城市更新，居然能這樣玩？

我國城市更新再次提速了!

就在7月底，深圳出臺《深圳市城市更新和土地整備“十四五”規(guī)劃》。該規(guī)劃的重要意義不只在于深圳進一步更新提速和空間提質(zhì)，更在于規(guī)劃明確提出要打造“兩個百平方公里級”的高質(zhì)量產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，這是以產(chǎn)業(yè)空間的更新實現(xiàn)城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化的思路。不止是在深圳、廣州、上海、重慶等眾多城市，都已經(jīng)在先行實踐中紛紛釋放出以產(chǎn)業(yè)更新帶動城市提升的戰(zhàn)略思路。

圖1 產(chǎn)城戰(zhàn)略已經(jīng)成為各大城市提升城市能級的核心戰(zhàn)略

可見，城市更新的核心抓手與途徑是產(chǎn)業(yè)更新已經(jīng)成為越來越廣泛的共識。城市更新絕不僅限于風(fēng)貌升級和基礎(chǔ)設(shè)施的舊城改造，這些建設(shè)工程只是城市更新的硬基建，產(chǎn)業(yè)作為城市更新的內(nèi)容導(dǎo)入，是城市更新的軟基建。以低效用地釋放為城市產(chǎn)業(yè)升級改造騰挪空間，激活與重構(gòu)老舊片區(qū)價值，從而提振城市產(chǎn)業(yè)、激發(fā)城市活力才是城市更新的核心價值。

明方向：

城市更新的核心是產(chǎn)業(yè)更新

把產(chǎn)業(yè)更新作為城市更新的核心所在,既是先進探索者的經(jīng)驗總結(jié)，更符合我國產(chǎn)業(yè)和城市發(fā)展的規(guī)律變化——我國經(jīng)濟正向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型，產(chǎn)業(yè)正是驅(qū)動經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌的核心抓手，伴隨著產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型的持續(xù)推進和我國城市化率的不斷提升，城市更新的概念注定不止于傳統(tǒng)意義上的舊城改造，而是要賦予新的產(chǎn)業(yè)內(nèi)容。

一、存量時代，城市更新的玩法變了，從地產(chǎn)思維走向產(chǎn)業(yè)思維

曾幾何時，增量開發(fā)時代，開發(fā)商拿到一塊土地，一定是走快開發(fā)、高周轉(zhuǎn)的地產(chǎn)模式——容積率越多越好（在限制條件內(nèi)），這樣造出更多的空間推向市場，賣更多的錢。這套玩法下，開發(fā)商自然希望越快越好，越早銷售越好，“拿地、開工、建設(shè)、銷售”一套流程快馬加鞭。

但是存量時代，城市更新已經(jīng)不再適應(yīng)這套玩法。一是政策嚴控，嚴控大拆大建已經(jīng)是主旋律，住建部劃定的“2255”四道紅線使得城市更新的土地開發(fā)收益減弱，盈利點轉(zhuǎn)移到運營的長期收益上；二是城市更新本身具有保障民生的公益屬性，行業(yè)從“拆、改、留”走向“留、改、拆” 小規(guī)模漸進式有機更新、微改造等漸成主流。

因此對于投資開發(fā)商來說，要盡快從地產(chǎn)思維走向產(chǎn)業(yè)思維，從賺開發(fā)的錢轉(zhuǎn)向賺運營的錢，打通產(chǎn)業(yè)協(xié)同、金融生態(tài)、城市服務(wù)、資產(chǎn)運營等多維度要素，激發(fā)區(qū)域活力，帶動產(chǎn)業(yè)升級。

總之一句話，如果城市更新的作業(yè)流程還是遵循“地產(chǎn)投資”的邏輯，那么結(jié)果幾乎都注定是一個——慘！

二、城市更新需要翻越五座大山平衡三方關(guān)系，核心是以人為本

除了需要適應(yīng)存量時代的新玩法之外，城市更新還需要翻越五座大山、平衡三方關(guān)系。

五座大山，指的是政策、產(chǎn)業(yè)、空間、資本和服務(wù)。

第一是政策。上文提到，城市更新的政策正在不斷收緊，“2255”出臺后，社會資本怎么參與城市更新、怎樣突破減量發(fā)展、怎樣符合合規(guī)、規(guī)劃等政策層面的難題都是有待解決的命題。

