旅游，受制于疫情；地產(chǎn)，又頻頻爆雷；文旅地產(chǎn)，則被困于現(xiàn)實(shí)。

2021年元旦，在創(chuàng)造了眾多“銷售奇跡”的海花島1號(hào)島首期商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)入試營業(yè)。海花島由1號(hào)、2號(hào)和3號(hào)島組成，其中2號(hào)島和3號(hào)島主為居住區(qū)，2015年首次開盤就立即告罄，深受市場熱捧的原因也源于1號(hào)島，1號(hào)島是海花島重點(diǎn)打造的板塊，按照規(guī)劃，1號(hào)島涵蓋博物館群、童世界、水上樂園、海洋世界等28個(gè)商業(yè)業(yè)態(tài)。

對于1號(hào)島，大眾期待已久，所以開業(yè)當(dāng)天，海花島被游客圍得水泄不通，海花島一位工作人員在媒體采訪中回憶道，“一號(hào)島試營業(yè)的那幾天，人數(shù)最多的時(shí)候，一天大約有5萬人，島外三條車道的馬路上全部堵死，島內(nèi)人流摩肩接踵。”截止當(dāng)年11月底，海花島累計(jì)接待游客近500萬人次，而在疫情前的2019年，儋州全年全市累計(jì)接待國內(nèi)外游客才346萬人次，可想而知海花島的火爆程度。

與開業(yè)的盛況相比，如今的海花島稍顯冷清，最明顯的一個(gè)變化就是，每晚兩場的人氣項(xiàng)目燈光秀也沒有之前好看了，據(jù)媒體報(bào)道，是因?yàn)殚_發(fā)商拖欠電費(fèi)，一些耗電量大的燈光效果取消了，與之同樣冷清是樓盤，即便價(jià)格腰斬也無人接盤。

而這也是眾多文旅地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)狀。

文旅地產(chǎn)

理想很豐滿

文旅地產(chǎn)，在這個(gè)概念首度出現(xiàn)時(shí)，許多人認(rèn)為是“天作之合”，一方面文旅項(xiàng)目資金投入大、開發(fā)周期長，短期內(nèi)無法實(shí)現(xiàn)盈利，所以許多投資商避而遠(yuǎn)之；另一方面，地產(chǎn)項(xiàng)目雖周轉(zhuǎn)快，但是拿地成本高，文旅+地產(chǎn)既能吸引更多的資本入局，又能降低成本，兩者之間相互賦能，可謂“完美”。

2012年，隨著拿地成本不斷增加，房地產(chǎn)行業(yè)的盈利空間逐步縮減，與此同時(shí)，我國旅游行業(yè)也隨著國民經(jīng)濟(jì)水平的提升而迅猛發(fā)展，文旅地產(chǎn)項(xiàng)目由此也迎來了爆發(fā)期，全國各地涌出各類文旅地產(chǎn)項(xiàng)目。從2012年到2014年，年均新增項(xiàng)目近 2200 個(gè)，平均增速達(dá) 83%。

對于開發(fā)商而言，可以借著“文旅”的名頭低價(jià)拿地，高溢價(jià)銷售；對于投資者而言，既可以偶爾去度假小住一段時(shí)間，又可以等著文旅項(xiàng)目運(yùn)營以后增值銷售。

一切看似形成了一套完美“閉環(huán)”，但是現(xiàn)實(shí)戳破了幻想。

文旅地產(chǎn)

夢想照不進(jìn)現(xiàn)實(shí)

文旅地產(chǎn)，核心在文旅，而文旅項(xiàng)目的成功，僅靠資本的投入是不夠的，從前期的頂層設(shè)計(jì)、策劃規(guī)劃到后期的運(yùn)營，這些“軟實(shí)力”才是文旅成功的關(guān)鍵所在。

而實(shí)際諸多文旅項(xiàng)目都是開發(fā)商打著 "文旅" 的幌子瘋狂圈地，因?yàn)橘u房子才是他們的“初心”，所以他們首要“任務(wù)”就是前期把項(xiàng)目的文旅部分進(jìn)行“高大上”包裝，吸引各種購買者就行，導(dǎo)致低層級(jí)、同質(zhì)化項(xiàng)目遍地開花，而這些文旅地產(chǎn)項(xiàng)目至少一半以上所處地理位置偏遠(yuǎn)，遠(yuǎn)離一座城市的中心區(qū)，而在文旅上面，實(shí)際并沒有花太多的心思去運(yùn)營，根本引不來客流，部分淪為了“鬼城”。

截止至2014年底，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，全國文旅地產(chǎn)項(xiàng)目7965個(gè)，其中大型在售項(xiàng)目有589個(gè)，這些在售項(xiàng)目平均存量達(dá)到 2043 套，而平均去化速度為12套/月，完成存量去化需要14年。

絕大多數(shù)的購房者都是投資者，沒有實(shí)際剛需支撐，這樣導(dǎo)致許多文旅地產(chǎn)項(xiàng)目淪為了“擊鼓傳花”的游戲，許多購房者的房子最終只能爛在手上，因?yàn)檫@些房子的二手房價(jià)格漲幅太低甚至大幅下跌，并且基本賣不掉，尤其疫情之下，文旅和地產(chǎn)雙重承壓，曾經(jīng)繁榮的泡沫自然一戳就破。

還有一些文旅地產(chǎn)項(xiàng)目在沒有拿到資質(zhì)就開始建設(shè)，并且觸及生態(tài)紅線。例如上文所提到的海花島就是如此，今年元旦前夕，儋州一則關(guān)于“海花島39棟建筑將被拆除”的《行政處罰（限期拆除）決定書》將該項(xiàng)目推至風(fēng)口浪尖，雖然如今并沒有定數(shù)，但是這兩年海花島的房子也從過山車的頂峰開始下滑。

文旅地產(chǎn)

路在何方？

并不是說文旅地產(chǎn)沒有未來，而是文旅地產(chǎn)需要精耕細(xì)作，靠“賣房子”的這條路已經(jīng)走不通了，文旅的重要性更加凸顯。

從文旅項(xiàng)目本身來看，要關(guān)注旅游發(fā)展的趨勢，如今旅游業(yè)也逐步從單一的觀光到深度的休閑度假轉(zhuǎn)型。

所以，在項(xiàng)目開發(fā)之前，一定要明確項(xiàng)目定位，無論是想要打造主題公園、景區(qū)或者溫泉，項(xiàng)目都需要依托地理資源特色來構(gòu)建項(xiàng)目的核心特點(diǎn)；其次產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃，就是各種配套內(nèi)容的補(bǔ)充，包括休閑娛樂配套，如度假酒店、特色餐飲、商業(yè)街區(qū)、文藝演出；生活配套如超市、商店、健身娛樂等，通過系列的配套實(shí)現(xiàn)留客及消費(fèi)擴(kuò)張。

總而言之，文旅地產(chǎn)不光簡單的搞建筑、蓋房子，往往還包括醫(yī)療、養(yǎng)老、服務(wù)、交通、安全等各種配套，同時(shí)配以長期、專業(yè)的運(yùn)營服務(wù)，一個(gè)成功的文旅地產(chǎn)項(xiàng)目，必定是提供一種美好的生活方式，讓人心生向往。如今潮水退去，曾經(jīng)的“假”文旅“真”地產(chǎn)項(xiàng)目被困于現(xiàn)實(shí)之中，而未來，精耕細(xì)作的文旅地產(chǎn)說不定會(huì)迎來一番新的天地。