一直以來常常講業態組合或者規劃，的確從來沒有解釋過業態。對于商業地產從業人員而言，可能業態不是一件難理解的事。但對于剛剛畢業入行的大學生而言，可能需要有一定的解釋。 #01 什么是業態？ 業態，僅限于商業地產的從業者喜歡來說，而且對于業態的分類甚至于每個公司都屬于自己的定義。 但整體來說，我們可以把他歸納為：商業里某種相同屬性品牌的聚合。 比如說餐廳、奶茶店、酒吧等，我們可以統稱為餐飲業態； 售賣童裝、女裝、運動服飾等，我們可以統稱為服裝業態； 而零售業態是一個更大的概念，但凡面向個人個體零星出售單件少量商品都可以成為零售； 賣黃金的、賣小商品的，我們可以統稱為零售。服裝和小商品都可以叫做零售。 還有一種和零售區別開的，叫做體驗。 體驗大概率都是提供的一種服務，他不是現成的商品，比如說培訓、射箭、溜冰、KTV、電影等，它所提供的都是一種服務，雖然也是商品，但是這種服務性質的，你必須當場在這里享受，和體驗。你是帶不走的，所以，我們把它歸納為體驗。也有的會把體驗分細一點，比如還可以細分為娛樂業態、體育業態、培訓業態等等。 還有的會根據消費人群的不同來定義業態。 比如，兒童業態是購物中心里常常說到的業態類別，然后再根據兒童消費類別再次定義兒童教育、兒童娛樂等等，也或者按照兒童大小再細分成早教、幼兒園、學前教育等等。 說到這里，其實大家應該就知道，為什么業態可以百花齊放了。因為它跟你的定義前提有很大的關系，你更聚焦于人，你就可以按照男、女、兒童和老人來定義業態類別，你更聚焦于商品屬性，你可以按照零售、體驗和美食來進行定義，也可以同時按照兩種情況交叉定義。 # 02 購物中心、百貨、超市是業態嗎？ 和前面道理一樣，定義不同而已。 購物中心、百貨、超市，以及文旅度假基地、康養基地、酒店等，我們都可以按照提供功能不同來重新定義業態。事實上，他們都屬于業態的一種。 甚至于說把他們納入到主次力店來進行闡述。 很多商業地產課程里，會說到主次力店。那什么是主次力店呢？ 簡單說，主次力店，在商業地產的劃分里，主要還是靠面積來劃分的。 一般大于1000平方，我們都可以算是主力店，比如說購物中心里的百貨、超市、影院、冰場等； 次主力店，通常比主力店的面積小，但比大多品牌的面積更大，定義在500平方以上，1000平方以下。比如說，優衣庫、無印良品、KTV、馬場等，每家公司可能都有自己定義的面積大小，但整體來說就是這個范圍。 主次力店的核心作用就是帶動客流。給了大的面積，就一定失去了部分租金收益，那么相應的，當然需要這些主次力店可以帶動客流，所以他們的核心作用就是帶動客流，起到客流發動機的作用。 在城市綜合體，或者大型產業更新項目中，購物中心可以和百貨、超市一起并入到主次力店的范疇。 # 03 業態劃分的幾種方式 說了那么多，我們看看一般的商業地產公司是如何劃分的。 萬達可以說是對于購物中心業態劃分最為精細，同時，對于業態的比例規劃，也有著嚴格的規定，這應該也是很多萬達系商業公司的普遍標準。 萬達業態規劃標準 而華潤萬象城則相對較為簡單，更多從客戶和產品的兩個維度來進行業態的組合和劃分。 不管是哪種形式的劃分，在商業地產行業里，我們一定要記住它是為經營所服務的。意思就是業態規劃的科學合理，將直接影響和決定，我們在未來商業地產經營管理的成功與否。 # 04 業態如何劃分 業態劃分和經營密切相關。 90年代以及21世紀初，在一線城市，已經有了很成熟的百貨商場。當時的業態劃分是按照樓層來進行的。不知道現在的年輕人是否還有印象，漂亮的服裝、鞋、化妝品以及黃金首飾一定是在一樓，二樓和三樓一定是和女性服裝有關，四樓是男裝，五樓是童裝以及床上用品，六樓則一般留給電器樓層。 當時的業態劃分就是如此簡單。也方便了顧客有目的地直接購物。最早的購物中心，也是按照這個模式來定義的。但隨著人們生活水平的提高，購物中心已經不是一個購物的場所，大家來這里購物反而不是唯一目的，他們并不需要很快找到自己的中意產品，更多還是享受逛的過程，愿意享受和體驗驚喜的感覺。 于是乎，很多購物中心開始調整業態規劃的布局。比如說，在購物中心的走廊盡頭設置吸引人氣的餐飲，或者嘗試將女裝和男裝進行混搭，方便女性顧客為老公選擇合適的禮物，在兒童娛樂旁設置休閑類的餐飲或者電器，方便家長購物和休憩，這一系列舉動讓業態劃分更為復雜。 因此，如何進行業態規劃呢？ 這里沒有約定俗成的既定做法，我們更多的是需要掌握業態布局的原則： 1、遵循定位 根據項目定位，控制各類型業態面積占比。 定位是奢侈，那當然核心位置給到奢侈品牌，定位是社區型，那主要配置一定是滿足周邊社區的剛需，定位是兒童，那么50%以上應該各種類型兒童主題性商業品牌。定位是永遠的基礎。我們談商業，談購物中心，第一個就是講定位。 2、功能匹配 結合不同的主/次力店，加強功能主題布局。 為滿足定位需求，如何對頭部品牌進行科學規劃合理招商，這里核心要解決主次力店問題。好的位置地段，也或者最不好的位置地段，我們都要考慮如何通過設置主次力店來進行補充。 3、導流均衡 注重業態間的垂直關聯，加強消費者游逛深度。 既要考慮同一個樓層的品牌關聯度，也要考慮跨樓層品牌的關聯度。這一點，是很多商業地產朋友忽略掉的?，F在的購物中心普遍單層面積較大。如果不考慮垂直動線的關聯，人流的動線將會人文進行割裂。 4、業態關聯和品類互補 業態、品類必須協調，具有互動性及主題。 這個不用強調了，看上去都懂，但事實上最難做。你必須先學會啤酒和兒童尿布之間的關系。 5、一店一味 餐飲細分品類避免重復。 和零售的豐富度不同，餐飲本身之間存在競爭的關系。買衣服，我可以同時買很多件，但的確，一個中午我只能吃一家，中午吃了，就不能再吃了，這個具備了唯一性和排他性，畢竟我們的肚子就這么大。所以，考慮餐飲招商，一定要確保不用同時引起細分品類太多家。比如火鍋，1-3家即可，奶茶、咖啡都是同一個道理。 6、調整彈性 預留餐飲點位（例如每樓層端頭、外弧、大鋪） 沒有什么業態規劃是一步到位的。我在培訓中說過，開業3年，30%以上的淘汰率都是正常的，因此，為了給二次招商留足可能，我們首先要把商鋪的硬件條件提前準備到位。否則后面又要花大筆的改造費就得不償失了。 商業地產的業態定義，其實都是我們生活中面臨的各種選擇而已，對于會觀察的小白，相信通過以上的分析就能很好的定義和理解了。