第二是產(chǎn)業(yè)的問題。一產(chǎn)一城，二者互為表里，產(chǎn)城也是各地平臺公司都非常關(guān)注的重點。現(xiàn)在各地都在做產(chǎn)業(yè)園建設(shè)，產(chǎn)業(yè)是產(chǎn)業(yè)園建設(shè)的最核心依據(jù)，怎么做好產(chǎn)業(yè)。

第三是空間基礎(chǔ)。存量時代下，增量空間越來越少，空間相互之間的競爭也越來越激烈。

第四是資本，怎么投、怎么退，怎么形成最好的合力來最大化資產(chǎn)的價值，這些都是問題。

第五是服務(wù)，如何用服務(wù)串聯(lián)資本、市場、空間、資本等資源要素。

城市更新中還有三個關(guān)系需要平衡，2G（政府端）、2B（伙伴端）和2C（用戶端）。這三方視角下，關(guān)注的重點其實有很多矛盾的地方。

圖2 城市更新的三角平衡關(guān)系，北京文化產(chǎn)業(yè)園協(xié)會

首先是政府，政府關(guān)注什么？政府關(guān)注的是城市的發(fā)展、產(chǎn)值、稅收等社會公共價值；而B端客戶相對簡單，那就是相互之間的合作利益、企業(yè)的經(jīng)營利潤；C端可能稍微復(fù)雜一些。用戶更關(guān)注更需要的其實是生活場景，是人與人的鏈接和被生活方式所認同。

那三者之間應(yīng)該如何實現(xiàn)平衡？其實核心還是“以人為本”。城市更新項目需要考慮的是如何圍繞著用戶的需求創(chuàng)造價值，讓用戶認可，然后形成商業(yè)合作伙伴的價值，最終形成市場滿意、社會認同、政府認可的這樣一種格局。

包括城市更新需要翻越的五座大山，也需要以“人本”的視角為考量，因為城市更新所涵蓋的空間場景、服務(wù)對象、產(chǎn)業(yè)作用群體，所指向的目標都是“人”。因此，只以人的需求出發(fā)來考慮城市的規(guī)劃和布局，這樣的項目才是符合當下趨勢，發(fā)揮城市更新價值和意義的，否則只是面子工程。

三、產(chǎn)業(yè)更新應(yīng)運而生，產(chǎn)城相互促進才能為更新帶來可持續(xù)發(fā)展生命力

綜上，城市為人而建，城市因人而興起。而產(chǎn)業(yè)是城市更新的內(nèi)核，是城市更新的核心驅(qū)動力，彼此是相輔相成、相互促進的關(guān)系。

尤其是當下我國經(jīng)濟動能的升級轉(zhuǎn)換主要以產(chǎn)業(yè)為抓手，產(chǎn)業(yè)“退二進三”轉(zhuǎn)型升級推動，人的需求和配套服務(wù)也日益增多。產(chǎn)業(yè)更新也因此應(yīng)運而生。

產(chǎn)業(yè)更新的過程中，既可以為一些新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展騰挪空間，從而優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)空間布局，也能夠進一步實現(xiàn)人的聚集。而人的聚集所帶來的需求的多樣性又會進一步促進產(chǎn)業(yè)的提升，促進產(chǎn)業(yè)圍繞核心鏈條建立相互支撐相互引流的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。這樣一個良性的循環(huán)才會讓更新后的街區(qū)或者園區(qū)更有有機生命力和可持續(xù)發(fā)展的空間。戳這里，降低空置損失

活方法：

產(chǎn)業(yè)更新需以科技和文化為抓手

那么，產(chǎn)業(yè)更新到底如何做？需要哪些核心要素呢？對于廣大平臺公司來說，又該如何玩轉(zhuǎn)產(chǎn)業(yè)更新？

一、運營是讓“資產(chǎn)”變成“資本”的催化劑

在城市更新領(lǐng)域，相比于民企，國企、央企背景的城投、城建公司確實享有更多優(yōu)勢。一來，國企天然離“政策”和“資本”更近，資源豐富、融資成本低；二來，由于歷史遺留等原因，許多土地、廠房、園區(qū)等更新項目把持在國企手中。

