿到地了卻不蓋樓，等到過幾年地價攀升，再賣出去，賺的盆滿缽滿；還有的樓是蓋好了，但招商難，或者由于地理位置等因素，即使招商招到了，入駐的企業也經營不下去，最后人走園空，整個都荒廢了。這種現象，在我國西部有些地區尤為常見。
這些也都是比較典型的地產思維。
還有比如過分看重銷售帶來的業績。筆者聽過這樣一句話：產業地產是不是真愛，就看自持還是賣！產業地產的核心邏輯，永遠是「產業」，而不是地產。所以，產業就如同人的事業，是要好好經營的。
為什么說不能過分依賴銷售來達成業績呢？地產思維是賣房得利，在目前的形勢之下，要想獲得較高利潤必然要提高價格，那企業為什么不去自己拿地建廠呢？銷售就是核心，沒有銷售轉化，企業就難以運轉，但在產業地產行業，并不如此，一旦只注重銷售，那就和賣房沒區別了。
筆者曾到上海走訪考察過位于青浦區的“8090青年創業基地”，該基地一共有5個園區，主要做租賃項目，每個園區都有不同的企業入駐，比如電商、生物科技、數字經濟、物流、商務貿易等企業在這里夢想起步。
但其在盈利模式上就用了極具創新力的方式：超低租金+其他提成的方式，比如其數字經濟園的租金在1.8——4元/平/天，再通過企業營業收入進行提成，比如每發一個快遞，提成一塊錢（數字為假設），吸引了很多初創企業。再配備其他完善的配套措施，業績依然長虹，并榮獲2021年“青浦區優秀平臺企業”稱號。
這種不依賴銷售，靠租賃獲利的方式，也能運轉得很好，當然，有創新理念也很重要。
還有2021年運營成績讓大家眼前一亮的中電光谷，其園區物業租賃板塊自持物業不僅能帶來穩定的現金流，雙創服務體系還再創新高度。
截至2021年12月31日，OVU創客星已成功運營并申報榮獲2個國家級示范基地、6個國家級科技企業孵化器、10個國家級眾創空間、1個國家級廣告產業孵化基地、8個省級孵化器、8個省級眾創空間等，雙創平臺持續擴容，平臺賦能能力不斷提升。
但是，銷售是不是就不重要呢？肯定也不是，因為該賺的錢肯定還是要賺，在住宅和產業之間，需要現金流平衡，但不能賺完賣住宅的錢，在產業上的承諾不兌現，而且在銷售過程中，要考慮園區內部產業的健康匹配，園區銷售也要挑客戶。
比如2021年，中電光谷自有產業園銷售收入前三名主要來自青島、上海、長沙。在青島成功招商中國海洋工程學院，實現“政企合作”，全年實現銷售收入約3.9億元。
挑客戶，也就是要設置產業準入的高門檻，回歸產業屬性，形成可持續發展的生態。
有的園區不分產業類型，啥也不挑，單靠分割營銷的方式來盈利，招商就是賣房，運營就是物管，這套邏輯就好比初創型公司在創業初期，可以不講商業模式，不需要戰略，“賣貨”就行了，目的是活下去。
然而，當公司發展到了一定階段，不斷壯大后，這種方式就失效了，一是需要更高階的戰略體系，二是行業及市場也在發展，產業園區也是一樣，過分依靠銷售來盈利的邏輯，在環境發生劇變、政策調控、土地財政緊張時，就不管用了。
過于看重地段
忽略了定位的重要性
關于房地產投資，李嘉誠先生有一句經典名言：“地段，地段，還是地段。”很多做產業地產的企業，也以地段為王，但事實上，很多園區都建在城市郊區，企業對于地段也并不敏感。
而且在產業地產業界內，更多的使用“定位”一詞，如果和別人講“地段”，說明還帶著地產開發的思維，對產業地產的理解有偏頗。
有些人覺得園區選在城市中心，或者大城市，才是對的，事實并不如此，比如大眾集團總部就在德國的一個叫沃爾夫斯堡的小鎮上，宜家的總部位于瑞典的阿姆霍特，位置同樣較為偏僻，下了高速后還有30公里的鄉間小路才能到達。
園區的選擇，重點不在地段，而在于如何定位。否則拿到的位置再好，但成本高，企業往往會為了降低成本，另外選擇一個服務配套完善的園區，滿足生產要求即可。
產業地產商從一開始就要考慮好兩點，第一，要思考如何在這個行業建立一套服務體系，并得到用戶認可；第二，要看哪個地方適合做，找準位置。
職場上有種現象——因人設崗，這個概念用到產業地產也挺合適，可以叫做「因城立項」。
