8月4日，深圳第二批集中供地開拍。
16宗地，21家報名，參賽選手主要是兩大陣營。
其一，央企代表隊。華潤置地、保利發展、招商蛇口、中海等，其二，地方國企代表隊，深鐵、天健、特發、深業！
值得感嘆的是，如此優質的城市，深圳上半年GDP破1.5萬億，增速3%，位列四大一線城市之首，整個優秀的城市基本面以及10.5%的房地產開發投資增長，但即使這樣，民營房企報名甚少且
顆粒無收！
參與10宗以上地塊競買的有2家房企，即華潤置地和保利發展。
堪稱兩家頭部央企。前者十四五期間力爭再造一個華潤置地，規模翻番，后者2022年初提出“進三爭一”的新發展戰略。
整體看，深圳第二輪集中供地，國家隊包場了！
不僅僅是深圳，放眼全國，克而瑞研究中心數據顯示，上半年民企拿地金額占比僅25％，且集中在少數幾家民營房企中，比如龍湖、濱江等。
要知道在1年前，2021年上半年民企拿地占比是75%，正好央國企與民企比例“倒掛”過來了。
短短1年間，過去40年民營房企幾乎長期占據主導房地產（比如銷售額，拿地額、融資額）發展格局。
但僅僅1年間，格局就顛倒過來了，從7：3變成了3：7。
今天的投資排名就是未來3年的規模排名。
在眼下民營房企收縮投資甚至大部分0拿地的格局下，加上一部分爆雷民營房企快速收縮甚至未來被收購重組出清，我們可以清晰預判的是——未來地產央國企在加速進步，而民營房企在無奈倒退。
一個按下快進鍵
一個按下快退鍵
未來5年，“央國企”主導中國房地產的新時代到了。
行業最難最痛時，民營房企老板都會思考2個戰略性的大問題：
其一，行業未來終局如何？
其二、要不要堅持下去還是趁早撤離？
截至2021年12月，A股中已有30余家公司宣布剝離房地產業務，包括奧園美谷、廣宇發展、廈門國貿等。
更難的2022上半年，相信更多中小民營房企主動或被動撤離房地產。
不僅中小民營房企，大型民營房企恒大，融創都爆雷了，而且碧桂園也面臨承壓，如此以來，民營房企到底是堅守還是趁早撤離？是一個很重要的“選擇問題”。
回答這個問題，老潘認為邏輯也很簡單。核心有三點：
其一，這么嚴峻的調控后，地產賽道未來還“有木有”的玩？
其二，如果繼續堅持在行業里挺過去，你的“位置”有木有？而且這個位置你認可嗎？
其三，你的“能力、資源”支撐否？
認真思考一下這三個能否“留下來”的問題，其實答案并不難。
第一個問題的答案，其實很簡單粗暴。
別擔心，房地產行業不會慢慢消亡，10年內10萬億蛋糕是妥妥的，10年后也還在。
你看最難的2022年上半年，全國房地產銷售了6.6萬億，考慮到下半年供貨更多以及救市適度回暖，全年至少13萬億是大概率事件。
所以，加上物價上漲，提醒一下，10年內每年平均10萬億，妥妥的。
10年之后也不用擔心。
對比歐美房地產“后成熟時代”，房地產依舊是GDP的大頭，美國英國房地產占GDP都在10%以上。
眼下，中國10年內城鎮化64%的再提升到75%，這還能催生中國未來10年的“第二春”。
所以2022年雖難，但房地產行業未來依舊還有得玩。
市場自然規律是這樣，但政策會不會對行業下狠手？加深行業震蕩？
答案是否定的。
眼下，別看政府對高科技、新能源等行業高度重視，但問題是，高科技與新能源等新興產業對比房地產行業，也有三大不足或短板。
其一，很難有房地產行業每年18萬億的超大體量；
其二，沒有房地產龐大的50多個上下游產業鏈，比如精裝修就是3萬億賽道，二手房是7萬億賽道，城市物業服務是3萬億賽道……
其三，沒有房地產整個上下游能消化如此巨大的“社會就業”。
其次，地方政府中短期對房地產愛大于恨，所以也不會下狠手。
土地出讓收入占地方財政稅收的三分之一，甚至二分之一。政府44%的收入都來自于房地產。所以從政府政策層面，既不可能把房地產打入谷底，也沒有任何新興行業短期能接住房地產的盤子。
