北京、上海等各地都相繼專門出臺了支持城市更新和鼓勵國央企借助城市更新盤活存量資產的各種實施細則。這些預示著城市更新的真正大幕才剛剛開啟。

壹：轉變操盤思維是關鍵

隨著各大城市政策的不斷深入，這個萬億級黃金賽道難度正在不斷升級，必須要有新的解法。

城市更新面對的是一個個真實、動態變化的城市，要解決產業、環境、居住、社會、文化、運營等方面的復雜問題。在實施中，需要具有空間邏輯、產業邏輯、社會邏輯、運營邏輯的落地性的策劃和貫穿全過程的整體性的操盤，來實現各個方面要素的平衡。可以說一個優秀的城市更新操盤者，是一個工程師、一個社會學家，一個商人，一個管理學專家……

一、社會思維 · 敬畏之心

城市更新與傳統的城市開發最大的區別就是，這不是【白紙作畫】是一個有充滿束縛的創意過程。

在城市更新的計活動中，一草一木、一磚一瓦、一個攤位、一個店名……這些充滿在生活中的碎片，可能就是某些市民的記憶，甚至一代人、整座城的記憶，設計者必須對此保有【敬畏之心】，對其價值要充分的評估。設計師們純粹的天馬行空設計，絕對不適用城市更新！

二、頂設思維 · 統籌規劃能力

城市更新規劃時，不僅要能夠解決城市或者片區現階段發展瓶頸，而且要在城市更新改造的過程中實現與整個城市的資源優勢高度融合。在做整體定位時，要確保更新后的項目“不過時”，能夠持續引領城市發展潮流。所以說，城市更新者必須站在頂層視角，去統籌新舊文化、城市共性與更新區的特色、局部與整體發展模型、當下需求與未來發展等諸多要素。

三、運營思維 · 多業態開發和迭代能力

城市更新是一個動態的持續的開發過程。除了硬件更新，更要給它尋找到一個更新的驅動力。

把握未來產業發展的趨勢、生活方式的變化趨勢，從運營的角度科學的定位產業結構升級、產業融合方式、用產業發展帶來的經濟效益去反哺城市基礎設施和公用設施建設，形成城市發展的經濟閉環和良性循環，去迭代城市新的創新驅動力。

城市更新的5種模式

《2021年新型城鎮化和城鄉融合發展重點任務》中提出：在老城區推進以老舊小區、老舊廠區、老舊街區、城中村等三區一寸改造為主要內容的城市更新行動；在城市群、都市圈和大城市等經濟發展優勢地區，探索老舊廠區和大型老舊街區的改造。

通過典型案例的研究，我們來尋找符合我國的現狀與政策的幾種城市更新的模式：

模式一：文化再生，文化街區升級

此類項目的城市更新同時涉及到歷史景觀的特色優化、歷史文化遺產保護與再利用、產業的重新定位與運營、相關人群就業與生活條件改善等問題。其核心要點是必須以區域的特色文化與資源為依托，建構符合現代城市生活的新空間與新業態，促進其形成特色突出、傳承文化脈絡又符合時代需求的產業模式和生活模式，在城市的中心區域換發出新的生機。

典型案例：重新“十八梯”

原本是重慶“最后的貧民窟”的十八梯，2021年國慶期間開街，單日游客過十萬人次。

重慶十八梯在文化上延續了老城區的文化積淀，同時深入挖掘文化內涵、傳統故事、老居民生活方式予以新的詮釋，在空間上對重慶傳統的山城肌理、街巷結構、生活空間及建筑材質進行了保留與升級，與新時代的新文旅模式相結合，煥發出了了城市有機更新的商業新活力。是歷史風貌類更新項目中的出彩之作。

