2022年春，奧密克戒反復來襲，讓不少城市生產生活按下了“暫停鍵”。一時之間，曾經繁忙的街道冷清下來，但有一群人，卻“逆勢而上”，穿梭在大街小巷，服務起千家萬戶。他們，就是快遞小哥。
“多虧了外賣小哥，我家孩子才能喝上奶粉……”隨著疫情的卷土重來，這樣的“感謝”聲音層出不窮——不論是深圳、上海還是北京，面對重新肆虐的疫情，為了保障物流的通暢，郵遞員、外賣小哥、快遞員都在不分晝夜的奔忙著。
疫情之下，物流行業承擔起物資供應、保障民生的重責重擔，為做好新冠肺炎疫情常態化防控，提供了堅實的支撐。嚴防嚴控下，物流倉儲業在支持中國經濟社會正常運轉中的重要作用得到了極大凸顯。
4月10日，中共中央、國務院重磅發布了《關于加快建設全國統一大市場的意見》，全文屢次提及物流產業相關內容，明確指出要“推動國家物流樞紐網絡建設，支持數字化第三方物流交付平臺建設加強”。
國家物流樞紐網絡等物流基礎設施建設無疑是我國基建的重要組成部分，在抗疫情、穩增長的背景下，智慧倉儲物流更是被列入新基建范圍內，帶來產業鏈長期成長機會。
新基建政策與疫情催化雙重機遇疊加下，物流倉儲業再迎發展春天。在此背景下，企業要如何抓住風口？這條賽道上還有哪些玩家？要脫穎而出，又該注意哪些要點？
疫情催化下物流賽道孕育新機
但還需把握好核心競爭力實現規模進階
新冠肺炎疫情的復發為中國物流地產市場施加了階段性挑戰，但同時也為物流行業發展帶來了新的機遇。尤其是在疫情中承擔民生物資保障重任的生鮮食品、醫藥及其它生活必需品的供應鏈和物流基礎設施再次凸顯價值，下游需求十分強勁。
1、消費變革與疫情催化下，生鮮、醫療等多元化市場需求正激發行業巨大潛力
我國倉儲物流市場租賃需求主要來源于電商、進出口貿易企業與第三方物流等。尤其在近年來消費變革與疫情催化影響下，生鮮電商、醫療物流等市場需求強勁崛起，刺激我國物流倉儲需求持續增長。根據世邦魏理仕機構預測，2022年我國物流倉儲全年凈吸納量有望持續突破600萬平方米，在電商增長、融資活躍和向好政策等多重利好因素下，“十四五”期間物流倉儲市場還會保持蓬勃發展的勢頭。
2、多元玩家入場，海外巨頭雖一馬當先，但國內企業正在加速趕超
賽道炙手可熱自然少不了玩家進場。在這條賽道上，嗅覺靈敏的各路“諸侯”早已下場：早有普洛斯等外資前瞻性布局，搶占藍海先機；后有國內物流地產企業萬緯、寶灣物流等發展提速，市場份額不斷提升；順豐、三通一達等快遞物流企業則憑借著完善的物流運輸和專業服務加入戰局……行業“一超多強”的格局已然形成。
圖1物流地產入場玩家情況
群雄逐鹿的年代，我國物流企業想要后來居上，博得頭籌，勢必需要借鑒行業先行者的戰略打法。業內經典的普洛斯模式，通過“物流地產+金融”雙輪驅動鑄就的輕資產模式已經為業界熟知；澳洲嘉民則憑借成熟的基金模式拓寬收益渠道，并借助資本杠桿實現規模擴張。
還有一家外資企業，2003年進軍中國市場后，憑借著“以退為進”的大資管邏輯，在中國市場穩步開拓，截止至2021年3月，豐樹在中國的39個城市運營著58項物流資產，總凈可出租面積達到420萬平方米。
他就是新加坡物流地產玩家——豐樹。