想要發(fā)揮自己的優(yōu)勢，盤活手上的產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)，國企需要做大兩手。左手做大資產(chǎn)，通過在資產(chǎn)上的更新、場景改造、內(nèi)容運營，把資產(chǎn)價值做大；同時右手通過金融化的方式，例如REITs、類REITs、CMBS、資產(chǎn)的收并購等方式讓資產(chǎn)可以實現(xiàn)退出路徑，實現(xiàn)資本化。

而將資產(chǎn)實現(xiàn)資本化的抓手，就在于運營。運營是讓“資產(chǎn)”變成“資本”的催化劑，可以將一顆顆資產(chǎn)的“珍珠”穿起來，使其發(fā)揮最大價值。

二、科技聯(lián)姻文化，成為撬動“產(chǎn)業(yè)運營”的支點

怎么做產(chǎn)業(yè)化運營？

習(xí)近平總書記在馬欄山視頻文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園考察時，曾這樣指示，“文化和科技融合，既催生了新的文化業(yè)態(tài)、延伸了文化產(chǎn)業(yè)鏈，又集聚了大量人才，是朝陽產(chǎn)業(yè)，大有前途。”

一方面，文化是所有產(chǎn)業(yè)的靈魂。“城市更新，文化為魂”。缺乏文化價值，只做硬件改造，難以形成精準的物業(yè)價值定位和提升，不能激發(fā)大家的感情共鳴、喚醒城市的記憶。沒有文化底蘊的更新是沒有靈魂的。

另一方面，科技是所有產(chǎn)業(yè)的骨骼。科技能壯大產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值，在城市更新中可以用新的科技來提升更新項目的承載力和吸引力，提高效益和建筑坪效。此外，在科技賦能的過程中，會產(chǎn)生因為科技平臺再利用而形成的大量有價值的事物匯集以及數(shù)據(jù)治理的價值，這些都是產(chǎn)業(yè)的核心生產(chǎn)要素。

而文化和科技的融合，既能助力傳統(tǒng)文化產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，催生新業(yè)態(tài)、激發(fā)新活力；又能賦能線下場景，盤活新的文化空間。

事實上，這二者的“聯(lián)姻”已經(jīng)成為北京乃至全國在重點引導(dǎo)、在重點發(fā)展的一個產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新方向。類似于首鋼文化園、798藝術(shù)區(qū)、751時尚設(shè)計廣場、郎園、星光影視園等一批文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，正成為文化科技融合的創(chuàng)新地。例如詠園推出了“首個非遺主題實景沉浸式空間”，打造集劇本殺、換裝等形式于一體的非遺體驗空間。以數(shù)字科技驅(qū)動傳統(tǒng)商圈、商業(yè)綜合體轉(zhuǎn)型升級，將文化與科技有效結(jié)合，賦予了老舊空間新的品質(zhì)和活力。戳這里，降低空置損失

借平臺：

以園區(qū)平臺作載體為產(chǎn)業(yè)內(nèi)容賦能

在明確了文化和科技是產(chǎn)業(yè)的兩只翅膀之后，又該如何將這些核心要素良好的運轉(zhuǎn)起來？對于國企而言，當下還暫時缺乏系統(tǒng)性的產(chǎn)業(yè)運營能力，這種情況下可以借助文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)的勢能做產(chǎn)業(yè)運營，為更新項目的內(nèi)容賦能。

一、文化產(chǎn)業(yè)園是文化科技融合的孵化載體，具有天然優(yōu)勢

城市更新有三個步驟，第一步，帶資本策劃，謀定而動。平臺公司在進入任何一個一個產(chǎn)業(yè)之前，都要做好調(diào)查研究，需要了解清楚該產(chǎn)業(yè)的文化屬性，做到“歷史有根、文化有脈、產(chǎn)業(yè)有序、商業(yè)有魂”。其次在規(guī)劃階段就要有以退為進的資本策劃思路，只有先想清楚退出路徑，然后帶資本做好相關(guān)的路徑，牟定而動，項目才可能形成。