比如江蘇長順集團，相繼在溫州、張家港、泰興、宜興、南通等城市成功建設和運營專業的產業園區，入駐企業來自上海、蘇州等長三角核心城市的各類成長企業，其中高新技術企業占30%。
據長順集團孫炳良介紹，其在尋找項目落地點時，首要要考慮的是當地的產業結構，根據產業結構來調整產業定位，比如長順·創谷張家港定位在智能制造行業，相對應的，落地企業也基本是智能制造產業鏈上的相關企業，長順·創谷宜興定位在環科行業，對應的是環保相關產業落地。
房地產講究先選城市再選產品，城市對了，項目就成了，而產業地產則要根據自己手里的資源稟賦、人脈關系，結合當地的產業基礎確定，并不是大城市就一定好。
因此，“產業園”項目不能一味盲目地去建，而要有所結合，依托地方需要去做定位，能夠為地方的高質量發展出一份力，才能實現社會效益和經濟效益雙贏。否則，必然會雙輸。
當然，一些特定的產業園區也要考慮地段，比如文創園區、商務類園區。
做好定位后，還要會因地制宜選產業，產業運營商不是什么產業都會做，都能做，如果有，那肯定是假運營商，因此，會選產業很重要。
星河集團在布局時，就選擇了“人工智能”這個產業，狹義的理解人工智能，它可能指的是軟件或者算法，這對于空間的需求是很有限的。
但廣義理解，它具有很好的長尾效應，比如應用在安防上，就是智能攝像頭，應用在汽車上，就是無人駕駛。人工智能是大腦，制造就是機體，大腦與機體的結合，就能催生一大批智能制造企業，形成一個完整的產業鏈條。
像這種產業在布局落地時，就會選擇部署在省會城市或者一些區域的重點城市。
所以，說地段也好，定位也好，既要顧及自身資源稟賦，也要考慮當地產業特色，才有可能實現1+1>2的效果。
負債為王
腦子里還想著“高周轉”那一套
香港的房地產，目前平均杠桿率40%，內地為70%。為什么前者保持在這么低的水平？因為香港企業吃高杠桿的虧，經濟泡沫襲來，高杠桿的副作用是摧枯拉朽的。
房地產開發周期長，綜合開發普遍需要2年以上的時間，造成資金周轉期長，再加上不動產交易手續復雜，資金流動性差，房企還急于復制此種模式，那就更需要資金的支持了，所以，在房地產行業，沒有錢是萬萬不能的。
如今，在市場的發展以及政策的調控下，房地產企業已經認識到了高杠桿、高周轉、高負債（以下稱“三高”）發展模式的不可持續性，如果哪家地產企業還用此方式，那就是自尋死路。
而產業地產屬于典型的長期主義的行業，比房地產開發周期更長，動輒5年以上的時間，就更加不能有“三高”的想法，碰都不能碰。
所以，一般的傳統型房企如果轉型做產業地產，往往會困難重重，有些理念根深蒂固，一時難以扭轉過來。
地產以資本為王，產業以金融為先。有些企業則把產業地產當作撬動資本的支點，最后留下一地雞毛。
比如某企業在深圳的某產業園租金，只有周邊競品的7、8成，其更看重資金的金融撬動能力，租金高低顯得不那么重要了，而且還通過抵押房地產項目土地、股權等為其他業務融資超百億元，2020的資產負債率達到了89.5%，最終結果難逃失敗。
還有海航曾經也要做產業園區，然而其本質也是為了通過產業概念與資本運作讓優質而稀缺的地產資產進一步升值，從而做大整個集團的估值，最后不了了之。
更可怕的還有2017年凈負債率超過600%，2018年凈負債率超過300%的北大資源，最后陷入了嚴重的財務危機。事到如今，投機套利型活法和負債為王的激進策略已經走到了盡頭。
當然，有做得差的就有做得好的。比如香港置業，早前拿下了上海徐匯濱江西岸金融港28個組團地塊的“310億地王”，為什么當時5、6千億的內地房企沒有出手呢？原因一目了然：
受讓人須按出讓年限持有地塊內包括地上、地下 100％商業（21萬方），60％辦公（40萬方），100%文化體育（4萬方），100%酒店（5.5萬方）以及所有的租賃住宅（15.6萬方）！
一位TOP10房企的負責人就表示，這些條件對開發、操盤以及風險把控等層面都是跨越級的要求，以高周轉為核心模式的內地住宅開發商都沒法接，就算是給你，也兜不住。
當時，香港置業凈負債率只有9%，母公司的負債率僅有7%左右。這就是底氣，哪怕去貸款融資成本也很低，畢竟兜里有錢，所以很多香港開發商手中都持有黃金地段的大規模的物業資產，每年光收租就上百億港元。