豐樹集團在22年前脫胎于新加坡港務局房地產業務，憑借著良好商業模式的轉型，在物流領域大力布局，以大資管邏輯實現穩健回報，規模倍增。數據顯示，即使是在近兩年疫情之下，該家企業依然實現了經營規模的穩健增長，其下信托的平均回報率也穩定在20%以上。
圖22011-2020財年豐樹經營管理資產總額（億新元）
那究竟是什么讓豐樹在物流領域多年來屹立不倒？穩定增長的業績背后又有著怎樣的經營戰略？尤其是對于國內物流地產玩家來說，我們該如何借他山之石，琢己身之玉？
“開發+投資+
資本管理+物業管理”
成就四位一體的“豐樹模式”
經過二十多年的發展，豐樹逐漸形成了集“開發+投資+資本管理+物業管理”四位于一體的獨特商業模式，將“開發商”、“投資公司”、“資本管理公司”及“物業管理公司”四重身份集合。
作為開發商，豐樹通過開發改造業務盤活資產，為集團帶來強勁經常性現金流入；同時轉化的優質資產成為日后注入資本管理平臺的首選資產。
作為投資商，豐樹在整個產業價值鏈中尋求、把握并落實新的商業機會，不斷完備及強化項目開發和資本管理能力，為其進一步得發展打下良好基礎。
作為資本管理商，豐樹一方面全面參與收購、管理和剝離優質物業各環節，從而不斷籌組新資金以及增加集團管理的第三方資產；另一方面通過信托平臺，運作資本管理，產出持續回報。此外，私募基金還促進了豐樹和投資者的合作交流，可以說是一舉多得。
作為物業管理商，豐樹為園區租戶提供優質、全方位的物業管理服務，并確保滿足其運營需求。
如此，通過將地產開發、投資、資本與物業管理能力融為一體，豐樹建立了貫穿物流地產項目全生命周期的大資管邏輯，打通了“開發項目創造價值，投資項目發現價值，強化資產組合實現價值再造，最后到退出投資獲取價值回報”的全閉環，使得豐樹集團在房地產價值周期中，能夠通過在不同的資產類型領域識別并提升價值。
圖3豐樹四位一體模式：貫穿項目全生命周期的大資管邏輯
1、物流開發：改造和開發并行，以良好的物業改造能力提升資產價值，進行區域盤活
有別于其他開發商，豐樹十分擅長老舊物業的改造翻新，通過再開發、翻新及更新租賃組合，提升項目價值，挖掘區域的潛力。例如其經典的怡豐城和進軍中國的第一個項目物流項目（浦東空港歐羅物流園）都是通過收購舊項目改造完成的。
圖4豐樹老舊物業改造四步走
改造完成的園區往往能夠大幅度的提升生產效率和資產價值，煥發出新的生命力。豐樹的上海歐羅物流園一期改造完成后，贏得了現有租戶、新租戶以及第三方物流供應商的青睞，出租率即達100%。改造升級完成的物業更為之后進行資產運作，強化資產組合打好了基礎。
2、投資布局：依附亞洲增長市場，邁向全球布局，中國市場重點發力
在投資布局上，豐樹集團側重于投資亞洲具有增長潛力市場，例如中國、印度及中南亞。其中，中國是豐樹重點布局區域，正在加大布局力度。截止至2021年3月，豐樹在中國的39個城市運營著58項物流資產。
另一方面，豐樹也在不斷加大在全球成熟及流動性市場例如澳大利亞、歐洲等市場的的布局以開辟新收入來源及實現業務多元化。目前，豐樹已經在全球13個市場建設了項目。
圖52020財年豐樹經營管理資產全球布局（單位：億新元）
具體到城市區位的選擇上，豐樹著重開發機場、海港等主要交通樞紐帶的物流中心，這些地方多是一線城市，也是絕大多數物流公司的首選。
3、資本管理：積極擴張與穩健回報并重，體現出豐樹穿越周期的資本管理水平