摘自《城市更新與文化創意產業案例研究》P50

模式二：商業爆改，陳舊商場爆改沉浸式

沉浸式主題街區的做法比較常見的有兩大類型：

一類是全面沉浸的打造，比如說上海TX淮海·年輕力中心、長沙文和友、長春·這有山；另一類是購物中心局部區域主題化改造。

典型案例：北京·和平菓局

這類項目一般會選擇購物中心內部坪效較低的區域，布局在高層或者地下商業街。這類項目的面積并不是很大，往往控制在一個主力店的面積規模，即 2,000~6,000平米，往往需要挑高的空間，更利于場景營造。項目多以城市在地文化為根基，將傳統文化和現代商業有機融合、創新發展，復刻一個沉浸式主題場景。

不僅需要給消費者帶來豐富美味的餐飲及新奇有趣的體驗，同時也需要幫助一些小型餐飲解決坪效問題，控制租金成本，對商場而言也可以通過場景化的打造收獲更多客流和消費。

摘自《城市更新與文化創意產業案例研究》P29

模式三：微更新，城市景觀微更新

城市景觀微更新的價值，如同為城市實施一種“微創手術”，它就是要深入到神經系統的細枝末節，優化微循環、提升微體驗，它的更新進程可以由小到大，由少到多的進行改造，而它未來產生的效應將是裂變式的，最終匯聚成一種城市面貌的煥然一新。

典型案例：上海長寧區中環立交“橋下空間”更新項目

結合蘇州河長寧段11.2公里的濱水岸線改造，入駐專業建設運營方洛克公園，將曾經壓抑、灰暗的“橋蔭空間”植入“街區文化、休憩體育”等功能，進行了彩色化的改造，成為年輕人熱衷的網紅運動場。

摘自《城市更新與文化創意產業案例研究》P11

模式四：產業創新，老舊工廠區改造

城市老舊廠房的升級不僅僅是空間改造，最核心的是園區功能煥新。以文化驅動城市存量更新，老廠區一般占地面積大、建筑數量多具備一定規模效應，足以承載多種業態模式。運營方只需根據所處區域的市場環境、消費者需求進行合理的業態組合即可。

再加上文化屬性的賦能，改造后的老廠區也更易吸引消費者、打造品牌影響力。但在自身具備的文化屬性、網紅屬性光環外，如何清晰定位、打造差異化競爭力，并通過合理運營提升綜合體本身的商業價值，這決定了老廠區改造后能否持續發展。

典型案例：西安·叁伍壹壹TFEP

以“微更新、輕改造”為主導理念，將原址為中國人民解放軍第三五一一工廠的園區，定義為“新型社區中心”，為周邊3公里內的社區居民，提供日常就餐、購物以及休閑娛樂等一站式服務。

摘自《城市更新與文化創意產業案例研究》P100

典型案例：首創·郎園Station

北京紡織倉庫轉型為首創郎園Station國際文化社區，利用工業底蘊十足的庫區現有存量空間，結合朝陽區的發展格局，打造了一個無邊界共享生態文化空間。

摘自《城市更新與文化創意產業案例研究》P97

模式五：美好生活，社區更新

這種模式需要“大刀”換“小刀”；“硬刀”換“軟刀”。老舊小區、城中村改造，一方面是對已經存在的客體（建筑物等硬件）的微改造，另一方面為各種生態環境、空間環境、文化環境、視覺環境、游憩環境等改造與延續，包括鄰里的社會網絡結構、心理定勢、情感依戀等軟環境的延續與更新。

典型案例：深圳·南頭古城

南頭古城里植入符合現代人需求的特色項目，從“城中村”創造性的逆襲成為一個全新的文化融合新古城。

摘自《城市更新與文化創意產業案例研究》P35

典型案例：北京·勁松小區

勁松小區除了精細化的進行了社區更新外，“勁松模式”成為全國率先引入社會資本推進的老舊小區改造項目，蹚出了一條“微利可持續”的老舊小區投融資模式。

摘自《城市更新與文化創意產業案例研究》P91

城市更新是一個永動的話題，操盤者必須“逃離自我設定”“走出專業圈”打破局限，培養”跨界的意識“，才能做到真正的參與城市的更新發展。