第二步，帶產(chǎn)業(yè)落地。“現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)，后有產(chǎn)業(yè)園”。更新項目在進行產(chǎn)業(yè)定位的時候要尊重當?shù)氐馁Y源稟賦，“順勢而為”。很多大名鼎鼎的產(chǎn)業(yè)園的形成都是先有了產(chǎn)業(yè)的聚合，再加上人力的引導(dǎo)和孵化。798、星光影視園、田子坊、上海老外街、南鑼鼓巷，有幾個是規(guī)劃出來的呢？都是順著當?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)資源生長壯大。因此導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)一定要依托當?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、聚合產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。

第三步，帶內(nèi)容運營。更新項目的內(nèi)容運營是一個持續(xù)不斷的過程。因為運營是一個服務(wù)行業(yè)，而服務(wù)行業(yè)是以用戶為導(dǎo)向的，用戶的需求是不斷變化的，只有洞察用戶的需求，通過不斷的持續(xù)創(chuàng)新內(nèi)容聯(lián)合用戶，才會形成以終為始的核心。

對于國企來說，可能面臨資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分散，權(quán)屬復(fù)雜等歷史遺留問題，最好是構(gòu)建一個集成的服務(wù)平臺來做運營。在此方面，建議是找專業(yè)的運營團隊來聯(lián)合主導(dǎo)這個業(yè)務(wù)。一是因為國企當下還欠缺較為專業(yè)的運營能力；二是因為運營是操大心出大汗賺小費的行業(yè)，費不著這個勁。所以聯(lián)合專業(yè)團隊構(gòu)建專業(yè)運營平臺不失為一個較為理想的路徑。

文化產(chǎn)業(yè)園就是一個很好的運營平臺。作為文化科技融合的孵化載體，園區(qū)具有天然的優(yōu)勢。例如北京文化產(chǎn)業(yè)園協(xié)會建立了元動力社群，一方面幫助科創(chuàng)企業(yè)對接落地空間和投資機構(gòu)，幫助投資機構(gòu)觸達投資項目和募資對象，另一方面幫助園區(qū)優(yōu)選產(chǎn)業(yè)頭部企業(yè)和服務(wù)伙伴。最后將文化園區(qū)、文化科技、文化投資、文化政策相互鏈接、相互融合，形成一個文化產(chǎn)業(yè)的整體生態(tài)。

圖3 北京文化產(chǎn)業(yè)園協(xié)會構(gòu)建“文化科技融合”生態(tài)

二、把握五大趨勢，實現(xiàn)“空間孵化內(nèi)容，內(nèi)容依托產(chǎn)業(yè)”的整體生態(tài)

如北京文化產(chǎn)業(yè)園協(xié)會的做法一般，以園區(qū)平臺為載體做產(chǎn)業(yè)內(nèi)容運營，實際上就是將更新項目所需要的空間、產(chǎn)業(yè)、資本、技術(shù)、服務(wù)、智庫等資源要素導(dǎo)入服務(wù)平臺，雙向融合，最終通過活動鏈接創(chuàng)新，一方面為入園的企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，另一方面利用這些資源，為園區(qū)培養(yǎng)孵化一批文化科技“獨角獸”企業(yè)，最終形成“空間孵化內(nèi)容、內(nèi)容依托產(chǎn)業(yè)”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展整體生態(tài)。

這里面，運營團隊還需要把握好五大趨勢，方向正確才能事半功倍。

趨勢一：空間產(chǎn)業(yè)化

空間的發(fā)展需要用底層的產(chǎn)業(yè)去串聯(lián)，所以做空間的運營需要一個產(chǎn)業(yè)化的過程，核心在于“運營前置，以終為始”。

例如東方嘉誠集團，它是專注空間運營的一家混合所有制國有參股公司。他們做空間產(chǎn)業(yè)化的運營服務(wù)邏輯就是“策劃對規(guī)劃負責；規(guī)劃對招商負責；招商對運營負責；運營對資產(chǎn)負責；資產(chǎn)對資本負責。

然后在各個板塊，都有獨立且深入的研究，比如頂層設(shè)計，嘉誠集團有自己的產(chǎn)業(yè)研究院，規(guī)劃定位階段有自己的設(shè)計院，包括融資平臺有兩支基金，城市更新基金和股權(quán)融資基金，工程管理層面有自己的設(shè)計團隊和工程施工團隊，招商渠道有線上的小程序招商平臺，有自己的企業(yè)服務(wù)、營銷團隊，運營這塊有文化街區(qū)運營，還有社區(qū)的運營等等。在整個園區(qū)的空間運營里，需要構(gòu)建這樣的產(chǎn)業(yè)化能力。