其三，任何行業發展都離不開“總需求”的審視。
哪怕是今天，雖然一二線很多家庭都有房子了，但小換大，老換新、近郊換市區，市區換中心，剛需換改善，改善換再改……需求巨大。
今天一二線城市隨便問一下你們身邊即使有房的人，其實他們依舊都有“改善”需求。
一個行業有大需求，自然就有大發展的空間！
有了這些判斷，你就沒必要為短期的“銷售下滑”過度擔憂，沒必要相信房地產是“夕陽行業”的判斷。
這個行業還是有得玩的。
看看龍湖的6大航道，看看旭輝的三五的同心圓戰略，雖然沒有強調地產規模沖刺目標，但就戰略而言，是整個房地產上下游相關的“泛地產戰略”的一次擴張。
接下來聊第二個大問題，即行業還有得玩，你要“擔憂”下一個問題。
即這一輪行業洗牌出清之后，你的位置有木有？
比如你是民營房企，你的位置在哪里？
比如你是地方國企，你的位置又在哪？
比如你是16家央企，你的位置又在哪？
畢竟民企房企也分三六九等，比如示范民企和其他民企，比如千億級大哥哥和百億級小弟弟，比如全國化民營房企與區域型民營房企，大家的塊頭、地盤、能力、弱點都大不一樣。
同樣，地方國企也是房地產的巨大力量，畢竟相對16家央企隊，地方國企多而廣，對地方更熟悉。但地方國企也分化很大。
比如有的深耕一二線、規模較大、這幾年增長夠猛的地方國企，比如廣州越秀地產，廈門的建發地產，珠海的華發地產，也有一些“新生”的地產國企，比如福州樓市在民營閩系房企大面積爆雷后，福州國資委新成立幾家福州地產國企。
未來不是所有地方國企都能做大做強。
最后，16家地產主業的央企也有強弱之分。
比如本就規模最大的地產央企保利力求在全行業“進三爭一”，比如華潤置地希望未來5年“再造一個華潤置地”，業績翻番，比如最會賺錢、盈利能力最強的中海地產……當然16家央企也有比如中鐵建、中糧、五礦、中交等相對規?？亢蟮牡禺a央企。
所以，未來5年，央企隊，國企隊，民企隊三支隊伍內部會有一個大分化的競爭格局，而在宏觀上，央國企與民營房企又有一個大分化的趨勢格局。
一個快速的蛻變是，僅僅1年時間，看拿地額，銷售額，融資額，你會發現一個央國企與民營房企的乾坤大挪移的位置互換。比如
2021年7月前，房地產民企與央國企是7比3
2022年7月后，民企央國企倒掛，變成3比7
倒掛之后，未來5年是央國企主導10萬億+房地產行業！
今天老潘刷抖音，看到好友億翰嘯天總發布了一個更細分的趨勢研判：
即未來房地產三大隊伍，央企，地方國企，民企將整體逐步形成
3: 5: 2
的格局！
民營房企未來就占據中國房地產的20%的蛋糕！
而地方國企由于數量多，分布廣、深耕當地多年，最終占據中國房地產半壁江山！
不僅僅是整個蛋糕的劃分，未來央國企核心聚焦和主導中國一二線城市的房地產開發、建設和服務。而更多活下來的民營房企可能更多在一二線周邊、廣大三四線以及一二線城市房地產細分賽道活下來，形成差異化的競爭力。
但對于一些在區域深耕，城市深耕多年的民營房企而言，以杭州一哥濱江為例，也是一種典型活法。即在單一或相對領先的深耕城市，集中所有力量，與全國化央國企比拼“單點城市”的投資，銷售，市場洞察，產品力，依舊會有競爭優勢。
這也是一種深耕型民營房企活法。
但從全國戰場來說，未來民營房企難以與大型央企抗衡！
同樣在開發戰場之外，比如商業戰場、文旅戰場、養老戰場、公寓戰場等細分運營型戰場，專業能力、組織能力優秀的民營房企仍然有差異化優勢和巨大發展空間。
不僅如此，類似建業與河南國資的混合所有制，也是一種出路與參考。
所以哪怕國進民退，但民營房企在未來依舊有自己的空間與活法。