把目光轉向內地，去年表現不錯的產業地產企業，其負債率也是嚴格控制在標準以內。
比如中電光谷于2021年12月31日，本集團總銀行借款和應付債券為人民幣53.6億元，較上年底減少了人民幣2.5億元，資產負債率仍嚴格控制在60%。同時，與2020年的平均借貸成本5.4%相比，2021年的平均借貸成本降低至5.1%。
張江高科截至去年3季度，負債率為58.64%。浦東金橋去年負債率為62.4%。上海臨港資產負債率則為59.45%。
所以，產業地產玩得好的企業，其負債率肯定是符合國家標準的，而很多房企負債率超過100%的大有所在，走產業地產的新路，就不能用傳統地產的老套路，高周轉，高負債，高杠桿，這“三高”思想不能有，而之所以很多企業追求這“三高”，其原因之一，是為了快速復制，擴張規模。
追求規模至上
通過粗放型的擴張來做大收益
對于很多商業業態來說，要利益，就得有規模。大街上、商場里的各種加盟或者連鎖店，核心邏輯就是擴張規模。在傳統的房地產行業，這也是曾經屢試不爽的做法。
時過境遷，現在堅持自己的主營業務，“穩”字當頭，主動減重，是絕大多數企業的生存法寶。而那種無序擴張，已經成為了過眼云煙。道理想想就明白，人長胖容易，減肥難。
曾經，不少地產企業踏遍全國，走向海外，幻想著自己的產業能夠像星星之火，終有燎原之勢。但是這兩年有多少房企暴雷，破產，至今奄奄一息在掙扎的，都與規模擴張脫不了干系，如今，國家再次提出“全國統一大市場”，那么，企業一意孤行搞無序擴張顯然是不明智的。
放眼產業地產，如果把追求規模擴張作為戰略思維，那就是在步傳統房企的后塵。
仔細想想，像航空航天高科技產業，或者當地特色產業，這種急需資源稟賦的產業，注定了不能靠擴大規模來謀取更多的利潤。早些年大規模的產業轉移和房地產紅利，催生了一些規模化二級廠房開發商，在建面積幾千萬方，導致現在都有一些企業都跟著東施效顰。
而事實上，如今各地有錢買廠子的企業數指頭都能數得過來，需求擺在那里，最后結果就是一片荒廢，因此，做產業地產，不能追求規模之上，而要學會“深耕運營”。
比如，位于南京的民營產業地產商中業慧谷，就堅持“省域化深耕、柔性化發展”，雖然綜合實力與龍頭企業沒法比，但在區域深耕這方面，頗具心得。
當同行都在攻營扎寨的時候，中業慧谷堅持扎根蘇北，以徐州、淮安、鎮江為大本營，找準自己的打法和定位，中業慧谷集團董事長朱伶俐認為：“選擇一個園區，不是單單做了一個項目，而是選擇了一個城市。”要跟著政策走，跟著產業走。“深耕已有城市、垂直縱深挖掘”。
同樣，作為深耕型的浦東金橋，其2021年營業收入達到了46.17億元，同比增長28.5%，在2021年報中進一步表示，將會按照“深耕浦東、走向市場”的發展思路，圍繞金橋城市副中心建設、浦東區域開發和硬核產業發展，以打造“產城融合新標桿”為愿景，聚焦“城區開發與銷售+運營服 務+產業投資”三大板塊，以高品質、最有溫度、可閱讀的產業社區和國際社區為承載，著力打造成為國際一流的“產業城區綜合開發運營商”。
聯東董事長劉振東曾表示“做產業地產要緊跟國家戰略，與時俱進修正自身路線”，產業地產自始至終都不會是拼規模和速度的行業，而是拼耐力和內功，更適合“長跑型選手”。如果還把產業地產當作純市場化的生意來做，難度系數已不同往日。
小 結
我國的產業園區發展始于蛇口，至今不過十幾年的時間，“一張藍圖干到底”，未來還有很長的路要走。
在唯物世界，世界的本質是物質，先有物質后有意識，物質決定意識，意識是物質的反映，承認人的主觀能動性。在唯心世界，物質是意識的產業，其實，無論是唯物還是唯心主義，都客觀的承認了意識的重要性，而思維從屬于意識。
地產的思維核心是“拿地——建房——預售——銷售——復制”；而產業地產要用產業思維，其核心是“市場——研發——采購——制造——服務”，更多的是制造業或工業的思維方式，講究的是系統性、長期性、重經營、重創新。
想要做好產業地產，一定要分清地產思維和產業思維。
文章來源：明源不動產研究院