趨勢二：產(chǎn)業(yè)空間化

什么是產(chǎn)業(yè)的空間化？ 現(xiàn)在的人個體意識越來越強，他們需要更多的被標簽，更個性化的空間，而不是千篇一律的連鎖。

這種情況下，就需要更多的空間跟產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，產(chǎn)業(yè)形成它的IP、它的個性，它的標簽，就是產(chǎn)業(yè)空間化。想要將一個產(chǎn)業(yè)IP深入打造，一定要對這個產(chǎn)業(yè)的邏輯了解的非常清晰。

比如廣電的馬欄山的“5G視頻產(chǎn)業(yè)園”，就是圍繞數(shù)字視頻內(nèi)容生產(chǎn)這一核心，以視頻IP綜合運營為先導(dǎo)，視頻內(nèi)容制作和視頻內(nèi)容數(shù)字營銷渠道（平臺）建設(shè)為主導(dǎo)，形成數(shù)字視頻創(chuàng)意、研發(fā)、生產(chǎn)、推廣、展示、體驗、投資、交易、教育培訓(xùn)、設(shè)計與場景式服務(wù)、數(shù)據(jù)服務(wù)等上下游產(chǎn)業(yè)鏈條縱深延展、配套產(chǎn)業(yè)充分發(fā)育、協(xié)同發(fā)展的數(shù)字視頻全產(chǎn)業(yè)鏈集群。

趨勢三：運營智慧化

運營的智慧化其實就是指數(shù)字化。運營的核心在于提升空間的運營坪效，而數(shù)字化是可以讓運營項目降本增效創(chuàng)收的抓手。在空間運營上，數(shù)字化至少可以幫助企業(yè)做業(yè)數(shù)聯(lián)動，賦能經(jīng)營決策，孵化模式創(chuàng)新。

趨勢四：場景多元化

過去提到園區(qū)，很多人的概念里都覺得園區(qū)是封閉的。其實在4.0階段，園區(qū)已經(jīng)走向了開放，走向了多元業(yè)態(tài)混合。華為在定義園區(qū)時表示“園區(qū)是城市的基本單元，一個城市除了馬路都是園區(qū)”。

像北京的愛工場、751，都是園區(qū)、街區(qū)、社區(qū)甚至和校區(qū)協(xié)同，四區(qū)融合。再比如朗園，業(yè)態(tài)既有長租公寓、又有酒店、商店、市集、展廳等等。不過歸根結(jié)底，園區(qū)的核心業(yè)態(tài)可以被總結(jié)成三類“工位、鋪位、床位”。這三者需要從整體的角度聯(lián)動考慮，在園區(qū)內(nèi)達到一個平衡的供應(yīng)。

圖4園區(qū)所需要的“工位、鋪位、床位”

趨勢五：組織平臺化

產(chǎn)業(yè)的運營確實需要借力平臺來做集成。這個平臺要么小而美，依托平臺生態(tài)深耕細作；要么大而全，構(gòu)建平臺生態(tài)集成小細胞。有了平臺化的組織后，可以整合資源、跨界融合，將產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)端、資本端、科技端、文化端等生態(tài)企業(yè)都對接進來，從而為更新項目提供一站式解決方案，助力園區(qū)做大做強。

小 結(jié)

2022年，我國城市已經(jīng)進入城市更新的重要時期，由過去大規(guī)模的增量建設(shè)向存量的提質(zhì)改造和增量的結(jié)構(gòu)調(diào)整并重轉(zhuǎn)變。產(chǎn)業(yè)無疑已經(jīng)是城市更新的核心內(nèi)容。

而在結(jié)合城市產(chǎn)業(yè)升級和結(jié)構(gòu)改變來再造城市空間的過程中，文化和科技的融合又是其中重要抓手。正所謂用文化煥新空間，用科技賦能創(chuàng)新，用產(chǎn)業(yè)更新城市。

文章來源：明源不動產(chǎn)研究院