尤其在如今央國企整體蛋糕占比還很小的時候，民營房企還有轉型升級的窗口期。比如中指院發布，過去三年，國企市場份額從2019年的12.9%提升至2021年的14.0%。
眼下央國企雖占優，但他們的總盤子并不夠大！
短短1年多，房地產的“拿地，銷售，融資”三個細分戰場，已經體現出國進民退的大變局！
怎么看這種綜合性、全局性的國進民退大調整？
這個問題，我們可能需要從更高維度看待這個問題！
其一，中國房地產最大的問題已經從過去的“發展問題”變為“穩定問題”，“安全問題”，這是老潘提醒最大的行業定位之變。
房地產的40年，是民營大飛躍的40年，如今房地產人均面積46平米，城鎮化已經接近尾聲，整個中國房地產的高峰期已經過，2021年18萬億可能是中國房地產最高頂。
其二、登頂之后的中國房地產處于高位運行，即體量巨大，金融關聯度超高，承載中國國民財富的60%，如今的中國房地產已經成為中國經濟的壓艙石，是金融系統安全的第一關聯行業，是累計多年形成的“高杠桿、高負債、高風險”的新階段。
而三道紅線就是給高位的中國房地產降溫，降杠桿，降風險，不能再加杠桿，不能再房價失控的增長，不能再大起大落……所以，中國房地產此刻最大的定性是
安全問題，穩定問題！
這與當初98年取消福利分房，大水漫灌房地產，瘋狂加杠桿大發展，房企3年百億到千億的狂奔階段是不同的。因為彼時過去20年高度市場化行業最大的定性是“發展問題”，是彼時應對98年金融危機的“救中國經濟”的無奈之舉，包含預售制推出也是當初的無奈。
其三，但此刻乃至未來
當中國房地產進入“安全、穩定、民生”為特征的新階段時
當房地產一個行業嚴重影響“國計民生”時
當房地產成為中國經濟的“穩定器”時候
鑒于民營企業一切以“利潤最大化”為前提、時刻殘酷市場化競爭的民營房企，勢必會加劇市場和行業的波動，如果在房地產求穩的新時代，民營房企再繼續主導中國房地產，控制中國房地產，這可能就是決策層、宏觀層面所不愿意看到的格局。
反過來，此刻換之以央企，國企為主導的中國房地產的“穩定大局”、“民生大局”似乎更匹配國家對房地產下一階段發展的期許！
救行業，不會救問題民營房企，所以728會議給出一個“穩行業”的定調。
救項目，保交樓，保民生，所以728會議首次提出了“保交樓”的新定位！
也別指望大水漫灌，別指望行業快速回暖，向以前高歌猛進絕對不可能了。
李克強總理在7月19日出席世界經濟論壇全球企業家視頻特別對話會時指出，“不會為了過高增長目標而出臺超大規模刺激措施、超發貨幣、預支未來”
也別指望國家會針對問題民營房企針對性“救市”。
一則國進民退大趨勢下，三道紅線以及針對問題民營房企融資卡死，本身就是一種洗牌出清的過程。
二則早在2021年10月，央行和住建部，就已指出確定性的方向，由于市場下行，無法從銷售回款中獲得資金面平衡的房企，可以通過兼并重組的方式，來緩解財務，本質就是開發企業的“供給側出清”！
其實今天房地產爆雷與民營房企哀鴻遍野，其實國家稍微針對民營房企開發貸，信用債松一些口子，其實很多民營房企就可以緩口氣了。事實上，今天大中型民營房企經過40年的市場一線洗禮變革競爭優化，其實產品力、服務力、運營力、組織力、品牌力、成本控制力等都已經比較成熟和專業化，他們并非是粗放落后的選手。
眼下正處于“保行業，保交樓、不保企業”的格局中。
尤其是從2021年7月陡然市場下滑到如今2022年8月已經整整1年的銷售大跳水，但針對問題民營房企大力度的救市政策依舊遲遲沒有出現，一些政策工具箱其實并沒有用足用透……這其實本身就意味著頂層政策在堅決執行房企的優勝劣汰和希望兼并重組盡快的到來。
眼下爆雷房企頗多，但破產的卻很少，真正被兼并重組的大型民營房企都很少！民營房企還在繼續撐著，呼喚黎明到來。
這是一種拉鋸戰，也是一種時間賽跑
