古人講“天時、地利、人和”，在商業項目的實操中，把握恰如其分的時機、利用和轉換環境優勢，同時順應消費者期盼、結合地方實際，體現地方特色也是項目成功的必備要素。
2021年4月30日，武漢K11攜20余家國際高端潮流店、精選餐飲及美食集市開門迎客，截至今日一年有余，項目目前運營現狀如何，能總結出哪些實操經驗？筆者帶你走進武漢市場，共同觀察、發現與思考。
武漢K11購物藝術中心位于武漢核心主城區—硚口區解放大道與利濟北路交匯處，武漢老牌武廣商圈內，項目總體量約24萬方，含8.3萬方購物藝術中心和5.6萬方K11 ATELIER寫字樓。
武漢K11項目仍傳承K11 “藝術、人文、自然”的品牌理念，其中I 館以“金色的音樂盒”為室內設計主題，定位為“高端、奢華、雅致”的城市品質生活方式中心。
項目于2021年4月30日攜20余家國際高端潮流店、精選餐飲及美食集市開門迎客，代表品牌包括 ANTONIA中國內地首店、Alexander McQUEEN、GENTLE MONSTER、ERMANNO SCERVINO 、SENSES Amuseum 梵高藝術咖啡華中首店、GOLDEN GOOSE 、I.T 武漢首店等。
零售陣營除輕奢外更多引入的是設計師、買手店以及輕量級時尚品牌，整體產品價格較為親民。餐飲業態除了久贊武漢全新概念店、貳麻酒館武漢全新屋頂花園概念店外，K11在B1層打造了新鮮食·集ZONA FRESCA，以半開放式設計囊括眾多餐飲美食，提倡新鮮、自然、高品質的美食生活方式。
K11對于藝術流動場景的打造仍然是強項，圍繞“音樂“主題，品控出眾。內容與 “高端、奢華、雅致”的定位稍有差距，但從形象、內容及推廣輸出，整體調性統一，可以感受到運營者的表達意圖，可算得上是武漢中高端商業中的代表項目。
從建筑設計到內裝，以“音樂”為主題，美陳、櫥窗（品牌×音樂）、導視、廣告燈箱、休息區座椅、空鋪利用及公共空間都是載體，品質感佳、視覺豐富、處處為景。
不僅體現在“首進”的單一維度上，更值得關注的是對已有一般品牌的升級或是定制化呈現，如復古風格的“梵高咖啡”、潮人新寵“chuu”、內地首家潮流集合店“K11 ANTONIA”、氛圍感十足的“碧特博格”餐廳等，都給人帶來了不一樣的觀感。
K11一直在嘗試公共空間與售賣空間的融合，比如包柱櫥窗的運用，將主題、產品和品牌嫁接地恰到好處。同時，在大中庭、過道等空間，為避免空間空曠，加入了ANTONIA、墨木等品牌的外展點（目前已撤場）。另休憩區座椅的形式多種多樣，階梯式、吧椅式、沙發式、公園圓坐式等等，和環境融合度較好。
筆者于4月底重新走訪I館，除了首進的頭部品牌還在正常經營，中間梯隊的零售及餐飲商戶撤店現象普遍。K11既占據了極好的商圈區位，同時具備深耕商業多年的行業經驗與品牌背書，應該如何看待這種意料之外的現象？
武漢從2020年1月開始進入抗疫階段，中間經歷了數次疫情反復的過程。項目是在整體商業客流量下滑，市民可支配收入縮水，品牌拓店計劃受阻的市場環境下開業的。商業發展講究天時地利人和，其入市時機正處于商業發展的下行期，影響了其開局及良性穩定經營。
K11雖地處武漢歷史最久、層級最高的武廣商圈，但位于航空路側的邊緣地帶，未分享到武漢國際廣場、武漢世貿廣場、恒隆廣場等等商業大咖的規模聚集紅利。同時，航空路靠青年路方向，隨著ICC、華發中城薈等項目的陸續開業，也分流了其在餐飲、酒吧等夜間消費的客群。也許對于商業項目，商圈小區位比城市大區位的占點更為重要。
武漢市民的審美傾向與消費價值觀是與幾十年的城市發展相聯的。得益于九省通衢的中部樞紐區位，在經濟文化上武漢多年來擔任的多是起承轉合的角色，兼容并蓄博采眾長但尚未形成自身鮮明的城市個性與文化特色，也未培育出大批既有消費力又有藝術鑒賞力的消費階層，大眾對于生活藝術、生活美學的追求還在初始階段。
同時，高消費階層對于品牌的認同更多集中于國際一線品牌，相對小眾類、設計師及原創文化類品牌的認知度不高，光谷K11 Select 大部分文創品牌的消失也說明了這點。
目前K11整體呈現外熱內冷的局面，外街因聚集了高階零售、網紅咖啡及調性餐飲，人氣導入良好，但在疫情時代，街區商業正越來越展示出其優勢，但如何與室內進行關聯與互動，也是多建筑形態商業經營者要思考的問題。
在藝術的參與性上，空間活力和創意度期待可以進一步釋放。與其打造一個靜止的觀賞性藝術消費場所，不如構建一個游樂性互動性兼備的藝術空間。畢竟只有玩起來，才能讓藝術更具生命力，才能讓消費群體更快理解、融入并認同項目的經營理念。
文章來源：INSITE盈石資產