作為資本管理公司，豐樹現擁有四支房地產信托及五支私募基金。得益于良好的運營管理，其經營管理總資產一直保持的穩健增長的趨勢，截止至2020年財年，豐樹經營管理資產總額達到663.29億新元。
具體而言，有兩大策略：
實施積極擴張戰略，實現持續增長。持續聚焦積極的資產管理和增值收購，全面參與收購、管理和剝離優質物業各環節，從而不斷籌組新資金以及增加集團管理的第三方資產，實現規模的高速增長。
加碼數據中心，穩健前行更顯韌性。在積極擴張的同時，豐樹也注重信托的穩健性。除了重點布局物流之外，疫情之下，豐樹還加碼了數據中心。數據顯示，2020年財年豐樹投入23億新元資金到物流和數據中心資產類別，這倆資產類別在2021/21財年中共計貢獻了5.962億新元的息稅前利潤+聯營公司的利潤份額，占比達到32%。
4、定制服務：貫徹客戶至上理念，多種增值服務定制化匹配不同客戶對物流倉儲的特殊需求
物流倉儲行業有其不同于其他行業的特殊性：一方面，行業內很看重服務；另一方面，不同行業客戶對物流倉儲設施都有不同的特殊要求。因此，優秀的物流地產玩家都會思考如何與客戶溝通，以提供更優質的服務。
在方面，豐樹集團無疑是佼佼者，在其客戶至上、服務至上的理念的驅動下，豐樹的園區運營服務在業內一直有口皆碑。
第一是追隨客戶。豐樹十分看重與客戶伙伴的溝通與服務，因此制定了追隨客戶的服務理念。只要客戶有物流方面的需求，豐樹物流則會追隨客戶在二線甚至三線城市設點。目前，豐樹已經追隨客戶“進軍”西部，在西安、蘭州、成都等地設點，并同時積極尋找投資機會。
第二是量身定制。為客戶量身定制物流倉儲設施也是其服務客戶的重要舉措之一。面對不同行業（例如快速消費品、汽車、冷鏈和醫藥流通等）以及大型公司對物流倉儲條件的特殊需求，豐樹結合靈活的方法進行操作，雙方實現互羸，是豐樹物流的競爭優勢所在。
圖6豐樹量身定制服務流程
第三是共建生態。本著服務客戶的理念，對于有些客戶提出的不屬于豐樹業務范圍之內的需求，豐樹會利用豐富的客戶資源和經驗伙伴為客戶群找適合的合作伙伴，共創共建物流生態。
5、園區管理：扎根本地化土壤適配國際化標準，持續發揚物流設施管理優勢
作為在全球布局的國際集團，豐樹也曾面臨本土設施不能達到國際標準，又或者由于不了解當地經濟環境而難以打入本土市場的難題。豐樹通過“三板斧”的運作，成功將本土化與國際標準相結合，從而持續擴大了國際物流網絡。
第一板斧叫做“本土購買，國際改造”。在進入當地時候，豐樹一般先是購買現有物流設施，而對于不符合國際標準的設施，例如配備卸貨升降平臺、倉庫凈高、園區與庫內規劃等則進行改造或自建自造。
第二板斧叫做“本土合作，共贏發展”。也即合作開發，這也是不少外資物流玩家進入中國市場的選擇。一方面，國際物流商可以提供較好的倉儲設施技術、豐富運營管理經驗及成熟服務水平，從而促進當地物流行業水平提升、提振經濟發展；另一方面，本土化企業則可以為外商帶來了本土經驗、良好的政企關系以及當地資源等。雙方優勢互補，實現雙贏。
第三板斧叫做“本土員工，兼收并蓄”。企業文化氛圍的打造對于融入當地而言也至關重要。豐樹的人員管理上基本奉行著本土化招聘，同時引進國際化員工的“兼收并蓄”的原則，打造良性包容的企業文化。
