隨著房地產行業的動蕩，房地產不再是原先的“香餑餑”，逐漸由“增量時代”進入了“存量時代”。越來越多的品牌開發商意識到，持有型物業和運營收入的占比越高，則抗風險能力越強，市盈率越高，越能夠贏得資本市場的認可。同時，受益于資本化率下降，國內商業地產物業估值提升，成為更加具有吸引力的優質資產。
現如今房地產企業紛紛追求多元業態發展，獲取資產運營、土地增值和權益投資回報等收入，以實現收入結構的多元化。為此，品牌房企在商業地產領域逐步打造可持續的特色產品，以期提升商業產品競爭力。但對于多數企業來說，很多時候其持有什么資產不是自身能夠決定的，尤其體現在那些主業并不在房地產領域的央企、國企。這些企業在業務開展的過程中，開發、接手甚至繼承了很多的房產，根源上是從其主營業務開展的角度考慮，而很難兼顧其商業價值，雖然有些“歪打正著”的好地段高價值房產，但還是存在大量的“地段價值”不高的房產。如何將這些價值不高的存量地產充分利用起來，在“地段”之外探尋存量地產價值提升的可能，是擺在這些企業面前的重要問題。
本文將從園區地產、商業地產、倉儲地產三方面，淺析存量地產的開發運營邏輯，為持有存量地產的企業提供一些參考借鑒。
園區地產——融入地區產業布局，
賦能地方產業發展
持有園區地產的企業相對有限，多是地方城投平臺、園區開發公司等，但若算上產業用地，也有部分的企業擁有該類資產。常見的開發和運營策略是：收租。這種模式一來能夠提供穩定的現金流，二來占用的資源和精力最小，是對于非地產類央企國企的最好選擇。但問題在于，是否能夠將地產資源的價值發揮到最大？以及，對于非政府背景的企業，在園區地產的開發和經營上如何和當地政府區分定位？或許，融入地方產業布局會是一個答案。
以湖南某地產運營公司為例。湖南省整體產業呈現出多而不強的局面，與其他省相比，其主要優勢產業集中在裝備制造、有色金屬、文化旅游等行業。以有色金屬為例，湖南目前已探明儲量的有色金屬一共有37種，其儲量幾乎占據了國內有色金屬儲量的三分之二，全球的三分之一，其中婁底、郴州、株洲、衡陽等地都有豐富的有色金屬礦藏，也依此建立了相對成熟的有色金屬產業鏈。但是，湖南有色金屬產業存在著產業鏈較為低端、資源與環境制約明顯等問題，湖南省政府也投注了大量精力推動產業升級，但仍有較大的提升空間。而從地產運營公司角度來看，就存在著融入地方產業發展、推動資產價值升級的可能，具體體現在三方面：
一是產業鏈接。產業要升級就離不開產業鏈的延伸和產業集群，從園區地產角度來看，一方面是需要大量的土地供給，另一方面是需要物流配套的支持，這樣就可以圍繞產業優勢，推動多個有色金屬重鎮互通互聯，打造產業帶，提升產業能級，進而給自身的園區地產加碼。
二是產業轉移。一方面湖南肩負著承接長三角、珠三角產業轉移的重任，需要相關園區地產予以承接；另一方面當地的各方面產業的布局也在動態調整中，也需要配套的支撐，從這個角度來講園區地產能夠發揮出較大價值。
三是產業服務。需要改變之前單純的“收租”模式，配合地方政府優化營商環境、提升園區服務能力，從資源支持、服務支持等多方面給予產業發展更好的支撐，這樣才能區別于地方政府，突出自身園區地產優勢，增加園區地產的附加值。
總結來看，針對園區地產，就是要融入地方產業布局、賦能地方產業發展，在地方產業發展中謀取園區地產的最大化價值。
商業地產——融合地方特色，
強化品牌賦能
商業地產相對來說更加體現了“地段、地段、還是地段”這一邏輯，只要存量房產的地段夠好，無論怎么“折騰”，都能夠實現較高的收益。一般來說，商業地產的基本業態還是收租，而地段與租金的強關聯關系，導致了商業地產與地段的緊密邏輯關系。但也并非沒有例外，商業地產的租金不止與地段有關，還有其他的價值提升路徑可以探索。
以南寧為例。2021年南寧市實現地區生產總值5120.94億元，在全國主要城市排名中處于中下游位置。換句話說，南寧的城市能級相對較低，因此在這樣的城市中的商業地產價值不言而喻。但是，其中也不乏成功的商業地產項目，總結來說主要有三種形式：
一是品牌融合。通過知名品牌商為地產打上地標，進而提升其影響力和知名度，進而有效提升了其坪效。
二是業態融合。融入當地的經濟和產業發展，例如新能源汽車等，打造特色化的商業業態，實現業態融合和升級，提升價值。
三是打造綜合體。融合教育地產、康養地產、娛樂地產等功能，實現多功能的商業綜合體，全方位提升其價值稟賦。
總的來說，針對商業地產，融合是其核心思路，將地方特色加入其資產基因當中，最大化提升其品牌影響力，實現其商業價值的跨越式增長。
倉儲地產——發揮地緣優勢，
實現四通八達
說到倉儲地產，可能會讓人聯想到各種不入流的倉庫——而事實確實如此。我國目前倉儲地產總量超3億平方米，而其中高標倉占比不到10%，甚至立體倉占比連30%都不到，可見我國當前倉儲地產的整體水平。目前，倉儲地產更多是價格競爭為主，多數對于存儲條件沒有太多要求的多選擇18-20元/平米的標準倉，甚至價格更低的“農民倉”，而25-28元/平的高標倉大多針對冷鏈運輸，仍顯得方興未艾。
影響倉儲地產價值的另外一個關鍵點在于區位。大到省際位置布局，中到地區位置，小到一條馬路的南北位置，都會對倉儲地產的價值造成影響，但核心還是在于如何結合地區的地緣特點，發揮出自身最大的潛力。以廣西壯族自治區為例，其具有北部灣作為核心的出?？?，同時南部連接東盟，北部連通四川和廣東，正是倉儲地產的用武之地，主要體現有三方面：
一是連接港口，以貨物集散為主要功能。比如可以連接欽州港、防城港等港口，強化貨物運輸、轉運等功能性設計，提升對港口的支撐能力，從而實現自身價值。對于邊貿口岸、航空港等一樣適用。
二是連接區域轉運，支撐大范圍物流運輸。廣西很重要的地緣優勢在于能夠連通西南和華南，從而能夠在跨區域的物流運輸中起到支持作用。
三是連接當地需求，支持區域產業發展。很多省市都有大量的農產品或特產出口的需求，可以結合廣西當地的農產品外運需求，一方面提升倉儲物流網絡的利用率，一方面支持當地經濟和產業發展。
總結來看，針對倉儲地產，就是要充分發揮地區的地緣優勢，打造四通八達的物流網絡，從而提升自身倉儲地產的價值。
總 結
本文從園區地產、商業地產、倉儲地產三個方面，為相關存量地產運營企業提出了一些參考借鑒。其核心就是在于融合當地關鍵特征（產業、文化、品牌、地緣、資源等），發揮出“地段”所不具備的價值。而存量地產的類型還有很多，企業若要充分挖掘出存量地產的價值，需要對地產本身的特征和區域特征進行分析，找出適合自身發展的那條道路。
文章來源：正略咨詢
